장기간 기록적으로 낮은 수준에서 머물던 모기지 금리가 올들어 가파른 상승세다. 수년째 이어진 집값 상승 행진 역시 당분간 계속될 전망으로 주택 구입자들의 부담만 더욱 커졌다. 집값과 모기지 금리가 동반 상승하면서 최근 변동 이자율에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 변동 이자율은 고정 이자율이 적용되는 모기지 대출에 비해 이자율이 상대적으로 낮아 주택 구입비 부담을 상당폭 낮춰준다. 그러나 일정 기간이 지나면 이자율이 변동되는 위험을 안고 있기 때문에 고정 이자율에 비해 위험이 높은 모기지 대출로 여겨진다. CNBC가 최근 수요가 늘고 있는 변동 이자율 대출에 대해 알아봤다.
주택가격·모기지 금리 동반상승이 주요 원인
변동이자 상품에 대한 정확한 이해가 필수적
■ 2월 변동 이자율 1월 대비 5% 증가
집값과 모기지 이자율이 동반 상승하면서 고위험 모기지 대출에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. CNBC에 따르면 지난 2월 말 변동 이자율이 적용되는 모기지 대출 신청 비율은 전체 신청 건수 중 약 6.7%로 1월 초에 비해 약 5%나 증가했다.
변동 이자율의 경우 대출 초기 일정 기간 동안만 낮은 이자율이 적용되고 이후부터는 매년 이자율이 변동되는 대출 상품이다.
올 들어 이자율이 가파른 상승세를 보이자 모기지 페이먼트 부담을 낮추려는 대출자들이 변동 이자율로 갈아타고 있는 것이다. 그러나 이자율 변동으로 페이먼트 부담이 다시 높아지면 연체 가능성이 높아지기 때문에 고정 이자율에 비해 위험이 높은 대출로 여겨진다.
‘팬도 모기지’(Mortgage)의 스테판 리날리 매니저는 “변동 이자율의 의미를 정확히 이해하고 대출을 신청해야 한다”라며 CNBC와의 인터뷰에서 대출자들에게 주의를 요구했다.
■ 기본 대출 조건 이해부터
변동 이자율 대출에 관심이 있다면 기본적인 내용에 대한 정확한 이해가 필요하다. 변동 이자율 대출은 흔히 ‘5/1 ARM’과 같이 표기되는데 이는 확정 이자율이 적용되는 초기 기간이 5년간이고 이후부터 1년마다 이자율이 변동됨을 뜻한다.
5년짜리 변동 이자율 외에도 3년, 7년, 10년짜리 변동 이자율 대출이 있고 마찬가지로 3/1ARM, 7/1ARM, 10/1ARM으로 표기해서 구분한다.
고정 이자율이 주로 국채 금리 시세에 영향을 받아 변동하는 것처럼 변동 이자율 역시 기준이 되는 ‘벤치마크’ 이자율이 있다. 고정 이자율이 주로 10년짜리 국채 금리와 연동해서 움직이는 반면 변동 이자율은 ‘리보’(Libor) 금리 또는 1년 만기 재무부 채권 금리와 같은 단기 이자율의 변동에 영향을 받아 등락한다.
이자율 변동 시기와 함께 이자율 변동폭도 이해하고 있어야 갑작스러운 페이먼트 상승에 대비할 수 있다. 대출 은행은 기준 이자율에 대출자가 동의한 마진 이자율을 더하는 방식으로 대출자에게 적용되는 최종 이자율을 결정한다.
■ 이자율 상향 조정 가능성 높다
‘ARM’(Adjustable Rate Mortgage)으로도 불리는 변동 이자율로 수요가 몰리는 것은 적용 이자율이 상대적으로 낮기 때문이다. 변동 이자율은 주택 구입시 가장 많이 이용되는 고정 이자율보다 이자율이 낮아 페이먼트 부담을 크게 낮출 수 있다.
3월1일 기준 30년 만기 고정 이자율은 전국 평균 약 4.43%인 반면 5년짜리 변동 이자율은 평균 약 3.62%로 고정 이자율보다 약 0.8% 포인트나 낮은 수준에서 형성되고 있다.
그러나 변동 이자율에 적용되는 낮은 이자율은 대출 초기 일정 기간에만 적용되는 이자율로 이후부터는 이자율 시세에 따라 매년 이자율이 변동되기 시작한다.
지난 수년간 기록적으로 낮았던 이자율이 올해부터 서서히 오르기 시작했기 때문에 앞으로도 이자율 상승세가 지속될 것으로 전망되기 때문에 변동 이자율을 신청하려면 향후 이자율 상향 조정에 대한 대비도 필요하다.
■ 이자율 폭등 대비한 상한선
기준 이자율이 갑자기 큰 폭으로 오를 경우에 대비해 변동 이자율 상품은 이자율 상한선 조건을 두고 있다. 이자율 상한선은 크게 ‘초기 상한선’(Initial Adjustment Cap), ‘차후 상한선’(Subsequent Adjustment Cap), ‘만기 상한선’(Lifetime Adjustment Cap) 등으로 나뉜다. 초기 이자율 상한선은 최초 이자율 변동폭에 제한을 두는 조건이다. 일반적으로 초기 이자율 상한선이 2%라면 확정 이자율 적용 기간이 끝나고 이자율이 최초로 변동될 때 이자율 상승폭이 2%를 넘지 못한다는 조건이다.
차후 이자율 상한선은 매년 변동되는 이자율이 전년도 이자율 대비 일정폭을 초과할 수 없다는 조건이다. 차후 이자율 상한선으로 흔히 2%가 많이 적용되는데 이 경우 새로 적용되는 이자율은 전년도 적용 이자율에 비해 2% 이상 상승할 수 없다.
만기 이자율 상한선은 대출 만기까지 상승되는 이자율을 제한하는 조건이다. 예를 들어 만기 이자율 상한선이 5%라면 대출 만기까지 적용될 수 있는 이자율은 최초 이자율 대비 5%를 넘어서는 안된다.
■ ‘최악 시나리오’ 미리 파악해야
변동 이자율 대출 신청 시 낮은 이자율을 적용받았다고 해서 안심해서는 안된다. 이자율 변동으로 페이먼트 금액이 최고 얼마까지 상승할 수 있을지 미리 파악하고 있어야 한다.
이자율 변동을 앞두고 주택 시장 상황 악화, 개인 재정 상황 악화 등의 원인으로 주택 처분 또는 재융자가 불가능할 경우 변동되는 이자율에 따라 상승한 페이먼트를 납부해야 하기 때문이다. ‘소비자금융보호국’(CFPB) 규정에 따라 대출 기관은 페이먼트 예상 변동폭과 관련된 자료를 대출 신청 3일 이내에 대출자에게 제공해야 하는데 이 서류를 꼼꼼히 검토해 최악의 경우 페이먼트가 얼마나 오를지 파악해야 한다.
■ 변동 이자율 신청 당분간 증가 전망
최근 변동이자율 대출 신청이 높아진 것도 고정 이자율이 빠르게 오르고 있기 때문이다.
불과 한달 사이 30년 만기 고정 이자율은 약 4.23%에서 약 4.64%로 크게 오른 것으로 집계됐다. (모기지 은행업 협회)
같은 기간 5년간 확정 이자율이 적용되는 5년짜리 변동 이자율도 약 3.5%에서 약 3.85%로 올랐지만 고정 이자율에 비해 훨씬 낮고 상승폭도 크지 않다.
주택 가격 상승세가 멈추지 않고 있는 점 역시 변동 이자율 대출 신청 증가 원인이다.
<준 최 객원기자>
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