어린 시절 할머니로부터 재정과 관련된 많은 교훈을 얻었다. 그중 가장 절실히 깨달은 교훈은 모기지 페이먼트 부담에서 빨리 벗어나려는 그녀의 노력이다. 대출을 싫어했던 할머니는 대출은 일종의‘구속’이라고 귀에 못이 박히도록 설명했다. 할머니는 은퇴를 앞두고 침실 세 개짜리 주택에 딸린 모기지 대출을 모두 갚았다. 그녀의 예산에서 가장 높은 비중을 차지한 비용 부담을 시원하게 덜어낸 것이다. 모기지 대출을 다 갚은 할머니는 기쁨의 눈물을 흘리셨는데 내게 평생 잊지 못할 순간이었다.
여유 소득 있다면 추가 원금 정기 납부
재융자 통한 절약액 추가 납부로 활용
목돈 있다면‘리캐스팅’으로 원금 줄여
더 중요한 재정 목표 있다면 미뤄도 돼
인생에서 모기지 대출을 덜어낸 할머니는 이후 소셜 시큐리티 연금과 소액의 다른 연금으로 생활하셨다. 필자가 30년 전 결혼할 때 나도 할머니처럼 은퇴 전 모기지 대출을 상환하겠다는 재정 계획을 세웠다. 그런데 30년간 연방 정부 공무원으로 근무한 남편이 올해 은퇴를 한 달 앞두고 우리 부부도 할머니처럼 모기지 대출을 다 갚는 감격의 순간을 맞이했다.
우리가 마지막으로 모기지 대출을 받은 시기는 2016년 9월이다. 이후 재융자를 통해 기존 30년 만기 대출을 15년 만기 모기지로 갈아탔고 이자율도 2.75%로 낮추는 데 성공했다. 그리고 15년 만기 대출을 7년이 조금 넘는 기간에 조기 상환하는 데도 성공했는데 우리 부부의 조기 상환 전략을 나누려고 한다.
■자동 추가 원금 납부
우리 부부가 시도한 전략이 모두에게 통하는 것은 아니다. 모기지 대출을 조기 상환하려면 생활비 외에도 여분의 현금 자산이 필요하기 때문이다. 모기지 대출 조기 상환이 버겁다면 무리할 필요는 없다. 대신 더 중요한 다른 재정 목표 달성을 위해 노력하는 것이 현명할 수 있다.
모기지 대출 조기 상환은 탄탄한 비상 자금 마련, 은퇴 자금 마련, 자녀 대학 학자금 마련 등의 재정 목표 달성 뒤에 이뤄져야 한다는 것을 첫 번째로 명심해야 한다. 맞벌이 부부로 허리띠를 졸라매고 생활한 덕분에 우리 부부는 매달 모기지 추가 원금을 납부할 수 있었다. 추가 원금 납부를 처음 시작할 때는 그 금액이 그다지 많지 않았다. 세 자녀를 대출 없이 대학에 보낸 뒤 추가 원금 납부 금액을 늘릴 수 있게 됐다. 모기지 대출 조기 상환 속도를 앞당기면서 은퇴 계좌 납부액도 늘리는 노력을 이어갔다.
모기지 대출 추가 원금을 꾸준히 납부하고 싶다면 자동 납부 시스템을 활용하면 된다. 자동 추가 납부를 이용할 때 온라인 또는 체크로 납부하는 추가 금액이 원금 상환에 적용되는지 은행과 반드시 확인해야 한다.
온라인 재정정보 업체 뱅크레잇 (Bankrate.com)이 제공하는 모기지 대출 계산기를 이용해 매달 내야 하는 모기지 페이먼트 금액을 계산할 수 있다.
모기지 대출 40만달러를 30년 만기 6% 고정 이자율을 적용받아 발급 받았다면 매달 내는 페이먼트 금액은 2,398달러로 만기까지 지불하는 원리금은 총 86만3,354달러에 달한다. 만약 매달 200달러를 추가 원금으로 상환하면 만기를 5년 반 줄일 수 있고 이자액도 9만8,277달러나 절약된다. 추가 원금 상환액을 두 배인 400달러로 늘리면 만기는 9년 앞당겨지고 절약되는 이자액도 15만9,602달러로 불어난다.
우리 부부가 목돈이 생길 때만 비정기적으로 추가 원금을 납부하지 않고 매달 정해진 금액을 납부했다. 추가 원금 납부 금액도 마치 매달 내는 모기지 페이먼트 금액처럼 여겼다. 남편의 은퇴 시기가 가까워질 때쯤 나는 이전 직장의 은퇴 계좌 두 개를 조기 해지 벌금 없이 인출해 모기지 대출 조기 상환에 사용했다. 그동안 꾸준히 추가 원금 납부를 해온 덕분에 대출 잔액이 많이 감소했고 은퇴 계좌 인출 금액은 조기 상환을 완료하기에 충분했다.
■전략적 재융자
모기지 이자율이 크게 떨어질 때마다 재융자 열풍이 분다. 많은 주택 소유주들은 모기지 페이먼트를 낮추려는 목적으로만 재융자를 실시한다. 그러나 꼼꼼히 따져보지 않고 재융자에 나서면 페이먼트는 내려가도 전체적인 이자 비용과 수수료 비용이 늘기 때문에 주의해야 한다.
특히 모기지 대출 상환 기간이 오래돼 페이먼트 중 원금이 차지하는 비율이 이자보다 높은 경우 재융자 결정에 신중해야 한다. 또 우리 부부는 주택을 ‘현금자동인출기’(ATM)처럼 사용하지 않기 위해 이른바 ‘캐시 아웃’(Cash-Out) 재융자는 고려하지 않았다.
우리 부부도 이자율이 기존 이자율과 최소 2%포인트 이상 하락할 때마다 재융자를 몇 차례 실시했다. 그리고 재융자로 절약된 페이먼트를 기타 예산에 활용하지 않고 재융자 실시하기 전과 동일한 금액의 모기지 페이먼트를 매날 납부했다.
재융자 실시로 페이먼트 금액이 줄었지만 전과 동일한 금액을 냄으로써 추가 납부를 한 셈이다. 대출 은행과 확인을 거친 뒤 추가 납부 금액이 모기지 대출 원금에 적용되도록 해 조기 상환을 이어갔다.
우리 부부는 다른 재정 목표를 이룰 때까지 30년 만기 고정 이자율 모기지를 갚아 나갔다. 30년 만기 대출은 월 페이먼트 금액이 낮기 때문에 현금 사정이 좋지 않을 때 유연성을 제공하는 것이 장점이었다. 2016년 모기지 이자율이 3% 미만으로 하락했을 때 우리 부부도 재융자를 하기로 결정했다. 당시 재융자를 통해 30년 만기를 15년 만기로 전환했고 이로 인해 모기지 대출 조기 상환 속도가 빨라졌다.
■ ‘모기지 리캐스팅’ 활용하기
모기지 리캐스팅 기법을 통해 대출 원금 일부를 목돈으로 상환할 수 있다. 그런 다음 잔여 원금을 기준으로 모기지 페이먼트 금액이 다시 계산된다. 남은 기간 내야 하는 월 페이먼트는 새 분할 상환 스케줄이 적용돼 계산되는데 이자율과 대출 조건은 전과 동일하다.
모기지 리캐스팅을 통해 우리도 월 페이먼트 금액을 낮출 수 있었다. 동시에 절약된 금액은 모기지 원금 추가 납부로 계속 사용했다. 모기지 리캐스팅은 재융자보다 장점이 많다.
기존 모기지를 유지하기 때문에 크레딧 기록 확인이나 감정평가가 필요 없어서 클로징 비용이 거의 들지 않는다. 일부 은행은 몇백 달러의 수수료를 부과하지만 우리 은행은 수수료 부과 없이 모기지 리캐스팅을 처리했다.
일부 은행은 모기지 리캐스팅 조건으로 최소 1만달러 상환을 요구하기도 한다. 모든 은행이 모기지 리캐스팅 서비스를 제공하지 않는다. FHA 융자, USDA 융자, VA 융자 등은 모기지 리캐스팅 대상에 포함되지 않는 대출이다.
모기지 리캐스팅은 목돈이 들기 때문에 조만간 큰돈 지출 계획이 없을 때 실시해야 한다. 긴급 상황을 대비해 모아둔 자금을 모두 쓰지 않도록 주의해야 한다.
<준 최 객원기자>
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