요즘 집에 가장 많이 오는 정크 메일은 단연 부동산 회사들이 보내는 전단들이다. 하나 같이 자신들에게 리스팅을 주면 최고의 가격에 팔아주고 신속한 최상의 서비스를 제공하겠다는 내용들이다. 그러나 기자는 집을 팔 생각이 전혀 없기에 이들 전단들은 바로 쓰레기통으로 직행한다.
이들 부동산 회사들이 보내는 정크 메일들의 홍수는 현 부동산 시장의 상황을 반영한다.
현재 전국 부동산 시장의 가장 큰 문제는 매물 부족이다. 매물이 있어야 매매가 형성되는데 주택 소유주들은 집을 팔기를 주저한다. 이유는 지속적으로 치솟는 모기지 금리다.
얼마 전까지 6%대를 기록하던 모기지 금리는 7%를 돌파하더니 이제는 8%대까지 거침없는 상승세를 이어가고 있다. 경제매체 CNBC에 따르면 30년 고정 모기지의 평균 금리는 이번 주 2000년 11월 이후 가장 높은 수준인 7.48%를 기록했다. 지난 한 주에만 0.29%포인트 올랐다.
문제는 모기지 금리가 당분간 하락할 기미가 보이지 않는다는 것이다.
중앙은행인 연방준비제도(FRB·연준)가 여전히 기준금리를 올리는 긴축 모드이고 월가와 경제 전문가들은 금리 인하는 빨라야 내년 1분기, 현실적으로는 2~3분기는 돼야 내리기 시작할 것으로 분석한다.
높은 모기지는 바이어와 셀러 모두에게 직격탄이다. 주택 소유자 대부분은 장기간 지속됐던 제로 금리 시대와 코로나19 팬데믹 기간 동안 금리가 역대 최저치를 기록하자 이사를 하거나, 리파이낸싱 통해 적용받는 금리가 4% 미만 또는 심지어 3% 미만인 경우다.
부동산 매체 리얼터닷컴의 최근 설문조사 결과 주택 보유자의 약 82% 정도가 저금리 모기지에 갇혀있는 느낌을 받고 있다고 답했다. CNBC는 모기지 금리 급등이 주택시장에서 이른바 ‘황금수갑 효과’(Golden Handcuff Effect)를 만들어내고 있다고 분석했다. 황금수갑 효과는 이전에는 고용주가 직원이 회사를 떠나지 않도록 금전적 인센티브를 제공하는 것을 의미했지만 주택 소유자의 낮은 모기지 금리도 비슷한 효과를 내고 있다는 것이다.
또 다른 부동산 매체 ‘질로우’는 최근 보고서에서 “주택소유자들은 모기지 금리가 5%대만 돼도 집을 팔 가능성이 두 배 정도 높은데 80% 이상의 모기지 보유자는 금리가 5% 미만”이라며 “금리가 곧 하락할 가능성은 낮아 시장에 매물이 돌고 있지 않다”고 전했다.
높은 모기지 금리는 바이어 입장에서도 엄청난 장벽이다. 높은 모기지 금리로 인해 어렵게 집을 산다고 해도 모기지 페이먼트가 껑충 뛰게 되기 때문이다. 예를 들어 30년 7.48% 고정금리로 모기지 대출을 받아 20% 다운을 하고 60만달러 주택을 구입할 경우 원금과 이자를 합친 월 페이먼트는 불과 1년 전의 5.5% 금리를 기준으로 했을 때보다 630달러나 높다. 가주에서 중간가에 육박하는 80만달러 주택을 살 경우 월 페이먼트는 1년 전에 비해 840달러나 껑충 뛴다.
건설 업자들은 주택 판매를 위해 모기지 일부를 부담하거나 주택가격을 낮춰주는 인센티브를 제공하며 고객 유치에 애를 쓰고 있지만 이는 새로 분양되는 신축 주택에 국한된다. 미국에서 신축 주택은 전체 주택 매매의 20%도 되지 않고 기존 주택이 절대적인 다수를 차지한다.
특히 요즘 가장 힘들어하는 사람들은 첫 주택 구매자들이다. 올해 초 결혼한 기자 지인의 아들도 주택 매입에 나섰지만 침체되고 비정상적인 주택 시장의 현실을 경험하고 있다.
모처럼 맘에 드는 주택을 찾아 오퍼를 해도 리스팅 가격보다 훨씬 더 높은 웃돈을 제시하는 경쟁자들에게 번번이 밀린다고 한다. 그래서 지인의 아들은 주택 매입의 꿈을 최소한 내년까지 미루는 것을 고려하고 있다. 주택 가격도 오른 상태에서 8%대에 육박하는 이자의 모기지 페이먼트를 감당할 자신이 없기 때문이다.
뉴욕과 함께 집값이 전국 최고 수준인 가주에서 집을 사는 것은 참 힘든 일이다. 가주부동산협회(CAR)는 분기별로 ‘주택구입 능력지수’(HAI)를 발표한다. 가주에서 전체 세대 중 얼마가 주택을 구입할 수 있는 재정적 능력을 갖추고 있는 지를 보여주는 지표다.
CAR에 따르면 올해 2분기 기준으로 가주에서 중간가 83만260달러 중간가 단독주택을 구입하려면 30년 고정 모기지를 6.61% 이자에 받는다는 가정 아래 매달 지불해야하는 모기지와 이자, 재산세 등 주택관련 월 페이먼트 규모가 5,200달러에 달하는데 이같은 페이먼트를 감당하려면 연소득이 최소 20만8,000달러는 돼야 한다.
그런데 이같은 재정능력을 갖춘 가주 세대는 전체의 16%에 불과하다. 전국 중간가가 가주의 절반 수준인 40만2,600달러인 미국 평균 36%의 절반 수준에도 못 미친다. 카운티별로는 LA 카운티가 불과 15%, 중간가가 무려 125만달러까지 치솟은 오렌지카운티의 경우 겨우 12%에 달하는 등 주택구입 능력을 갖춘 세대 비율은 분기마다 역대 최저 기록을 경신하고 있다.
대다수 미국인에게 주택 소유는 꿈이고 재산 목록 1호다. 특히 이제 출발하는 젊은 부부들에게 좀 힘들더라도 집 구입을 권장하고 싶다. 매달 2~3,000달러를 렌트비로 버리느니 장기 저축을 한다고 생각하고 집을 구입하는 것이 노후 재정 안정에도 플러스가 되기 때문이다.
내년부터 금리가 인하하고 모기지 이자율이 하락세로 돌아서면 주택 시장도 다시 활기를 되찾을 것이라는 전문가들의 분석이 위안이라면 위안이 될 것이다.
<조환동 LA미주본사 편집기획국장·경제부장>
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