“올해 역대 두번째 적어”
매물부족에 바이어 몰려
‘깡통주택’비율 낮아져
모기지 금리는 변수로
올해 견조한 주택 가격 상승과 이에 따른 에퀴티 증대, 안정적인 실업률 전망 등으로 경매에 부쳐져 매매되는 주택 건수가 역대 두번째로 낮을 것이라는 분석이 나왔다.
경매 전문업체 옥션닷컴은 이 같은 내용의 ‘2025년 부실 시장 전망 보고서’를 통해 올해 주택 경매 매매 건수가 6만9,000건에 달할 것이라고 전망했다. 이는 7만5,000채를 기록한 지난해보다 경매 매매 건수가 8% 감소할 것이라고 전망한 것으로, 코로나19 팬데믹으로 인해 주택 압류 유예명령이 시행된 지난 2021년을 제외하면 역대 최저 수치다. 이 같은 수치는 올해 전국 주택가격이 4% 상승하고, 평균 실업률이 3.8%라고 가정한 뒤 나온 시뮬레이션이다.
옥션닷컴에 따르면 주택 경매 매매 건수는 지난 2019년 21만건에서 2020년 9만5,000건, 2021년 6만4,000건, 2022년 8만2,000건, 2023년 8만4,000건, 2024년 7만5,000건을 기록한 바 있다.
옥션닷컴은 올해 주택 경매 매매건수는 코로나19 직전해인 2019년 21만건의 절반에도 미치지 못할 것이라며, 일부 연체율이 높아지는 조짐이 나타나고 있지만 우려할 상황은 아니라고 진단했다. 가격 상승으로 인해 집 가격에서 모기지를 뺀 순자산인 에퀴티가 높아지고 있기 때문이다.
옥션닷컴 시장경제 부사장 대런 블롬퀴스트는 “경제와 주택 시장의 일부 새로운 위험으로 인해 연체율이 높아지고 있지만 이 같이 높은 연체율이 적어도 내년 초까지는 압류 경매량 증가로 이어지지는 않을 것”이라고 전망했다.
탄탄한 경제 성장률도 경매에 부쳐지는 주택 건수가 낮을 것으로 예측되는 요인 중 하나다. 국제통화기금(IMF)과 경제협력개발기구(OECD)는 올해 미 경제성장률 전망치를 2.8%로 전망하고 있다.
옥션닷컴의 분석은 부동산 데이터 분석 회사인 애톰(ATTOM)의 보고서와도 일치한다. 애톰에 따르면 지난해 기본 통지와 예정 경매, 은행 압류 등을 포함한 압류신고는 전년 대비 10% 감소했으며, 팬데믹 이전인 2019년 대비 무려 35%나 감소했다. 압류신고가 감소한 만큼 경매를 통한 재매수 건수도 줄어들고 있다. 지난해 제3자 구매자에게 경매로 판매된 주택과 은행 등 압류 대출 기관이 부동산 소유(REO)로 재매수한 주택 건수는 지난해 4분기 전 분기 대비 3% 감소했다. 전년 대비로는 11% 줄어들어 2021년 3분기 이후 가장 낮은 분기 경매 매매 건수를 기록했다.
보고서에 따르면 지난해 REO 경매에서 입찰하는 사람의 평균 숫자는 분기별로 7%, 연간 기준으로 9%나 감소했다. 지난해 부실 부동산의 입찰가 대비 가치 비율(입찰가율)도 하락했다. 입찰가율은 지역 마다 매우 상이하다. 지난해 입찰가율이 높았던 지역은 뉴욕시, 피닉스, 라스베거스, 워싱턴DC 등과 같은 대도시였던 데 반해 미니애폴리스, 디트로이트, 세인트루이스, 휴스턴은 낮은 낙찰가율을 기록했다.
옥션닷컴은 REO 경매 시도가 계속 감소하는 이유 중 하나로 7%에 육박하는 30년 만기 평균 모기지 금리를 지목하고 있다. 보고서는 “부실 부동산 경매에서 매수하는 지역 커뮤니티 개발자들의 수요는 소매시장 모기지 금리에 민감하다”며 “모기지 금리 등 전통적인 구매자의 높은 자금 조달 비용은 개조된 주택에 대한 잠재적인 구매자 수요를 제한하는 측면이 있다”고 설명했다.
<박홍용 기자>
