이자절약 vs 투자수익
대출기관들 옵션 제공
개인 상황과 성향 고려
‘심리적 안정감도 중요’
모기지(주택담보대출)를 조기 상환할지 여부를 두고 고민하는 주택 소유주가 늘고 있다. 모기지를 조기 상환하면 이자 부담을 줄일 수 있지만, 그 액수만큼 투자 기회를 놓칠 수 있다는 점에서 전문가들은 각자의 재정 상황에 따른 신중한 판단이 필요하다고 조언한다. 많은 모기지는 조기 상환 수수료가 없어 대출금을 추가로 갚거나 전액을 일찍 상환하는 것이 가능하다.
계약서에 기재된 ‘조기상환 권리’(right to prepay) 항목이나 모기지 업체에 문의하면 조기 상환 규정을 확인할 수 있다.
▲ 증시 등 수익률 변수
많은 공인회계사들은 “수학적으로 보면 모기지를 갚는 것보다 다른 자산에 투자하는 게 더 나은 경우가 많다”고 말했다. 실제로 뉴욕증시 3대 주가지수 S&P 500은 지난 90년간 연평균 약 10% 수익률을 기록했다. 반면 현재 모기지 금리는 6%대로 이보다 낮은 수준이다.
이에 따라 투자 수익을 원할 경우 모기지 부채 조기 상환이 매력적인 선택지가 될 수 있다. 그러나 뉴욕증시는 변동성이 커 수익률이 낮거나 마이너스가 될 수도 있다. 전문가들은 “주식은 잃을 수도 있고 부동산 역시 기대만큼 오르지 않을 수 있다”며 “투자에는 보장이 없다”고 강조했다.
▲ 현금 유동성 확보해야
주택은 비유동성 자산으로 분류돼, 매각까지 몇 달 이상이 걸리고 중개 수수료와 수리비 등 추가 비용도 발생한다. 2차 대출(세컨드 모기지) 역시 시간과 비용이 소요된다. 전문가들은 모기지 상환에 앞서 최소 6개월치 생활비에 해당하는 비상금과 주식·채권·국채 등 현금화가 쉬운 자산을 보유하는 것이 바람직하다고 조언한다. 주택을 판다고 바로 현금을 쥘 수 없기 때문이다.
▲ 생활·지출 습관 변수
저축 습관이 약한 사람이라면 모기지를 조기 상환하는 것이 강제 저축 수단이 될 수 있다. 추가 또는 전액 상환을 통해 그만큼 이자를 절약하고 전체 자산 가치를 더 빨리 높일 수 있기 때문이다. 반대로 금융 습관이 안정적이라면 은퇴 저축, 자녀 교육자금 마련, 고금리 부채 상환 등 다른 목적에 자금을 활용하는 편이 합리적일 수 있다.
▲ 심리적 안정감 중요
전문가들은 경제적 득실을 떠나 주택을 온전히 소유한다는 점에서 오는 심리적 안정감 역시 무시할 수 없다고 지적한다. 특히 은퇴를 앞둔 세대에게는 매달 나가는 모기지 상환 부담이 사라지는 것이 중요한 요인이 될 수 있다. 조기 상환으로 은행이 아닌 주택 소유주가 소유권을 확보하면 주택담보대출한도(HELOC)를 활용해 필요할 때 추가 자금을 조달할 수도 있다.
▲ 장단점 정리하면
조기 상환의 장점은 이자 절감, 부채 청산으로 인한 안정감, 월별 상환액 절감, 주택 자산 가치 상승 및 추가 대출 여력 확보 등이다. 반면 자금이 집에 묶여 유동성 악화, 투자 기회 상실, 주택담보이자 공제 혜택 소멸, 신용 포트폴리오 구성에 단기적 불리 가능성 등이 단점으로 꼽힌다.
▲ 상환 방식 다양
조기 상환을 선택할 경우 상속이나 일시금 유입 시 대규모 상환, 여유 자금이 생길 때 원금에 추가 납입, 격주 단위 납부 방식 등 다양한 방법이 있다. 이를 통해 원금 상환 속도를 높일 수 있다. 30년 상환 모기지라면 15년 상환으로 바꿀 수도 있다.
▲ 세금·크레딧 영향
모기지를 빨리 갚는 것이 신용점수에 악영향을 미칠 수 있을까 궁금해 한다. 전문가들은 단기적으로 계좌 평균 연령이 줄거나 신용 포트폴리오가 단순화되면서 소폭 하락할 수 있으나, 장기적으로는 문제가 되지 않는다고 지적한다. 세금 측면에서는 모기지 이자 공제를 활용하지 못할 수 있으나, 많은 납세자가 이미 표준 공제를 택하고 있어 실질적 영향은 크지 않다는 분석이다.
전문가들은 “정답은 개인의 상황과 성향에 달려 있다”며 “투자를 통한 수익을 노릴 것인지, 안정성을 택할 것인지, 결국 스스로에게 맞는 선택을 하는 것이 가장 중요하다”고 조언했다.
<조환동 기자>
