최선호 보험전문인
어느 나라를 막론하고 도시로 사람들이 몰리는 현상은 흔하다. 한국에서도 시골에는 노년층이 남아 있고 젊은 세대는 대부분 도시에서 생활한다. 도시에는 일자리도 많고, 교육 기회도 풍부하며, 문화 생활도 다양하다. 무엇보다 생활이 편리하다는 점이 사람들을 도시로 끌어들이는 가장 큰 이유 가운데 하나다.
도시의 인구가 많아지면 주택 구조도 자연히 달라진다. 넓은 땅에 단독주택을 짓기보다는 제한된 공간을 효율적으로 사용하는 주거 형태가 늘어난다. 이런 환경에서 등장한 대표적인 주택 형태가 바로 '타운하우스(Townhouse)'다.
타운하우스라는 말은 원래 영국에서 시작된 것으로 알려져 있다. 과거 영국의 지주나 귀족들이 시골에 넓은 농장을 가지고 있으면서도 도시에 별도의 집을 마련해 두었던 데서 유래했다고 한다. 시골의 큰 집과 달리 도시의 집은 비교적 좁고 효율적으로 설계된 형태였는데, 이러한 도시형 주택이 오늘날 타운하우스의 개념으로 발전했다.
오늘날 미국에서 타운하우스는 보통 여러 채의 주택이 벽을 공유하며 연립 형태로 붙어 있는 구조를 말한다. 겉으로 보면 한 건물처럼 보이지만 내부는 각각 독립된 주거 공간으로 구성되어 있다. 대부분 두세 층으로 이루어져 있고, 아래층과 위층이 하나의 유닛(unit)을 이루는 구조가 일반적이다.
타운하우스는 단독주택보다 관리가 비교적 편리한 장점이 있다. 잔디 관리나 외부 유지 보수 같은 부분을 Homeowners Association(HOA)에서 공동으로 관리하는 경우가 많기 때문이다. 그래서 단독주택 관리가 부담스러운 사람들에게는 타운하우스가 좋은 대안이 되기도 한다.
하지만 타운하우스를 구입할 때 많은 사람이 한 가지 헷갈려 하는 부분이 있다. 바로 보험 구조다. 타운하우스 보험은 단독주택 보험이나 콘도 보험과 비슷해 보이지만 실제로는 조금 다른 점이 있기 때문이다.
예를 들어 타운하우스를 구입한 사람 중에는 “건물 전체가 하나로 붙어 있으니 콘도처럼 건물 보험은 HOA가 가입해 두었겠지”라고 생각하는 경우가 있다. 실제로 HOA에서 '마스터 보험(Master Policy)'을 가지고 있다는 말을 듣기도 한다. 그래서 개인 보험에는 집 안의 물건이나 배상 책임만 포함하면 된다고 판단하기도 한다.
그러나 여기서 중요한 점이 있다. 타운하우스의 경우 HOA의 마스터 보험이 어디까지 보장하는지 반드시 확인해야 한다는 것이다.
콘도의 경우에는 건물 구조물 대부분을 HOA의 마스터 보험이 보장하는 경우가 일반적이다. 그래서 개인 콘도 보험은 주로 내부 구조나 개인 재산을 중심으로 보장하는 경우가 많다. 하지만 타운하우스는 상황이 다를 수 있다.
타운하우스 HOA의 마스터 보험은 보통 '공용 부분(common areas)'만 보장하는 경우가 많다. 예를 들어 건물 외벽 일부, 지붕, 단지 도로, 조경, 공동 시설 등이 여기에 해당한다. 그러나 각 유닛의 구조물 자체는 개인 소유로 간주되어 HOA 보험에 포함되지 않는 경우도 많다.
이 말은 곧 타운하우스 소유자가 자신의 주택 구조물까지 포함한 보험 직접 가입해야 할 수도 있다는 뜻이다. 만약 이를 모르고 콘도 보험처럼 내부 재산만 보장하는 보험에 가입했다면, 화재나 큰 손해가 발생했을 때 건물 수리 비용을 개인이 부담해야 하는 상황이 생길 수 있다.
그래서 타운하우스 보험을 준비할 때 가장 먼저 해야 할 일은 HOA의 마스터 보험 내용을 확인하는 것이다. 협회에서 제공하는 보험 서류를 직접 읽어 보거나, HOA 관리 사무소에 문의해 어떤 부분이 보장되는지 정확히 알아보는 것이 좋다.
또 하나 고려해야 할 요소는 '디덕터블(공제액)'이다. HOA의 마스터 보험에 건물 구조물이 포함되어 있더라도 디덕터블이 매우 높은 경우가 있다. 예를 들어 건물 손해가 발생했을 때 수만 달러의 공제액을 먼저 부담해야 한다면 사실상 개인 부담이 상당히 커질 수 있다.
이런 경우에는 개인 주택 보험에서 구조물 보장을 추가로 포함하는 것이 더 안전할 수도 있다. 보험료 차이가 크지 않다면 개인 보험으로 보장 범위를 넓혀 두는 것이 위험 관리 측면에서 유리할 수 있다.
타운하우스와 콘도의 또 다른 차이점은 토지 소유권이다. 일반적으로 타운하우스는 각 유닛이 차지하고 있는 땅을 해당 집주인이 개인적으로 소유한다. 반면 콘도는 건물 아래의 토지를 전체 소유주가 공동으로 소유하는 구조가 많다. 이러한 차이 때문에 보험 구조도 서로 다르게 적용되는 경우가 많다.
결국 타운하우스 보험에서 가장 중요한 원칙은 단순하다. HOA 보험과 개인 보험의 역할을 정확히 구분하는 것이다. HOA 보험이 어디까지 보장하는지 확인하고, 부족한 부분을 개인 보험으로 보완해야 한다.
타운하우스는 단독주택보다 관리가 편리하고 콘도보다 독립성이 높은 장점이 있는 주거 형태다. 하지만 보험 구조를 제대로 이해하지 못하면 예상치 못한 위험에 노출될 수 있다.
따라서 타운하우스를 구입하거나 거주할 계획이 있다면, 주택 구조뿐 아니라 HOA 규정과 마스터 보험의 범위까지 미리 확인하는 것이 중요하다. 이러한 기본 사항을 이해하고 준비해 두면 불필요한 보험료를 줄이고 필요한 보장은 확실히 확보할 수 있을 것이다.
(최선호 보험 제공 770-234-4800)
