모기지 사전승인은 필수, 너무 큰 집을 피하는게 상책
집을 사고파는 것은 동시에 이루어지는 경우가 많다. 타인의 경험을 통해 부딪히게 될 어려움을 인지하고 있다 해도 동시에 집을 사고팔기란 쉽지 않은 일이다. 집을 사는 것만으로도 엄청난 노력이 필요한데 집을 팔면서 동시에 새로 이사갈 집을 사야한다는 것은 스트레스가 배가되기 때문이다. 집을 동시에 사고팔 때 많은 변수가 발생한다는 점을 반드시 기억해야 한다. 예를 들어 팔아야 할 집의 바이어가 구입을 포기할 경우 당장 현금 부족에 직면한다. 반면에 현재 거주하고 있는 집이 팔렸는데 주택 구입이 끝나지 않았다면 이사들어갈 집이 없는 무주택자가 되어버린다. 마치 그랜드캐년을 줄타기를 하며 가로질러 걷는 것과 같아서 아주 작은 부분이 잘못되면서 고난에 빠져들 수도 있다. 다만 집 구매와 판매의 실수는 적어도 예측 가능하므로 쉽게 피할 수 있다. 집을 동시에 사고팔 때 에스크로에서 명심해야 할 7가지 사항을 살펴본다.
1. 집을 팔기 전 준비작업을 지체하지 말라
모든 집은 팔기 전 약간씩 수리할 필요가 있다. 페인트가 벗겨진 벽을 다시 칠하거나 깨어진 마루를 고치는 것, 혹은 별로 사용하지 않았던 욕실에 그라우트 넣기 등이다. 이 작업을 마지막 순간까지 미루는 실수를 범하면 안된다.
한 부동산 중개인이 겪은 실례를 하나 들면 고객 중 한 사람이 집을 동시에 사고팔려고 했다. 중개인은 집을 고쳐 빨리 마켓에 내놓자고 조언했으나 고객은 이사갈 집을 먼저 보러 다니며 오퍼를 넣는데 치중하며 준비작업을 차일피일 미루었다. 결국 구입을 희망한 집의 계약에 들어간 후에야 부랴부랴 살고 있던 집을 리스팅했고, 집을 고치는 준비작업이 끝났을 때는 이미 10월이었다. 부동산 시장이 둔화되면서 바이어 찾기가 어려운 시기가 된 것이다.
2. 대안 마련을 건너뛰지 말 것
집을 동시에 사고팔 때 많은 과정이 맞아떨어져야 한다. 문제가 하나라도 생기면 양쪽 거래 모두 실패할 수 있다. 마이애미 부동산업자 후안 로자스는 최근 부동산 A의 판매자가 부동산 B를 구매하고 B의 판매자는 부동산 C를 구입하는 3자간 거래에 참여했다. 2건의 거래를 성사시키면서 각기 다른 세 가족이 이사할 타이밍과 호흡을 맞춰야 할 상황이었다. 다행스럽게 이 거래는 무사히 끝났지만 후안은 만약의 경우를 대비한 대안을 마련해두라고 조언했다.
일주일 이상 호텔 신세를 지거나 단기 임대를 구해야하는 상황에 처할 수 있으니 여유돈이 필요함을 인지시켰다. 집을 동시에 사고팔 때 다운페이에 더해 현금을 추가로 지녀야 하는 이유다.
3. 너무 큰 집을 사지 말라
구매자나 판매자 모두가 범하기 쉬운 가장 큰 실수가 새로운 주택융자에 대한 사전승인을 받지 않고 집을 찾는 것이다. 주로 첫 주택구입자들이 범하기 쉬운 실수인데 사전승인(p-approval)은 필수다. 승인이 가능한 주택 융자액을 알려줌으로써 비현실적인 꿈을 접게 한다.
살고 있는 집을 팔고 주택을 구매하는 이들은 더 많은 액수의 다운페이와 늘어난수입만 있다면 자동적으로 더 큰 액수의 모기지가 가능하다고 생각한다.그러나 많은 경우 자신이 생각하거나 희망한 만큼 큰 액수의 대출을 받기란 쉽지 않다. 집을 찾기 시작하면서 기대치만큼 업그레이드할 수 없을 때 사람들은 실망하게 된다.
4. 너무나 작은 쿠션 자금으로 거래하지 말라
집을 파는 사람은 원하는 판매가를 알고 있다. 그러나 주택시장이 둔화되면서 예상보다 2만달러 적은 오퍼를 받아들여야 한다면 새로 구입하는 집에 필요한 다운페이에 차질이 생긴다. 기존 주택을 팔아야 할 경우 단기 여유자금(Cushion)을 확보하고 있어야 한다. 총 판매가를 다른 주택의 다운페이에 사용할 계획이라면 예상보다 적은 금액에 판매될 경우를 가정해 거래를 진행시킬 필요가 있다.
예를 들어 220만달러의 주택을 구입하기로 결정했고, 이를 위해 130만달러에 자신이 살고 있는 집을 팔아야 한다는 계산이 나왔다. 그러나 집을 사면서 220만달러의 예산을 초과한 집을 선택했고 설상가상으로 현재 판매할 주택이 시장둔화와 시기적 이유로 130만달러를 받지 못하게 되면 스트레스를 받게 된다.
5. 타협에 실패할 수 있다.
스트레스가 많은 상황이 자신만 겪는 것이라고 생각해선 안된다. 사고 싶은 집을 파는 사람이나 현재 살고 있는 집을 사려고 계약을 한 사람 모두 스트레스를 받고 있다. 한 예로 바이어가 주택 판매 문제로 에스크로 기간을 일주일 더 필요로 할 수 있다. 또, 셀러가 물이 새는 파이프를 수리할 필요가 없다고 생각하는 문제가 발생할 수 있다.
집을 파는 사람에게 너무 많은 것을 기대하는 실수를 범하지 말고, 또 팔려고 내놓은 집을 구매하는 사람이 무엇이든 기꺼이 들어주리란 기대도 하지 말라. 약간의 타협이 먼 길을 자초할 수 있다. 특히 두 개의 에스크로가 한꺼번에 진행되고 있는 경우 흔히 발생하는 일이다.
6. 두 명의 다른 부동산 중개인을 고용하지 말라
리스팅 에이전트와 씨름을 하고 새로 구입하는 집의 에이전트를 상대한다는 건 이중고다. 두 거래에 같은 에이전트를 고용해 일을 단순화해라.
부동산 중개인들은 판매와 구매의 양면을 처리하는 걸 선호한다. 두 거래에 대한 통제와 직관을 통해 양쪽 거래를 동시에 끝낼 수 있어서다. 물론 같은 부동산 중개인을 사용하지 않아야 하는 경우도 있다. 타주로 이주할 경우 새로운 지역에서 평판이 좋은 바이어 에이전트를 찾아야 한다.
같은 지역에서 이주하면서 구매자 혹은 판매자와 독점적으로 일하는 에이전트를 만날 수도 있다. 이 경우는 에이전트의 중개 기관에 추천사항을 문의하는 것이 좋다. 최소한 두 거래가 같은 지붕 아래 유지되어야 한다.
7. 금요일 클로징은 피하라
최상의 타이밍을 결정하기 위해 에이전트와 협력할 필요가 있지만 우선 현재 집의 판매를 확정한 다음 새 집을 클로징하는 것이 이상적이다. 2~3일 이내로 클로징하는 것을 목표로 정했다면 금요일 만큼은 피하는 것이 좋다. 은행 송금에 시간이 소요될 수 있기 때문이다. 클로징이 다가오면 계좌에 모든 금액이 들어있어야 한다. <구성훈 기자>
집을 팔기 전 준비작업을 미루면 안 된다고 전문가들은 조언한다. <AP>
