다운페이 많이 하고 연방주택국 〈FHA〉융자 고려

주택 시장이 개선되는 것은 경제 성장에 큰 도움이 되지만 생애 첫 주택 구입자 입장에서보면 그리 반길만한 현상은 아니다. 모기지 정보전문 웹사이트인 HSH닷컴(HSH.com)에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 올해 4월 4.4%에서 지난 10월 4.9%로 올랐다. 모기지 금리가오르면서 결과적으로 주택을 구입하는데 드는 비용이 늘어난 셈인데 그렇다고 집을 사기로 한 결심을 물릴 수는 없을 것이다. 이번에는 갈수록 오르는 모기지 금리의 부정적인 효과를 상쇄할 수 있는 8가지 방법을 소개한다.

 

 

포인트 지불하고 세입자 들이는 방법으로도 비용 절약

대출 기간 줄이고 집 값 감당할수 없으면 크기 줄여야

 

■더 많이 다운페이하라

버지니아주 ‘처칠 모기지’의 짐 맥퀴그 브랜치 매니저는 “처음 내는 다운페이 금액을 높일수록 이후 내는 모기지 부담이 줄어든다”며 “월 모기지 페이먼트가 줄어드는 것은 물론이고 최소한 20% 이상 다운페이를 하면 별도로 가입해야 하는 모기지 보험(PMI)에도 가입할 필요가 없어 금전적으로 이득”이라고 말했다.

예를 들어, 30년만기 25만달러를 4.5% 이자율로 빌리며 20% 즉 5만달러를 다운페이한다면 이후 월 페이먼트는 1,353달러에 그친다. 그러나 같은 조건으로 다운페이를 5% 즉 1만2,500달러만 하면 PMI 보험료를 포함해 이후 모기지 월 페이먼트는 1,666달러로 300달러 이상 늘어난다.

 

■포인트를 지불하라

캘리포니아주 월넛 크릭에 위치한 ‘엔보이 모기지’의 클린트 매디슨 수석 모기지 브로커는 “1~2 디스카운트 포인트를 지불하는 방식으로 모기지 이자율과 월 페이먼트 부담을 낮출 수 있다”고 말했다. 1디스카운트 포인트는 이자율을 0.25% 낮춰준다.

예컨대 35만달러 집을 사면서 5%, 1만7,500달러를 다운페이하면서 1포인트를 3,325달러에 산다고 가정하면 금리는 4.875%에서 4.625%로 낮아지고 이에 따라 이후 월 페이먼트는 1,760달러에서 1,710달러로 떨어진다. 포인트를 결제할 3,325달러를 만약 다운페이로 옮긴다면 결과적으로 월 페이먼트는 1,741달러가 된다.

 

■에퀴티를 공유하라

맥퀴그 매니저는 에퀴티 공유를 부모나, 투자자나 친구 등과 할 수 있다고 조언했다. 일종의 투자를 받고 그 지분을 인정해 주는 식이다.

맥퀴그 매니저는 “다운페이 할 현금을 충당하기 위해 부모 등과 협상하면서 그에 상응하는 집에 쌓일 에퀴티의 지분을 인정해 줄 수 있다”며 “부모 등 투자자가 만약 20만달러 집에 다운페이로 20%인 4만달러를 줬다면 집을 팔 때 투자자는 4만달러에 덧붙여 에퀴티의 20%를 되돌려 받는 식이다”라고 말했다.

 

■대출을 갈아타라

많은 바이어들이 연방주택국(FHA) 모기지를 선호하는데 그 이유는 다름 아니라 다운페이가 3.5%로 낮기 때문이다. 다만 문제는 FHA 모기지 보험료가 일반 PMI 보험료보다 비싸다는 것이다. 차라리 3.5% 다운페이보다 1.5% 초기 투자를 더 늘려 5%만 다운페이를 하게 되면 일반 모기지를 받을 수 있고 월 페이먼트를 한층 더 낮출 수 있다.

매디슨 수석 브로커는 “35만달러를 4.75% 이자율로 받는 FHA 모기지의 경우, 원금과 이자, 세금과 보험료를 모두 합해 월 페이먼트가 2,044달러가 된다”며 “그러나 5%를 다운페이하는 일반 모기지를 받는다면 이자율은 4.9%로 다소 높아지지만 전체 비용은 PMI 보험료를 포함해도 1,992달러로 낮아지게 된다”고 말했다.

 

■대출 기간을 단축하라

15년 만기 모기지의 이자율은 30년 만기 모기지 금리보다 낮다. 맥퀴그 매니저는 다만 대출 기간을 줄이면서 매달 갚을 원금과 이자 부담이 커지는 것을 감당할 수 있는 경우는 많지 않다고 전했다. 

맥퀴그 매니저는 “구입하려는 주택에서 장기간 거주할 목적이 아니라면 5/1(첫 5년간 금리 고정 이후 매년 금리 변동), 7/1 또는 10/1 ARM(변동금리모기지)이 좋은 선택이 될 수 있다”며 “ARM은 고정금리 모기지보다 이자율이 낮기 때문”이라고 말했다.

실례를 들면, 25만달러를 5% 금리로 30년만기로 빌리면 월 페이먼트는 1,342달러지만 5/1 ARM을 선택하면 금리는 4%로 떨어지고 월 페이먼트는 1,194달러로 줄어든다.

 

■기대치를 낮춰라

만약 원하는 지역의 원하는 집값을 감당할 수 없다면 다른 지역을 알아보고 집의 크기를 줄여서 고려하는 것이 필요하다. 버지니아주 ‘리맥스 게이트웨이’의 앤지 델보이 리얼터는 “또 다른 옵션은 현재 상태가 좀 더 좋지 못한 집을 골라 보수를 하는 방법도 있다”며 “이때는 어떤 요소가 가격을 낮추는 역할을 했는지 이해해야 하는데 예를 들어 이미 꽤 새것인 지붕과 창문을 갖췄고 페인트 칠이 낡은 정도라면 훌륭한 조건으로 받아들여야 한다”고 말했다.

 

■친구나 친지와 함께 사라

델보이 리얼터는 “친구나 친지와 함께 주택을 구입한다면 반드시 출구전략이 필요하고 또는생길 수 있는 문제를 인지해야 한다”고 말했다. 매디슨 수석 브로커에 따르면 다운페이는 하나로 족하지만 복수의 오너는 모두 모기지 대출 승인 심사를 통과해야 한다.

맥퀴그 매니저도 “만약 앞으로도 꾸준히 관계를 유지해 나가야 할 상대방과 함께 집을 사는 것이라면 거래 내용의 모든 부분을 계약서 형식으로 적어 이후에 생길 수 있는 분쟁의 소지를 미리 차단해 둬야 한다”고 말했다.

 

■렌트를 줘라

마지막으로 생각할 수 있는 옵션은 렌트 세입자를 들이는 것이다. 이와 관련 주의할 점으로 델보이 리얼터는 세입자가 나가더라도 모기지 페이먼트를 감당할 수 있는 능력을 갖추는 것이 기본이라고 전했다. 맥퀴그 매니저는 “렌트 용도를 앞세워 모기지 승인을 받을 수는 없을 것”이라며 “그러나 이후 렌트비를 받아 이를 통해 페이먼트를 좀 더 수월하게 내는 것은 충분히 가능한 일”이라고 말했다.                          <구성훈 기자>