■ USDA 융자에 대해 잘못 알려진 사실들
일부 도시 외곽 지역도 가능
실거주 목적 구입만 해당
반드시 고정 이자율 받아야
최근 크게 오른 모기지 이자율이 집값 하락 효과를 상쇄하고 있다. 이에 따라 올해도 내 집 마련 과정은 여전히 녹록지 않을 전망이다. 특히 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪는 첫 주택 구입자의 내 집 마련이 쉽지 않을 전망으로 정부 보증 융자 등으로 눈을 돌려야 할 때다. 저소득층과 첫 주택 구입자가 많이 찾는 정부 보증 융자로는‘연방 주택국’(FHA),‘연방 재향군인회’(VA),‘연방 농무부’(USDA) 등이 있다. 이중 한인들에게 FHA 융자와 VA 융자는 잘 알려져 있지만, USDA 융자는 아직 낯설다. USDA 융자가 농장 주택이나 외딴 시골 지역 주택에만 해당된다고 잘못 알려져 있기 때문이다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 USDA 융자에 대해 잘못 알려진 부분을 바로 잡았다.
◇ ‘제로’ 다운페이먼트 구입
‘연방 농무부’(USDA)는 저소득층을 대상으로 자체 예산을 활용, 주택 구입 융자를 직접 발급한다. USDA는 현재 농촌 지역에 거주 중이거나 ‘농촌’으로 지정된 지역에 주택을 구입하는 바이어를 대상으로 융자를 발급하며 ‘Single Family Housing Guaranteed Loan Program’과 ‘Single Family Housing Direct Home Loans’ 등 두 프로그램을 운영한다. 두 프로그램 모두 최저 크레딧 점수 기준은 640점으로 일반 융자보다 낮은 편이고 구입 대상 주택은 USDA가 지정한 농촌 지역에 위치해야 한다.
Guaranteed Loan Program은 농촌 지역 주택 구입자나 주택 개량을 원하는 주택 보유자를 대상으로 발급되는 융자 보증 프로그램이다. USDA가 승인한 대출 기관이 융자를 발급하고 다운페이먼트가 없어도 주택 구입이 가능하다. 바이어의 소득은 해당 지역 중간 가구 소득의 115%를 넘으면 신청 자격에서 제외된다.
Direct Home Loans는 USDA가 저소득층 또는 빈곤층을 대상으로 직접 발급하는 주택 구입 융자로 일정 기간 모기지 페이먼트를 지원하는 방식으로 운영된다. 바이어의 가구 소득을 기준으로 대출 자격을 검토하며 다운페이먼트가 없어도 혜택 신청 대상이다. 이자율은 최저 1%로 매우 낮고 상환 기간은 최장 38년까지 연장할 수 있다. 구입 대상 주택은 2,000평방피트 미만이며 주택 건축, 개조 목적의 융자도 발급한다.
◇ 외딴 ‘시골집’만 구입할 수 있다?
융자 발급 기관이 연방 농무부라는 인식 때문에 퍼진 가장 큰 오해다. 바이어는 물론 부동산 에이전트 중에서도 USDA 융자를 신청하려면 농장 주택이나 외딴 시골집만 해당한다고 생각하는 경우가 흔하다.
하지만 USDA 융자 대상에 콘도미니엄, 타운하우스, 모빌 홈 등 다양한 주택 형태가 포함된다. USDA 융자 자격을 결정하는 것은 주택 형태가 아니라 주택이 위치한 지역으로 USDA가 지정한 ‘농촌’ 지역 또는 연방센서스국 인구 조건 기준에 충족하면 신청할 수 있다.
‘주택지원위원회’(Housing Assistance Council)에 따르면 미국 토지 중 약 97%가 USDA 융자 신청 가능 지역으로 매우 광범위하다. 또 전국 대부분 중소도시 인접 지역도 USDA가 ‘농촌’ 지역으로 지정하고 있다. 애틀랜타 주의 경우 브레이슬턴, 세노이아 등의 교외 도시가 USDA 융자 대상 지역이고 덴버 인근 이리, 에버그린의 주택을 구입할 때도 USDA 융자를 신청할 수 있다. USDA 융자 신청 가능 지역은 웹사이트를 통해 확인할 수 있다. https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do
◇ 첫 주택 구입자만 신청 가능하다?
USDA 융자는 투자 목적의 주택 구입은 신청 대상에 제외한다. 이 때문에 USDA 융자는 첫 주택 구입자만 대상이라고 생각하는 경우가 많은데 잘못 알려진 사실이다. USDA 융자를 통해 구입하는 주택은 실거주용 주택일 경우 반드시 첫 주택일 필요는 없다.
재구매용 주택도 가능하고 USDA 융자로 구입한 주택을 팔고 다시 USDA 융자를 받아 다른 집을 구입할 수도 있다. USDA가 제외하는 주택 구입은 휴가용 주택 구입과 수익 창출형(임대 목적) 주택으로 실거주 목적에 위배되는 용도다.
◇ 미니멈 다운페이먼트가 필요하다?
USDA 융자의 가장 큰 장점은 다운페이먼트가 전혀 필요 없다는 것이다. 따라서 미니멈 다운페이먼트 기준이 적용된다는 것도 잘못 알려진 내용이다. 그래서 저소득층이나 첫 주택 구입자 많이 찾는다. 다운페이먼트 요구 조건이 없는 것뿐만 아니라 주택 구입시 가장 큰 걸림돌인 클로징 비용이 없어도 주택 구입이 가능하다.
구입하려는 주택의 감정가가 융자액을 충족하면 클로징 비용을 융자 형태로 대출받아 목돈을 준비할 필요가 없다. 클로징 비용은 물론 디포짓 금액도 융자에 포함할 수 있고 일부 경우 디포짓을 환불하는 방식으로 주택 구입 부담을 낮춰 주기도 한다.
◇ 다른 융자보다 보험료가 비싸다?
다운페이먼트 비율이 20% 미만일 때 모기지 보험 규정이 적용된다. 연체 위험이 높다고 판단되기 때문에 이에 대비한 별도의 보험에 가입해야 하는 의무인데 비용 부담이 만만치 않다. 모기지 보험 규정은 낮은 다운페이먼트로 잘 알려진 FHA 융자도 예외는 아니다. 하지만 다운페이먼트를 전혀 내지 않는 USDA 융자에는 모기지 보험 규정이 적용되지 않는다.
USDA 융자는 모기지 보험 대신 ‘보증 비용’(Guarantee Fee)이라는 유사한 규정을 두고 있다. 보증 비용의 선납료는 융자액의 1%, 연 보험료는 융자액의 0.35%로 부담이 매우 적고 대출에 포함되기 때문에 별도로 납부할 필요가 없다.
◇ 융자 조건 협상이 불가능하다?
USDA 융자는 크게 두 가지로 나뉜다. USDA가 자체 예산으로 저소득층 대상으로 직접 발급하는 ‘직접 융자’와 일반 은행이 발급하는 융자를 보증하는 ‘보증 융자’로 구분되는데 이중 보증 융자는 해당 은행과 융자 조건에 대한 협상이 얼마든지 가능하다. USDA 융자 프로그램에 참여하는 은행이 바이어의 크레딧 점수, 소득, 고용 등의 기준으로 각기 다른 융자 조건을 제시하기 때문에 한 은행에서 거절 받아도 다른 은행을 통해 재신청할 수 있다.
USDA 융자 조건 중 협상이 불가능한 조건은 이자율 형태다. USDA는 변동 이자율을 적용하지 않기 때문에 반드시 고정 이자율을 적용받아야 한다. 하지만 USDA가 제시하는 이자율은 시중 일반 융자에 비해 낮은 편이다.
<준 최 객원기자>
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