내년 만기 부동산 대출 5,600억달러 ‘비상’

상업용 부동산 침체 따른 지역 은행 부실대출 우려

뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB) 주가 폭락으로 전국 지역 은행에 대한 우려가 재부각된 가운데, 내년 말까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 은행대출 규모가 5,000억달러를 넘으면서 지역 은행들의 대출 비중이 크다는 우려가 나온다.

블룸버그 통신은 1일 부동산 정보 제공업체 트렙을 인용해 상업용 부동산 관련 은행대출 가운데 2025년 말까지 만기인 자금 규모가 약 5,600억달러에 이른다고 전했다. 이는 해당 기간 만기인 전체 부동산 대출액의 절반 이상이다. 특히 지역은행들은 신용카드나 투자은행 관련 사업이 없는 상황에서 상업용 부동산 대출 비중이 높은 상황이다.

소형은행 자산 가운데 상업용 부동산 대출 비중은 28.7%로 대형은행(6.5%)보다 높다는 JP모건의 지난해 4월 보고서도 있다.

자산운용사 세인트제임스플레이스의 저스틴 오누쿠시는 “상업용 부동산과 지역은행 간 관계가 올해 ‘테일 리스크’(tail risk·발생 확률은 낮지만 발생하면 손실이 매우 큰 위험)임은 분명하다”고 평가했다.

문제는 코로나19 확산 이후 재택근무로 오피스 공실률이 개선되지 않은 상황에서 금리 상승으로 자금조달 비용마저 크게 불어나 대출 부실화가 이어지고 있다는 점이다.

상업용 부동산 가치가 하락하는 가운데 어디서 부실 대출 문제가 터질지 불확실성이 커진 상태이기도 하다.

최근 1년간 상업용 부동산 가운데서도 오피스 가격 하락률이 25%로 두드러지는 가운데, 억만장자 투자자 배리 스턴리히트는 최근 오피스 시장 손실이 1조달러를 넘길 가능성을 거론했다.

거래 급감 속에 건물 시세에 대한 불확실성도 커진 상태로, LA에서 3번째로 큰 고층 오피스 타워인 에이온센터는 최근 2014년 매입가보다 45% 낮은 가격에 거래되기도 했다.

NYCB의 부동산 관련 익스포저(위험노출액) 가운데 비중이 가장 큰 것은 다가구 주택에 대한 대출인데, 이에 대한 뉴욕주의 규제와 관련한 취약성도 거론된다.

이러한 가운데 NYCB 주가는 전날 37.67% 하락한 데 이어 이날도 11.13%나 빠졌다. 이틀 사이 주가가 44.6% 떨어지면서 23년 만에 최저를 기록했다. NYCB가 대출 부실화에 대비해 대규모 대손충당금을 쌓으면서 작년 4분기 예상치 못한 순손실을 기록한 데다 배당금의 대폭 삭감을 예고하면서 주가 하락을 촉발했다.

NYCB 주가 급락 여파 속에 미국 시장 익스포저가 큰 일본 아오조라은행 주가는 전날 도쿄증시에서 21.49% 급락했다. 아오조라은행은 미국 상업용 부동산 관련 대출 손실로 실적 악화가 예상된다고 밝힌 상태다.

미국 지역은행 주가를 추종하는 KBW 지역은행 지수는 전날 6.51% 급락해 지난해 3월 실리콘밸리은행(SBV) 파산 사태 이후 최대 낙폭을 기록한 데 이어 이날도 2.33% 떨어졌다.