해충이나 흠결 있으면 거래 성사 안될수도

하우스 클로징 방해할 수 있는 4가지 요소들

세입자 있을 경우 계약기간 끝난 후 클로징해야

 노스캐롤라이나주 샬럿에 위치한  ‘호랙, 톨리, 파르 앤 로덴스’ 로펌의 신시아 존스 부동산 전문 변호사는 “가격 협상을 잘 마쳤고 계약 내용에도 합의했다고 해서 집을 파는 모든 일이 끝난 것은 아니”라고 말했다. 타이틀 이슈부터 모기지 파이낸싱까지 다양한 문제들이 클로징을 지연시킬 수 있고 아주 가끔은 딜 자체를 깨뜨릴 수도 있다. 여기 클로징을 가로 막을 수 있는 기묘한 4가지 이슈들을 소개한다. 쟁점을 알게 되면 이를 회피할 수 있는 방법도 알게 될 것이다.

■유치권(lien)이 설정된 부동산

집을 팔면서 만약 이전에 내지 않았던 집과 관련된 빌이 존재한다면 적지 않은 문제가 될 수 있다. 

여기에는 미납 재산세를 비롯해 주택소유주협회 관리비, 과거 리모델링을 한 뒤에 체불한 내용 등이 모두 포함된다.

존스 변호사는 “채권을 갖고 있는 측이 만족할만한 변제를 요구하며 집에 유치권을 설정해 둘 수 있다”고 말했다. 

이런 경우 클로징 변호사가 나서 타이틀을 검색한다. 퍼블릭 레코드에서 유치권 관련 내용을 찾을 수 있는데 셀러는 발견된 문제를 해결한 뒤 깨끗한 상태의 타이틀을 바이어에게 이전해야 한다. 

이때는 상당한 금액의 페이먼트를 해야 하고 여기에 더해 유치권을 제거하고 깨끗한 타이틀로 다시 만들기 위해 또 다른 비용까지 물어야 한다. 

만약 충분한 자금이 없다면 유치권을 보유한 측과 협상을 해야 한다. 존스 변호사는 “많은 경우에 셀러는 채권자와 협의해 채무를 줄이는 쪽으로 이야기를 진행시킬 수 있고 결국에는 클로징을 완료할 수 있다”고 말했다.

■해충과 흠결

대부분의 바이어는 클로징 이전에 해충이나 다른 흠결이 있는지를 확인하기 위해 인스펙션을 실시한다. 

이런 점에 비춰 만약 셀러가 집에 해충이 없을뿐더러 다른 문제도 없이 잘 관리되고 있다는 점을 증명하지 못한다면 바이어는 뒤로 물러날 수도 있다.

캘리포니아 리버사이드 ‘WCI 리얼 에스테잇’의 배리 힐데브랜트 대표 브로커는 “많은 주택 거래 계약들이 클로징 이전에 집에 대한 인스펙션을 실시한 뒤 발견된 긴급 상황으로 최종적으로 종결되지 않는 경우가 많다”고 말했다.

바이어 입장에서는 당연히 문제가 있는 집을 떠안을 수 없기 때문에 최소한 수천달러가 들어갈 해충 해결 등의 문제를 해결하라고 셀러에게 시간을 더 줄 수도 있고, 아니면 최소한 누구 책임으로 어떤 식으로 해결해 가격을 재조정할 것인지 협상에 나설 확률이 높다.

■현재 세입자

만약 집을 팔기 위해 내놓은 기간에 세입자를 둔 경우라면 클로징을 앞두고 이해당사자들이 셀러와 바이어 이외에 제3자도 갖게 된 셈이다.

클로징 일정을 제때 지키기 위해서는 당연히 세입자의 불만도 없어야 하고 그만큼 계약을 준비하는 과정에서부터 일정을 따져 현재 세입자가 충분히 준비하고 나갈 수 있는 시간을 벌어줘야 하고 그래서 큰 문제없이 집 키를 건네받아 바이어에게 줘야만 한다.

존스 변호사는 세입자와 계약 기간이 끝나는 날짜로부터 며칠 뒤로 클로징 날짜를 정할 것을 권했다. 그래야 바이어가 세입자가 이사를 나간 뒤에 인스펙션을 편안히 마칠 수 있기 때문이다.

■부족한 클로징 비용

최근 몇 달간 상승에도 불구하고 현재 모기지 이자율은 여전히 역사상 가장 낮은 수준을 유지하고 있다. 그러나 바이어는 대출 사전 승인을 받아야 하고 그래야 모든 과정이 순탄하게 진행될 수 있다. 

이 때도 문제가 생길 수 있는데 바이어는 추가적으로 소요되는 클로징 비용을 마련해 둬야 한다는 점이다. 여기에는 타이틀 서치, 홈 인스펙션과 주택소유주협회(HOA) 관리비 등이 포함된다.

만약 바이어가 이런 부분들에 소요되는 비용을 제대로 계산해 두지 않았다가는 적게는 수백에서 많게는 수천달러가 부족한 상황이 생길 수 있고 결국에는 딜을 완성하지 못하게 될 수도 있다. 

셀러 측에서도 파이낸셜 이슈가 생길 수 있다. 집을 파는 순간에도 여전히 모기지를 갚아나가고 있다면 클로징 시 본래 본인의 대출금을 갚는데 문제가 생길 수 있다고 존스 변호사는 지적했다.

그는 “은퇴계좌인 401(k)에서 부족분을 빌려와 메꿀 수도 있지만 이때는 적지 않은 시간이 소요돼 결국 클로징 일정이 미뤄질 수밖에 없다”며 “통상 수주일 정도가 정체되는 것인데 전체적인 일정이 뒤로 밀리면서 어떤 변수가 터질지 모른다”고 말했다.

이런 불상사를 피하기 위해서는 셀러와 바이어 모두 클로징을 하기 위해 필요한 비용이 얼마나 추가로 필요한지 관심을 갖고 이해하고 준비해 둬야 한다는 지적이다.

<클로징 때 계약을 파기할 수 있나?>

집 거래가 이뤄지는 주에 따라 다른데 셀러는 대개 클로징을 앞두고 계약을 깰 수는 없다.

따라서 부동산 계약을 체결하기 전 셀러는 리스팅 에이전트나 변호사에게 예기치 못한 상황이 생겼을 때 주택 판매를 중단하거나 계약을 깰 수 있는지 여부를 우선 확인해 두는 편이 안전하다. 

반면에 바이어는 재정적인 상황이나 인스펙션 이슈와 관련해서 클로징으로 향하는 특정한 시점에 발을 뺄 수도 있다. 다만 이때는 미리 맡겨둔 디파짓을 몰수당할 수는 있다. 

셀러와 바이어 양측 모두가 리스크가 있는 만큼 거래를 완료할 충분한 자신감과 준비가 돼 있는지 체크한 뒤에 첫 단추를 끼우는 것이 중요하다. 

일단 시작했다가 후퇴하려면 시간과 비용이 많이 들기 때문이다. 

<류정일 기자>

만약 집에 세입자가 있을 경우 계약기간이 끝난 뒤로 클로징 날짜를 정하는 것이 바람직하다.                                                                   <AP>