주택 구입은 생애 가장 큰 재정적인 결단이다. 더군다나 평생 한 채의 집만 산다면 구입 과정에서 할 수 있는 실수는 최대한 줄이는 것이 안전하다. 게다가 구입하는 과정에서 만나게 될 많은 사람들은 바이어 본인보다 당연히 관련 분야에 경험이 더 많은 이들일 것이다. 이런 까닭에 관련한 지식이 없다면 스스로를 큰 위험에 빠뜨릴 수 있는 것이다. 내 집을 장만하면서 알아두면 좋을 5가지 비밀을 소개한다.
여유 갖고 집 찾고, 가능하면 에이전트에 도움 요청
■오랫동안 살 집을 찾아라
많은 렌트 세입자들이 렌트비는 버리는 돈이라고 생각해서 가능한 빨리 집을 사려고 한다. 그런데 서두르다보면 아예 집을 사지 않는 것보다 더 큰 손해를 볼 수 있다.
우선 렌트비는 낭비라는 인식은 다소 잘못 인식된 측면이 있다. 주택 구입을 위해서는 거의 모든 소득이 동원되는데 30년 모기지를 갚기 위해 첫 수년 동안에는 원금조차 갚지 못하는 경우가 허다하다. 즉, 은행에 이자만 내는 셈인데 렌트비로 날리는 것과 별반 차이가 없음을 알아야 한다.
여기에 살던 집을 팔고 새로운 집을 사는 것도 주택 가치의 6~10%에 해당되는 비용이 많이 드는 과정이다. 따라서 집을 산 뒤 불과 몇 년 뒤에 다시 팔 생각이면 그 과정에서 드는 비용도 생각해야 한다는 뜻으로 최소한 5년 이상은 거주할 집을 구입해야 한다.
■여유 갖고 매물 검색하기
일단 구입을 결정했다면 너무 서두르면 안 된다. 워싱턴DC의 개인 재정 코치인 잭 테츠는 “만나는 고객 대부분이 후회를 하는 경우가 많은데 이들은 시간에 쫓기는 상황이 많았다”며 “분명한 건 시간에 쫓길 경우 반드시 지불해야 할 가치보다 더 많이 지급해 손해를 볼 수 있다는 사실”이라고 말했다.
현실에 대입해 보면 새로운 도시로 이사를 간 경우라면 당분간 렌트로 살면서 동네를 익히고 오랫동안 거주할 집을 물색하라는 것이다. 렌트비가 아깝게 느껴질 수 있겠지만 서둘렀다가 마음에 들지도 않는 집을 덜컥 사는 바람에 나중에 또 다시 팔고, 이사하기를 반복하는 번거로움과 이에 따른 비용을 아낄 수 있다.
■에이전트 신중하게 고르기
이론적으로는 부동산 에이전트가 없어도 집을 살 수 있지만 리얼터를 고용하면 주택 구입에 관한 모든 과정에서 도움을 받을 수 있다. 많은 바이어들이 가족이나 지인의 추천을 통해 리얼터를 구하고 온라인을 통해서도 알아보기도 한다.
어떤 방법을 써도 좋지만 중요한 것은 반드시 평가를 들어보라는 것이다. 가장 좋은 것은 과거 고객들이 얼마나 만족했는지를 알아보는 것이다.
리얼터를 평가할 때 가장 신경 쓸 부분은 바이어와 리얼터의 이해가 상충하는 부분을 최소화해야 한다는 점이다. 바이어는 싸게 좋은 집을 사길 바라지만, 리얼터는 빨리 거래를 마치고 거래 금액을 키워 받는 수수료를 높이고 싶어 하기 때문이다.
바이어가 더 비싸게 비딩해서 계약이 성사되면 리얼터의 수입이 늘어나는 구조다. 좋은 리얼터는 바이어가 과도하게 지출한다고 판단되면 필요한 조언을 해 줄 것이다.
미 전국부동산협회(NAR) 등이 윤리 규범을 제정하고 회원들을 계몽하고 있지만 바이어 스스로도 주의해서 살펴볼 부분이다.
■예산을 세우고 최대한 맞추기
집을 사는 것이 워낙 짜릿한 경험이기 때문에 당초 생각한 것보다 더 크고, 비싼 집을 사고 싶은 유혹에 빠지기 쉽다. 그러나 테츠는 “최대 예산에 못 미치는 저렴한 집을 산 경우에 중장기적으로 느끼는 만족감이 크다”고 조언했다.
감당하기 힘든 집을 산 뒤에 가질 수 있는 스트레스는 여러 가지이다. 바라지는 않지만 생길 수 있는 의료비 폭탄의 부담을 피할 길이 없고, 오직 벌이가 좋은 직업만 좇아야 하며, 리스크가 따르는 창업의 꿈도 접어야 하고, 사랑하는 가족과 함께 하는 시간도 줄여야 한다.
따라서 이런 것들을 감안해서 감당할 수 있는 예산액을 정하는 것이 중요하다. 모기지 사전승인 단계 이전에는 확정해야 하는데 이 단계를 지나면 은행이 본격적인 대출 단계로 들어서고 본인 스스로도 모르는 새 무리할 위험이 생기기 때문이다.
■인스펙터 직접 고용하기
집에 대한 오퍼를 제출하고 셀러가 이를 받아들이면 다음 단계는 인스펙터로 하여금의 집에 문제가 있는지 여부를 살피는 것이다. 대부분의 리얼터가 관계를 맺고 있는 인스펙터가 있겠지만 바이어가 직접 독립적으로 구하는 것이 더 안전하다.
인스펙션은 거의 마지막 단계로 문제가 없다고 한다면 오퍼를 근거로 최종 협상을 통해 거래가 마무리되고 리얼터는 커미션을 받게 된다. 그러나 만약 인스펙터가 문제점을 찾아내면 리얼터가 할 일이 늘게 되는데 최소한 가격을 좀더 낮추도록 셀러를 설득해야 한다.
그리고 보다 심각한 문제점이 발견되면 거래 자체가 무효가 될 수도 있다. 다시 말해 집을 찾는 첫 단계부터 다시 시작해야 한다는 것이다.
따라서 바이어 입장에서는 경험이 많고, 공격적인 성향의 인스펙터를 고용하는 것이 중요하다. 리얼터가 인스펙터를 추천하더라도 바이어 본인이 직접 물색해서 모두를 포함해 검토하는 것이 현명할 것이다.
<구성훈 기자>
