조만간 이사해야 하는데… 보유 주택 팔까? 임대할까?

이사를 해야 하는 이유는 다양하다. 자녀를 더 좋은 학교에 보내기 위해서, 전근 명령을 받아서, 노부모를 모시기 위해서 등 다양한 이유로 이사를 결정해야 한다. 이사를 앞둔 주택 보유자들은 한 가지 고민이 생긴다.‘지금 살고 있는 집을 팔아야 하나?’ 아니면‘임대해야 하나?’란 고민부터 해결해야 이사 준비를 할 수 있다. 주택 처분과 임대 중 어떤 결정을 내릴지는 간단하지 않다. 현재 처한 재정 상황, 지역 주택 시장 상황, 세금 문제, 처분과 임대에 따른 비용 등 여러 조건을 따져봐야 한다. 

 

      임대료로 최소‘모기지·재산세’충당돼야 

      팔 경우‘모기지 잔액·수수료’등 확인을

 

▲ 각각의 비용은?

주택은 대부분 가구가 보유한 가장 큰 규모의 자산이다. 따라서 주택과 관련된 결정은 신중하게 내려야 한다. 집을 팔 때와 임대할 때 각 결정에 따른 장단점이 있다. 최근 집값이 많이 올라 집을 팔기로 결정하면 대부분 경우 높은 매매 수익을 기대할 수 있다. 

반면 집을 임대하면 당장 큰 수익이 생기지 않지만, 매달 일정 금액의 임대료를 장기간 받을 수 있고, 그 기간 주택 가치 상승도 기대해 볼만하다. 집을 팔 때와 임대할 때 비용이 발생하기 때문에 각 결정에 따른 비용부터 점검해야 손실을 피할 수 있다.    

▲ 임대 비용

집을 임대할 때 흔한 실수가 예상되는 임대료 수익부터 확인하는 것이다. 임대료로 얼마를 받을 수 있을지보다 먼저 확인해야 하는 것이 임대 비용이다. 주택 임대료는 지역별로 시세가 어느 정도 형성되어 있기 때문에 최근 시세를 참고해 결정하면 된다. 

받을 수 있을 것으로 예상되는 임대료로 주택 관련 비용을 충당해야 손실이 발생하지 않는다. 따라서 임대로 발생하는 모든 비용을 먼저 확인하고 예상되는 임대료 수익과 비교해야 올바른 임대 결정을 내릴 수 있다. 

- 모기지 페이먼트&재산세: 모기지 대출이 남아 있다면 집을 임대한 뒤에도 매달 페이먼트를 내야 한다. 1년에 두 번씩 납부하는 재산세 역시 마찬가지다. 모기지 페이먼트와 재산세는 주요 주택 비용으로 임대료 수익으로 적어도 이 두 비용을 충당할 수 있을 때만 임대를 결정해야 한다. 

- 보험료: 주택을 임대할 때 주택 소유주 보험 외에도 건물주 보험에 가입하는 것이 안전하다. 건물주 보험은 건물 피해는 물론 주택에서 발생한 부상 등의 비용을 보상한다. 건물주 보험료는 일반적으로 주택 소유주 보험료의 약 25% 선으로 최근 주택 소유주 보험료가 천정부지로 치솟는 것을 고려하면 적지 않은 비용 부담이다. 

- 관리 및 수리비: 주택을 임대하면 세입자의 수리 요청에 응해야 한다. 수리 요청이 없더라도 주택 가치를 보존하려면 정기적인 관리가 필수다. 집주인이 거주하는 경우 주택 관리와 수리를 통제할 수 있지만, 세입자의 주택 관리 상태는 집주인이 통제하기 힘들기 때문에 관리 및 수리비를 별도로 마련해야 한다. 일반적으로 매년 주택 가치의 약 1%에 해당하는 금액을 관리 및 수리비로 적립하면 좋고, 오래된 집은 적립 비율을 높여야 한다.   

- 임대 비용: 주택을 임대할 때 발생하는 비용은 임대 수수료, 임대 주택 관리 업체 등이 있다. 적절한 세입자를 찾기 위해 대부분 부동산 중개 업체를 이용한다. 임대 수수료는 첫해 임대료의 4%~6%로 임대 계약서 서명 시 또는 세입자 입주 전 선불로 지급된다. 임대 주택 관리 서비스 수수료는 대개 임대료의 8%~10% 선으로 임대료 징수 등이 주요 서비스다. 

- 공실 비용: 주택 임대 시 흔히 무시되는 비용이 공실 비용이다. 기존 세입자와의 임대 계약이 끝나 새 세입자를 찾을 때까지 공실 기간이 발생한다. 이 기간 필요한 수리와 리모델링 등을 실시하기도 하는데 만약 공실이 한 달 발생한다면 한 달 치 임대료가 공실 비용이다.     

- HOA: ‘주택 소유주 협회’(HOA)가 관리하는 주택으로 매달 관리비를 내는 경우 집주인이 관리비를 내야 한다. 

▲ 매매 비용

최근 수년간 집값이 크게 올라 집을 팔 경우 높은 매매 수익이 기대된다. 그러나 많은 주택 소유주가 집을 살 때 적용받은 낮은 대출 이자율 때문에 선뜻 집을 내놓지 못하고 있다. 또 심각한 매물 부족 현상으로 집을 팔고 이사 갈 집을 구하기 힘든 점과 높은 집값에 대한 부담 때문에 주택 처분이 결정이 쉽지 않은 상황이다. 부득이하게 집을 팔아야 한다면 집을 팔 때 발생하는 비용에 어떤 항목이 있고 각각의 금액을 확인해야 한다. 

- 중개 수수료: 집을 처분할 때 발생하는 가장 큰 비용이 중개 수수료다. 지난해 중개 수수료 관련 규정이 개정되면서 셀러의 수수료 부담이 낮아졌지만, 주택 판매를 대행하는 리스팅 브로커 수수료는 여전히 셀러가 지급해야 한다. 

리스팅 브로커에게 지급되는 수수료는 일반적으로 매매가의 2%~3%다. 주택 매매가가 50만 달러이고 3%의 수수료를 지급하기로 계약했다면 중개 수수료로 1만 5,000달러를 지급해야 한다. 만약 바이어 측 브로커 수수료도 셀러가 부담하는 계약 조건이라면 수수료 부담이 늘어난다. 

- 클로징 비용: 클로징 비용은 셀러와 바이어가 부담하는 금액이 다르다. 대개 셀러가 부담하는 금액이 바이어 부담 금액보다 높은데 이는 셀러가 지급하는 부동산 중개 수수료 때문이다. 중개 수수료를 제외한 클로징 비용에는 타이틀 보험료, 에스크로 비용 등이 있다.

- 모기지 대출 상환: 모기지 대출이 남아 있는 경우 매매 수익 중 일부는 상환에 사용된다. 갚아야 할 대출이 많이 남아 있을 경우 매매 수익도 줄어든다. 모기지 대출 상환과 관련, 이체 수수료 등도 발생한다. 

- 수리 및 홈 스테이징: 집을 내놓기 전 깔끔하게 수리를 해야 잘 팔린다. 수리 항목을 점검하기 위한 홈 인스펙션과 발견된 결함을 수리하는 데 필요한 비용도 집을 팔 때 고려해야 하는 비용이다. 집을 팔기 위한 목적의 인테리어 디자인인 홈 스테이징을 실시하는 셀러가 많다. 홈 스테이징은 가구 재배치, 인테리어 디자인 소품 설치 등으로 매물의 단점을 보완하고 장점을 부각하는 작업이다. 홈 스테이징을 실시하면 집이 빨리 팔리는 것으로 조사됐지만 비용은 대개 셀러가 부담한다.

                 <준 최 객원기자>