크레딧 산출 방식 변경, 대출 기준도 완화

주택 임대 선호하는 젊은층 아직 많은 게 변수

학자금 융자, 낮은 저축률, 잦은 이사도 장애물

부동산 정책 연구기관 ‘어번 인스티튜트’(the Urban Institute)가 지난해 발표한 보고서에서 2015년 밀레니엄 세대의 주택소유율은 약 32%로 조사됐다. 인구에 비해 기대에 미치지 못하는 낮은 수준이지만 올해부터 개선될 것이란 전망이 나왔다. US뉴스 앤 월드리포트는 주택가격 상승세가 둔화되고 모기지 대출 기준이 완화될 것으로 기대되는 올해 그동안 내 집 마련을 기다려온 밀레니엄 세대의 주택 구입이 증가할 것으로 전망했다.

■ ‘가격 둔화, 신규 크레딧 산출 방식’ 계기 될까

모기지 이자율이 지난해부터 오름세를 보이고 있지만 올해 밀레니엄 세대의 주택 구입에 영향을 미칠 만큼의 상승폭은 아니다. 

반면 올해를 기점으로 주택 가격 상승세가 주춤해지고 크레딧 점수 산출 기준 변경, 모기지 대출 기준 완화와 같은 호재가 많아 밀레니엄 세대의 내 집 마련에 유리한 해가 될 것이란 전망이다.

모기지 분석 기관 ‘디지털 리스크’(Digital Risk)의 레오 루미 부대표는 “올해 밀레니엄 세대의 주택 시장 진입에 유리한 기회가 많을 것”이라는 밝은 전망을 내놓았다. 하지만 일부 전문가들은 “주택 임대를 선호하는 비율이 여전히 높아 올해 밀레니엄 세대의 주택 구입 전망은 조금 더 지켜봐야 한다”라며 신중한 입장이다.

■ 늦은 ‘결혼, 출산’ 탓에 주택 구입 지연

밀레니엄 세대의 내집 마련을 가로막는 요인으로는 학자금 융자, 낮은 저축률, 잦은 이사 등으로 크게 요약된다. 학자금 융자 등 여러 대출에 대한 상환 부담으로 정작 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 자금 마련에 어려움을 겪는 밀레니엄 세대가 상당수다.

‘돈 문제’외에도 밀레니엄 세대의 내 집 마련을 지연시키는 요인이 있다. 밀레니엄 세대의 경우 윗 세대에 비해 직장을 자주 옮겨야 하는 생활 특성상 주택 구입 뒤 한 지역에 오래 정착해야하는데 대한 부담이 큰 편이다.

윗 세대와 확연히 차이나는 밀레니엄 세대만의 라이프 스타일도 주택 구입 시기를 지연시키는 하나의 요인이다. 

인터넷 대출 기관 ‘렌딩 트리’(Lending Tree)의 텐다이 카프피제 수석 이코노미스트는 “결혼 및 자녀 출산으로 인해 주택 구입을 결정하는 경우가 가장 일반적”이라며 “하지만 요즘 젊은 세대의 결혼 시기가 늦어지고 결혼 계획이 아예 없는 경우도 많다”라고 설명했다.

어번 인스티튜트의 조사에서 2015년 25세에서 34세 사이 연령대의 주택 소유율은 약 37%로 집계된 바 있는데 퓨 리서치 센터가 별도로 실시한 조사에서 2017년 밀레니엄 세대의 결혼 비율이 약 37%로 주택 소유율과 정확히 맞아떨어졌다.

■ 주택 구입에 대한 오해가 내 집 마련 방해

캐티 커밍스 BOA 부대표는 밀레니엄 세대의 주택 구입에 대한 오해가 내 집 마련을 가로막는 장애물 중 하나라고 지적했다.

BOA가 2018년 약 2,000명의 성인을 대상으로 실시한 설문 조사에서 절반이 넘는 응답자는 주택 구입을 위해서 주택 구입 가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트 금액이 반드시 필요한 것으로 믿고 있었다. 

하지만 커밍스 부대표에 따르면 최저 3% 다운페이먼트만으로도 주택을 구입할 수 있는 융자 프로그램도 많다.

크레딧 점수에 대한 오해로 인해 주택 구입에 나서지 못하는 밀레니엄 세대도 적지 않다. TD뱅크가 지난해 밀레니엄 세대 약 685명을 대상으로 실시한 설문 조사에서 약 17%는 ‘자신의 크레딧 점수가 낮을 것’이란 이유로 주택 구입 계획이 없다고 답했다.

렌딩 트리의 지난해 분석에 의하면 전국 50대 도시 밀레니엄 세대 주택구입자들의 평균 크레딧 점수는 약 656점으로 조사됐다. 커밍스 부대표는 “680점 이상을 ‘우수 크레딧’(Good Credit)으로 인정하는 대출 기관이 대부분이며 최저 580점으로도 대출 승인을 받을 수 있다”라고 설명했다.

■ ‘신규 크레딧 점수 산출 방식’은 큰 호재

밀레니엄 세대 중 크레딧 기록이 충분치 않아 대출 승인을 받지 못하는 경우도 많았다. 

하지만 올해 새 크레딧 점수 산출 방식이 도입되면 밀레니엄 세대의 크레딧 점수가 개선돼 내 집 마련에 한발 더 다가설 수 있을 것으로 기대된다.

올해 말 시행 예정인 신규 산출 방식은 대출자의 은행 기록을 크레딧 점수 산출 기준에 포함한다. 

평균 은행 잔고, 월급 자동 입금 내역 등이 산출 기준에 포함될 뿐만 아니라 최근 3개월간 은행 잔고가 약 400달러 이상이고, 마이너스 잔고 내역이 없으면 크레딧 점수 상승을 기대해볼 만하다. 

전문가들은 새 산출 방식이 본격 시행되면 크레딧 점수가 최고 20점까지 오를 수 있을 것으로 전망하고 있다.

■ 저가대 매물 공급 절실

밀레니엄 세대의 모기지 대출 자격이 개선된다고 해도 주택 구입 여건이 지금보다 나아지지 않으면 사정은 마찬가지다. 밀레니엄 세대의 구입 능력에 적합한 주택 매물이 충분히 공급되지 않는다면 내 집 마련의 꿈은 물 건너가기 쉽다.

카프피제 이코노미스트는 “현재 가장 심각한 도전은 주택 구입 여건”이라며 “6년에 걸친 집값 급등과 최근 모기지 이자율 상승으로 구입할 만한 매물을 찾는 일이 쉽지 않다”라고 지적했다. 커밍스 부대표에 따르면 주택 구입 능력 악화로 밀레니엄 세대의 주택 구입 지역이 일부 지역으로 쏠리는 현상이 두드러지게 나타나고 있다.

현재 디트로이트, 미니애폴리스, 샬럿 등 주택 가격이 상대적으로 낮은 도시에 밀레니엄 세대의 주택 구입이 늘고 있는 반면 샌프란시스코, 뉴욕과 같은 대도시 지역은 밀레니엄 세대의 주택 구입 비율이 매우 낮다.

<준 최 객원기자>

젊은 부부가 부동산 에이전트(오른쪽)와 함께 스마트폰으로 매물 정보를 검색하고 있다.                 <AP>