김인구 변호사
트러스트 펀딩은 과연 어떻게 해야 할까요? 자산마다 다르게 진행해야 하기 때문에 각 자산별로 살펴보겠습니다. 먼저, 보통 가장 보편적이면서도 중요한 트러스트 자산이라고 할수 있는 집이나 건물, 혹은 땅과 같은 부동산을 먼저 살펴볼까요?
부동산 (Real Estate)
부동산의 소유권을 보여주는 법적인 문서가 뭔지 아시죠? 바로 Deed라고 하는 문서입니다. 집 문서라고 할 수 있는 이 Deed에는 아시는 것처럼 이 집의 전 주인이 누구이고, 현재의 주인이 누구인지, 그리고 그 전주인과 현 주인간에 주고 받은 부동산이 정확이 어디에 위치하고, 어떤 부동산인지, 고등법원 기록실에 몇 번째 장부 몇 페이지에 기재되어 있는 것까지 자세히 기술하고 있는 Legal description을 포함해서 다양한 정보를 담고 있습니다. 그런데 이 Deed를 법원기록실에 등기를 해 놓기 때문에 이 부동산의 현 주인이 누구인지 만천하에 공지를 하는 효과를 가지고 옵니다. 그래서 이 집에 대해서 나중에 매매가 일어나게 되면 새로운 주인이 누구인지 정확히 언제 거래가 발생했는지에 대해서 새로운 등기가 발생하는 거죠. 그렇기 때문에 이 집을 트러스트에 funding하는 방법은 이 deed를 통해야만 진행이 될 수 있습니다. 보통 저 같은 트러스트 전문 변호사들이 고객이 트러스트 문서를 사인을 할 때 이 deed도 당일날 같이 사인을 할 수 있도록 미리 준비를 해주게 되지요. 그리고 사인하고 공증을 마친 Deed를 정부에 filing해서 승인을 받으면 등기가 완성이 되지요.
그럼 이 집에 대해서는 이제 funding이 완성이 되는 거지요. 이 집의 새로운 주인은 이제 당연히 트러스트가 주인이 되는 거지요. 그런데 여기서 몇 가지 주의를 해야 할 부분들이 있습니다. 첫 번째로는요, 보통 렌탈홈을 새로 마련하는 경우에는 그냥 개인 홍길동의 이름으로 사는 것이 아니라 홍길동이 설립한 LLC라는 회사의 이름으로 렌탈홈을 마련하는 경우가 많고, liability 측면에서 보더라도 법적으로도 권장할 만한 방법이기도 한데요, 만약에 이 렌탈홈을 홍길동이 설립한 LLC 소유로 사 두었었다고 가정을 한다면, 그럼 이 집을 내가 만든 트러스트에 펀딩을 한다면 어떻게 해야 할까? 또 다른 Deed 를 만들어서 등기를 해야 하나? 그렇지 않습니다. 대신에 지분을 넘겨주는 문서의 일종인 Assignment나 Transfer Agreement라고 하는 서류를 만들어서 홍길동이 LLC에 소유하고 있던 지분을 홍길동이 만든 Trust로 넘겨주는 방식을 해야 합니다. 그럴때 홍길동이 소유한 LLC회사의 명의로 되어 있는 이 렌탈홈이 홍길동의 트러스트로 제대로 펀딩이 되는 겁니다. 이때 이 Assignment나 Transfer Agreement 문서 이외에도 Minutes 이나 Consent 라고 하는 LLC 내부 문서를 만들어서 이러한 거래에 대해서 회사 내부적으로도 승인을 거쳤다고 하는 서류를 만들어 놓아야 합니다.
그런데 사실 홍길동씨 혼자 만든LLC였으면 비교적 간단한데요, 만약에 이 LLC홍길동씨하고 임꺽정씨, 김두환씨 세 사람이 같이 만든 회사였다면, 그리고 홍길동씨 지분은 10% 밖에 안 되었다면, 홍길동씨는 이 임꺽정씨하고 김두환씨에게 본인이 트러스트를 만든다라는 사실을 알려줘야 합니다. 그리고 아까 추가로 만든다고 했던 회사 내부 서류에도 이 임꺽정씨와 김두환씨의 사인을 받아야겠지요… 그리고, 이 렌탈홈을 소유했던 회사가 LLC 가 아니고 Inc의 주식회사 형태로 되어있는 경우에는 주식의 소유권을 넘기는 형태의 문서를 만들어야 하는데 문서의 내용은 아까 LLC의 경우하고 비슷하지만 회사의 형태가 다르기 때문에 문서의 내용도 다소 달라져야 되는 거죠. 어쨌든 이렇게 집이나 렌탈홈이나 여러분이 소유하고 계시는 부동산을 트러스트에 펀딩하는 방법은 이렇게 두 가지 형태라고 볼 수가 있겠지요.
그런데 이 부동산 펀딩 작업하고 관련해서 부수적으로 꼭 기억을 하셔야 하실 점이 두 가지가 있습니다.
첫번째는 만약에 이 집이 모기지가 있는 집이면 어떻게 하나 하는 질문입니다. 특히 모기지를 통해서 집을 사면 대부분의 모기지 계약서에 보면, due-on-sale이라고 하는 조항이 보통 들어가 있거든요. 이게 뭔가 하면, 모기지를 얻어서 이 집을 산 사람이 다른 사람에게 이 집을 양도하게 되면, 양도할 때 남은 모기지를 다 갚아야만 된다 라는 개념인데요, 그래서, 보통은 집을 팔때, 클로징을 하면서, 집을 팔아서 생긴 돈으로, 기존의 모기지 잔액은 다 페이가 되는 건데요. 그런데 만약에 새롭게 집을 넘겨 받은 당사자가 일반 사람이 아니고 트러스트가 되면 어떻게 되는가 하는 문제로, 다양한 해석이 나오고, 여러가지 이슈가 발생이 된 적이 있습니다. 그래서, 1982년도에 연방 의회에서 Garn St. Germain Act라고 하는 새로운 법을 만들어서, 모기지를 빌린 사람이 자기 이름으로 되어 있는 집을 새로운 리빙 트러스트를 만들어서 거기에 집어 넣는 경우에는, 이 due-on-sale이라는 조항을 적용하지 말자… 라고 하는 법안을 만들었습니다.
집이 일반서민들이 만든 living trust로 들어가는 경우에는 due-on-sale 조항으로부터 특별한 보호를 해 주자 라는 취지에서 만들어진 법입니다.
그래서, 결론적으로 이제는 어떤 모기지 회사도, 어떤 개인이 자기 트러스트에 펀딩한다고 해서, 남은 모기지 잔액을 다 내라 라는 이야기를 할수 없도록 했습니다. 다시 말하면, 모기지가 있는 집들도, 트러스트에 펀딩이 되도 아무 문제가 없다 라는 이야기 이죠. 그것이 첫번째 이슈였구요,
두번째 이슈는, Homestead Exemption 에 관한 이슈입니다. Homestead Exemption 은, 해당 주택이 본인이 실제로 거주하고 있는 주택이면서, 나이나 몇가지 조건이 맞는 경우에는, 카운티의 재산세 혜택을 볼수 있는 그런 프로그램인데요, 카운티마다 조금씩 운영하는 방식이 다릅니다만, 가장 안전한 방법은요, 기존에 이 Homestead Exemption 을 가지고 계셨는데, 만약에 올해 트러스트를 설립하고, 그 집을 트러스트에 넣었다면, 그 다음해 1월 1일에서 4월 1일 사이에, 그 집에 속한 카운티 tax commissioner 사무실에 가셔서, 이 Homestead exemption을 다시 갱신해 달라고 요청을 하시면, 카운티에서 안내를 해 드리고, 필요한 간단한 문서 작업을 도와 줄 겁니다. 그래서 새해 1월 부터 4월 1일 기간안에 이 갱신을 한번만 해 놓게 되면, 그 다음 해 부터는 자동적으로 연장이 됩니다. 이상 부동산과 관련된 펀딩에 관해서 살펴 보았습니다.
다른 자산의 펀딩에 관해서는 다음 시간에 살펴 보도록 하겠습니다.
저자: 김 인구 변호사, Ingoo Kevin Kim Law 대표 변호사 (kevin@ikkimlaw.com, 678-770-3050, www.ikkimlaw.com)
