신용 기관에 크레딧 리포트에 오류 확인하고
기존 부채 일부상환하면 곧바로 개선 효과
크레딧 점수가 낮아도 모기지 대출을 받는데 큰 문제는 없다. 하지만 점수가 높으면 대출 절차는 비교가 안될 정도로 순조롭게 진행된다. 크레딧 점수가 ‘적정’(Fair)과 ‘우수’(Good) 사이라면 차이는 이것뿐만이 아니다. 점수가 조금 낮다는 이유로 무려 수천 달러에 달하는 이자를 더 내야 하는 손해를 감수해야 한다. 주택 구입 시 크레딧 점수의 중요성을 알면서도 어떻게 점수를 높여야 하는지 모르는 경우가 많다. 인터넷 매체 허핑턴 포스트가 크레딧 점수를 높이는 요령을 소개했다.
◆ 모기지 형태별로 조금씩 차이
크레딧 점수 기준은 어떤 형태의 모기지 대출을 신청하느냐에 따라 다르다. ‘연방 주택국’(FHA)이 보증하는 FHA 융자를 신청한다면 크레딧 점수가 500점만 넘으면 된다. 다만 이 경우 주택 구입 가격의 10%가 넘는 금액을 다운페이먼트로 지불해야 한다. FHA 융자의 가장 큰 장점인 3.5% 다운페이먼트 조건을 적용받으려면 크레딧 점수가 최소 580점 이상이어야 한다. 두 경우 모두 다운페이먼트 비율이 20%에 미치지 못하기 때문에 ‘모기지 보험’(PMI)료를 별도로 납부해야 한다. 브라이언 월시 재정 설계 전문가는 “FHA 융자는 모기지 보험과 같은 추가 비용 부담이 발생하기 때문에 개인 재정 상황에 따라 현명하게 결정해야 한다”라고 조언했다.
정부 보증 기관의 보증을 받을 수 있는 ‘적격 대출’(Conventional)을 받으려면 크레딧 점수가 최소 600점대 중반을 넘어야 한다. 개인 신용 정보 업체 크레딧 카르마가 자체 회원을 대상으로 실시한 조사에서 생애 첫 주택 구입자의 평균 크레딧 점수는 약 684점으로 조사됐다. 최근 모기지 이자율이 다시 하락세로 돌아서서 주택 구입과 재융자 수요를 자극하고 있다. 가장 좋은 조건의 이자율을 적용받기 위한 최저 크레딧 점수는 약 720점 이상이다.
◆ 5명 중 1명 크레딧 기록 오류
‘연방 통상 위원회’(FTC)의 조사에 따르면 소비자 5명 중 1명꼴로 적어도 한 곳의 신용 평가 기관이 발급하는 크레딧 리포트에 오류가 발견되고 있다. 크레딧 리포트 상의 부정적인 오류로 인해 크레딧 점수가 좀처럼 오르지 않는 경우가 많다. 나도 모르는 크레딧 리포트 오류가 있을 수 있기 때문에 크레딧 리포트를 발급받아 자세히 검토해야 한다. 연방 정부가 승인한 웹사이트 ‘annualcreditreport.com’을 통해 1년에 한차례 무료로 크레딧 리포트를 발급받을 수 있다.
잘못 기재된 이름이나 주소, 개설하지 않은 크레딧 계좌, 잘못된 계좌 현황 등의 오류가 있는지 살펴본다. 각 신용 평가 기관별로 개인 신용 자료 수집 절차가 다르기 때문에 신용 평가 기관별로 발급하는 크레딧 리포트를 모두 검토하는 것이 좋다. 오류가 발견되면 해당 신용 평가 기관에 정정 및 삭제를 요청해야 한다. 신용 평가 기관별 정정 절차가 조금씩 다르다. 각 기관별로 웹사이트를 통해 공지한 오류 정정 절차를 참고하면 좋다.
◆ 크레딧 카드 빚 상환
‘총부채상환비율’(DTI)은 모기지 대출 승인을 결정하는 중요한 요인이다. DTI는 월 소득 중 부채가 차지하는 비율을 뜻한다. 기존 부채 중 일부를 상환하면 DTI가 곧바로 개선되는 효과가 있기 때문에 모기지 대출 승인률도 높아진다. 대부분의 모기지 대출 기관은 DTI 기준으로 약 43%를 제시하고 있다. 예상 모기지 페이먼트를 포함한 대출 비율이 소득의 약 43%를 넘지 않는 한도에서 대출을 승인하는 것이 일반적인 대출 관행이다.
DTI를 낮춘다고 크레딧 점수가 바로 개선되는 것은 아니다. 하지만 크레딧 부채를 상환하면 DTI와 크레딧 점수가 동시에 개선돼 모기지 대출 승인률을 높일 수 있다. 신용 평가 기관이 크레딧 점수를 산출할 때 ‘크레딧 한도액 사용율’(Credit Utilization Rate)을 중요한 기준으로 삼는다. 크레딧 한도 대비 사용 비율이 낮아야 크레딧 점수가 올라가기 때문에 크레딧 부채를 상환함으로써 크레딧 점수와 대출 자격을 동시에 높일 수 있다.
◆ 크레딧 한도 상향 조정 신청
크레딧 한도액을 상향 조정하면 부채 상환 없이도 크레딧 한도액 사용율을 낮출 수 있다. 기존 부채 총액에는 변함이 없기 때문에 DTI 비율이 개선되는 효과는 없지만 크레딧 점수를 개선 효과는 곧바로 나타난다. 크레딧 한도액 상향 조정은 해당 크레딧 카드 업체를 대상으로 신청해야 한다. 웹사이트를 통해 즉석에서 신청을 받는 크레딧 카드가 업체가 많고 일부는 전화 통화를 통해 신청을 받기도 한다.
일부 크레딧 카드 업체는 한도액 상향 조정을 승인하기 위해 신청인의 크레딧 리포트 발급을 요구하기도 한다. 크레딧 리포트 발급이 신청 횟수가 너무 잦으면 크레딧 점수에 부정적으로 작용하기 때문에 크레딧 한도액 상향 조정을 신청하기 전에 크레딧 리포트 발급이 필요한지 먼저 확인하는 것이 좋다.
◆ 크레딧 카드 공동 사용인 신청
크레딧 기록이 우수한 가족이나 친한 친구의 크레딧 카드 공동 사용인으로 등록되면 크레딧 점수가 곧바로 개선되는 효과를 기대할 수 있다. 공동 사용인으로 등록되면 해당 크레딧 계좌의 정보가 사용인 2명의 크레딧 리포트에 보고된다. 기존 사용인의 크레딧 기록이 장기간 우수하게 유지됐다면 공동 사용인의 크레딧 점수도 큰 폭으로 오른다.
공동 사용인으로 등록된 사람은 크레딧 카드를 사용할 필요도 없고 기존 사용인의 크레딧 카드 사용 습관에 따라 ‘덕’을 보는 셈이다. 그러나 반대로 기존 사용인이 크레딧 카드 계좌에 연체가 발생하거나 한도액 사용률이 높아지면 이에 따른 크레딧 점수 하락도 공동 사용인이 고스란히 떠안아야 한다.
◆ ‘크레딧-빌더 론’(Credit-Builder Loan)
크레딧 카드 사용 기간이 길지 않고 크레딧 계좌 형태가 다양하지 많으면 크레딧 점수를 빨리 올리기 쉽지 않다. 신용 평가 기관은 크레딧 계좌가 개설된 기간과 계좌 형태 등의 요인을 약 15% 가량 반영해서 크레딧 점수를 산출한다. 이 경우 크레딧-빌더 론을 통해서 비교적 빠른 시일 내에 클레딧 점수를 개선할 수 있다.
크레딧-빌더 론의 융자액은 약 1,000달러 내외로 융자는 대출자에게 발급되지 않기 때문에 사실상 융자라고 할 수 없다. 융자액은 대출자의 인출이 금지된 세이빙 계좌에 입금되고 대출자는 6~24개월간 융자를 상환하듯 일정 금액을 매달 상환하게 된다. 융자액이 전액 상환되면 매달 상환한 금액은 대출자에게 다시 반환되고 이 기간 중 대출자의 크레딧 점수가 개선되는 효과가 발생한다. 크레딧 유니온과 같은 형태의 대출 기관이 크레딧-빌더 론을 주로 취급한다.
<준 최 객원기자>
크레딧 점수에 따라 모기지 대출 조건 간 큰 차이가 난다.
