바이어 권리로 생략하면 안 돼
집 상태 계약 당시와 동일한지
합의된 수리가 완료됐는지
주택 매매 시 일부 바이어는 원하는 매물에 계약하기 위해 사전 점검 절차인 홈 인스펙션이나 집수리 요구를 포기하는 사례가 있다. 지역 주택 시장이 과열된 경우 드물게 두 가지 조건을 포기할 수 있지만 매물 최종 점검 절차인‘파이널 워크스루’(Final Walk-through)는 절대 생략해서는 안 된다. 파이널 워크스루는 단순한 형식적인 절차가 아니라 집을 넘겨받기 직전, 바이어가 마지막으로 집 상태를 직접 확인할 수 있는 기회다. 또, 거액에 달하는 투자 결정을 되돌리게 할 수 있는 절차로 반드시 실시해야 한다. 구매 계약서에 명시된 조건대로 매물 상태가 유지 되어있는지를 확인할 수 있는 마지막 기회인 파이널 워크스루에 대해 자세히 알아본다.
■ 바이어 정당한 권리
파이널 워크스루는 일반적으로 에스크로 마감 24~72시간 전에 이뤄진다. 가주의 경우 에스크로 마감 5~7일 전에 실시하는 것이 일반적인 관행이다. 파이널 워크스루는 단순한 절차가 아니라 입주 전 매물을 마지막으로 점검할 수 있는 바이어의 정당한 권리다. 또 파이널 워크스루는 에스크로 초기에 실시하는 홈 인스펙션보다 약소한 절차지만, 구매 계약 이행 여부를 확인하고 예상치 못한 문제를 확인하는 중요한 절차다.
파이널 워크스루 시 반드시 확인해야 할 사항은 다음과 같다. ▲집 상태가 계약 당시와 동일하거나 더 불량한지. ▲계약서상 합의된 수리가 완료됐는지. ▲매매 계약에 포함된 가전제품 및 고정 설치물(조명, 커튼봉 등)이 그대로 있는지. ▲누수, 침수, 침입, 훼손 등 직전 점검 이후 발생한 결함이 없는지 등이다.
■ 두기로 한 물건 가져가는 경우도
부동산 에이전트들에 따르면 셀러가 샹들리에나 냉장고 등 두고 가기로 한 물건들을 가져가는 경우가 흔하기 때문에 파이널 워크스루를 생략하면 안 된다. 파이널 워크스루 당일 부동산 전문가들이 알려주는 기타 체크리스트는 다음과 같다. ▲변기 물 내리기. ▲전등 스위치 작동 확인. ▲콘센트 전원 점검. ▲가전제품 작동 테스트. ▲창문 개폐 여부 확인. ▲차고 문 작동 여부. ▲에어컨 및 온수기 정상 작동 여부. ▲두고 간 쓰레기나 폐가구 없는지. ▲기본적인 청소 상태 유지 여부.
직전 거주자가 이미 이사해 집을 비운 경우, 파이널 워크스루를 통해 빈 집 상태에서 드러나는 문제가 발견되는 경우도 있다. 거주가가 나간 후에는 가구나 러그 밑에 가려져 있던 마룻바닥 손상이나 벽 구멍 같은 문제들이 대표적이다.
■ 바이어와 에이전트가 진행
파이널 워크스루에는 바이어와 바이어의 에이전트가 참석하게 된다. 바이어의 참석이 불가능한 경우 에이전트만 참석해도 되지만 가능하다면 바이어도 시간을 내 이사를 앞둔 매물을 직접 확인하는 것이 좋다. 셀러와 셀러 측 에이전트가 파이널 워크스루에 참석하는 경우는 드물다. 셀러 측 관계자가 참석하면 바이어가 매물을 편하게 점검하는 데 방해를 받을 수 있기 때문이다.
신규 주택을 구입하는 경우에는 건축 업체 관계자가 파이널 워크스루에 참석하는 것이 일반적이다. 건축 현장 담당자가 바이어와 함께 신규 주택을 둘러보며 결함을 확인하고 입주 전 발견된 결함을 깔끔하게 수리한 뒤 입주 일정이 결정된다.
■ ‘생략’ 권하는 계약은 피해야
파이널 워크스루 생략을 유도하거나 회피하려는 셀러가 종종 있는데 이 같은 계약은 사전에 피하고, 회피 의도가 보일 수록 반드시 점검을 실시하는 것이 안전하다. 에스크로 마감 일정이 촉박한 경우 파이널 워크스루 생략이 제시되기 쉽다. 하지만 매물 상태가 만족스럽지 않다면 절대로 서둘러 계약을 마쳐선 안 된다.
형식적인 절차라며 생략을 권하는 일부 에이전트도 있다. 주택 구입은 바이어의 큰 돈과 구입 결정에 따른 책임이 걸린 문제로, 바이어의 권리인 파이널 워크스루를 반드시 진행해야 한다. 일부 셀러는 집에 문제가 있는 걸 알면서도 이를 감추려는 의도로 파이널 워크스루를 회피하기도 한다. 이 같은 위험을 막기 위해 마련된 절차가 바로 파이널 워크스루다.
‘계약 당시 상태대로’(As-Is)’ 구입하는 조건 때문에 파이널 워크스루가 불필요하다고 생각하는 경우도 있다. 하지만 해당 구입 조건과는 별도로 바이어에게 파이널 워크스루를 실시한 권리가 있고, 이 권리가 계약서에 명시되어 있다면 반드시 실시해서 여러 위험에 대비해야 한다. 드물지만 에스크로 마감 하루 전에 화재가 발생하거나, 나무가 쓰러져 건물이 파손되는 경우도 있고, 우박이나 폭우로 지붕 결함이 발생하는 경우도 있기 때문에 파이널 워크스루를 통해 이런 위험에 대비해야 한다.
■ 파이널 워크스루 조항 반드시 확인
파이널 워크스루를 제대로 실시하려면 바이어의 적극적인 자세가 필요하다. 에이전트에게만 맡기지 말로 계약서 서명 과정에서부터 해당 조건이 명시되어 있는지 확인해야 한다. 우선 구매 계약서에 파이널 워크스루 조항을 반드시 명시하고 서명 전 확인하도록 한다. 에스크로 초기 과정부터 에이전트에게 파이널 워크스루 일정을 적절히 잡아달라고 요청하고, 당일에는 체크리스트와 사진 촬영 기기 등을 챙겨가면 도움이 된다.
파이널 워크스루를 실시하기 전에 계약서에 포함된 수리가 완료됐는지 증명하는 관련 영수증과 작업 내역서를 셀러 측에게 요구해서 함께 검토하는 것도 좋은 방법이다. 만약 파이널 워크스루 과정에서 심각한 문제가 발견되면, 에스크로 마감을 미루거나 수리비에 해당하는 크레딧을 요청할 수 있다. 문제 해결을 위해 셀러 측과 재협상에 나서는 경우도 흔하다. <준 최 객원기자>
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