비즈니스 순소득(QBI, Qualified Business Income)의 20%까지 개인 소득세 공제를 고려할 수 있는 새로운 세법(Section 199(A))에 대해 이야기 나누고 있는 데 오늘은 임대업에 대해 살펴보자.
■임대업을 볼 때 몇 가지로 구분 할 수 있다. 먼저, 누가 보아도 비즈니스(Trade or Business)로 운영하는 경우다. 예를 들어 보자. 아파트를 얻으려면 먼저 아파트 관리 사무실에 가서 계약을 한다. 그리고 아파트 비용을 매월 내면 아파트 관리 사무실에서 수리와 관리를 맡아서 해주고 사무실 직원이 항상 주변을 체크해 준다. 이런 경우는 비즈니스로 임대업을 한다고 본다. 다음으로, 단독 상가 또는 몰(Mall)을 구입해서 세입자(Tenant, 테넌트)에게 임대를 주는 경우인데 세입자 수가 많지 않을 때는 건물주(Landlord)가 직접 관리하거나 관리하는 회사에 의뢰하는 경우가 많다. 그 다음으로, 주택을 몇 채 사서 임대주는 경우인데 이런 경우는 건물주가 매일 지속적으로 관리하지 않는다.
■QBI 혜택에 관한 세법(199A)과 최근 IRS(미 국세청)의 Proposed Regulation에 따르면 임대업도 QBI혜택을 받도록 세심한 신경을 쓴 흔적을 찾을 수 있다. 그렇다면 임대업은 QBI 혜택을 모두 받을 수 있다는 뜻인가? 그렇지 않다. 혜택을 받기 위해서는 단서를 충족해야 한다. 즉 QBI 혜택은 비즈니스 소득에 국한된다. 따라서 임대업의 경우도 비즈니스로 운영한다면 일반 비즈니스처럼 QBI 혜택을 볼 수 있다는 뜻이다. 다시 말하면 임대업의 성격상 비즈니스로 볼 수 없는 경우는 QBI 혜택이 없다는 뜻이다.
■그러면 임대업이 QBI 혜택을 받을 수 있는 조건인 비즈니스(Trade or Business)에 대한 어떤 정의가 있는가? 이 질문에 IRS는 다른 세법(Section 162)에 나오는 비즈니스의 정의 즉 ‘지속적이고 정기적인 수익 활동’을 기준으로 하라고 하지만, ‘어느 정도가 지속적이고 정기적’인지 명쾌하지는 않다. 따라서 앞으로 IRS에서는 임대업에 대해 어떤 경우가 비즈니스라서 QBI 혜택이 되고 어떤 경우는 비즈니스가 아닌 순수한 투자라서 QBI 혜택이 안된다는 구체적이고 명확한 가이드 라인을 보여 줄 필요가 있을 것으로 본다.
■아직 명확한 가이드 라인은 없지만, 임대업을 하면서 어떤 경우에 비즈니스로 운영하고 있다는 근거로 볼 수 있는 지 예를 들어 보자. 임대 부동산 관리를 주인이 직접하거나 직원을 고용해서 하든 구분없이, 임대업을 하기 위해 소요되는 관리 시간을 잘 정리 할 필요가 있을 것으로 본다. 즉 건물과 땅에 대한 지속적인 관리와 수리 그리고 개량, 세입자 관리와 세입자 모집 및 계약, 외부 용역(Contractor) 관리 및 계약, 각종 유틸리티와 세금 등 빌링 지불 등등을 예로 들 수 있겠다. 관리 시간이 많을 수록 IRS가 비즈니스로 인정할 가능성은 더욱 높아질 것이다.
■다음으로 IRS가 볼 때 비즈니스로 운영하는 임대업이 아니라고 할 가능성이 높은 경우는 어떤 것인지 한 예를 들어보자. 임대비를 내는 세입자가, 부동산 재산세도 직접내고 또 부동산 관리 및 수리 또한 세입자가 직접하는 경우다. 이 경우는 건물 혹은 부동산 주인은 임대비를 받는 역할 외에는 다른 활동이 별로 없기 때문에, 지속적이고 정기적인 노력을 기울이는 비즈니스가 아닌, 단순 수동적 투자 사업이라고 볼 가능성이 높다.
■임대업이 비즈니스가 아니라 해도 QBI 혜택을 볼 수 있는 한 가지 예외가 있다. 그 세입자가 건물주 자신의 비즈니스 혹은 자신이 관리할 수 있는 비즈니스인 경우이다. 예를 들어 홍길동이 건물 주인데 세입자의 비즈니스 90% 지분을 홍길동이 소유한다면 홍길동이 관리 할 수 있는 비즈니스라고 봐야 할 것이다.
■임대업(Rental Activity)에 대해서 QBI 혜택을 무조건 모두 허락한다고 잘못 이해하는 경우, IRS 세무 조사 대상이 될 수 있으므로, 비즈니스로 운영하는 조건에 맞는 지 잘 확인하는 것이 바람직하겠다.
** 이글은 회계 및 세무 상식의 일반적인 안내이므로, 실제 사례는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다. 박영권 공인회계사 주. (770) 457-1958 **
