홈 인스펙션은 바이어가 주택 구입을 앞두고 매물의 상태를 점검하는 절차다. 전문 홈 인스펙션 업체를 통해 매물의 상태를 살펴보고 주택 구입 결정에 참고하기 위해서 진행된다. 홈 인스펙션 결과 매물에 중대한 결함이 발견되면 구입 결정을 취소하기도 한다. 구입을 취소할 만큼 중대한 결함이 아닌 경우 바이어는 셀러에게 수리를 요청하거나 수리 대신 수리비에 해당하는 크레딧을 요청하기도 한다. 홈 인스펙션은 주택 구입 계약이 체결된 뒤 주로 바이어에 의해 실시되지만 최근에는 셀러 중에서도 홈 인스펙션을 실시하는 사례가 늘고 있다. 집을 내놓기 전 발견된 결함을 미리 수리해 나중에 있을 바이어와의 수리비 협상에 대비하고 주택 거래를 순조롭게 이어 가기 위해서다. US 뉴스 앤 월드리포트가 셀러가 집을 내놓기 전 홈 인스펙션을 실시하면 유리한 점들을 소개했다.
결함은 바이어 측에 반드시 공개 의무 있어
직접 수리하거나 전문 업체 통해 해결해야
■털어서 먼지 안 나는 매물 없어
‘털어서 먼지 안 나는’ 매물은 없다. 새로 지은 집도 홈 인스펙션을 철저하게 실시하면 사소함 결함 하나쯤은 발견된다. 이미 거주 중인 주택의 경우 그동안 살면서 알게 된 결함도 있고 모르고 지내던 결함이 있을 수도 있다. 집을 내놓기 전 사전 홈 인스펙션을 실시하면 집안 곳곳에 산재한 결함들을 파악할 수 있다.
홈 인스펙션 보고서를 통해 향후 진행해야 할 수리 항목과 수리비 내역 등도 함께 파악된다. 아직 집을 내놓기 전이므로 홈 인스펙션을 통해 파악된 예상 수리비를 리스팅 가격 산정에 참고할 수도 있다. 사전 홈 인스펙션을 실시할 때 반드시 알아두어야 할 점이 있다.
인스펙션을 통해 파악된 결함은 바이어 측에게 반드시 공개해야 한다는 것이다. 주택 구입 계약이 체결된 뒤 셀러는 바이어에게 이미 알려진 매물 상태를 공개해야 할 의무가 있다. 사전 홈 인스펙션을 통해 발견된 결함도 매물 상태 공개서 내용에 반드시 포함시켜야 한다. 이미 수리가 실시된 항목은 수리 내용도 함께 매물 상태 공개서 포함해 바이어 측에 전달하면 된다.
■ 간단한 결함은 직접 수리
바이어가 실시하는 홈 인스펙션 보고서에는 아주 사소한 결함까지 세세하게 포함된다. 예를 들어 전기 콘센트의 플라스틱 커버의 일부가 파손된 점이나 화재경보기의 배터리가 수명을 다 한 점 등 손쉽게 수리 가능한 결함까지 홈 인스펙션 보고서에 지적되기도 한다.
바이어가 실시한 홈 인스펙션에서 사소한 결함들이 발견되면 알게 모르게 바이어의 주택 구입 결정에 부정적인 영향을 미친다. 또 바이어의 수리 요청이 있으면 외부 전문 업체를 통해서 수리를 실시해야 하는데 사소한 수리에도 높은 비용이 요구될 때가 많다.
사전 홈 인스펙션을 실시하면 셀러가 직접 수리할 수 있는 문제점들은 집을 내놓기 전에 미리 수리를 끝낼 수 있다. 바이어가 실시하는 홈 인스펙션의 지적 사항을 줄일 수 있고 외부 업체를 고용할 때 발생하는 수리비도 절약할 수 있다.
■ 수리 업체 물색할 시간 충분
만약 외부 전문 업체를 고용해야 수리가 가능한 결함이 발견되면 적당한 수리 업체를 물색하는데 상당한 시간이 필요하다. 이미 주택 구입 계약을 체결한 뒤 바이어 측 홈 인스펙션에서 발견된 결함을 수리하기 위해 외부 업체를 찾으려면 시간에 쫓길 때가 많다.
구입 계약서에 따라 정해진 기간 내에 바이어 측 수리 요청을 완료해야 하는데 시간에 쫓겨 수리를 진행하다 보면 올바른 업체를 선정하기도 쉽지 않고 불필요하게 높은 수리비를 요구받기도 한다. 그러나 사전 홈 인스펙션을 실시하면 수리 업체 선정시 시간에 쫓길 필요가 없고 합리적인 비용을 제시하는 업체를 고르는데도 유리하다.
■ 리스팅 가격 산정에 도움
사전 홈 인스펙션에서 지적된 결함 중 당장 수리가 필요하지 않은 결함들도 포함된다. 예를 들어 차고 진입로의 갈라진 콘크리트 바닥과 같은 결함은 바이어가 수리 요청을 하지 않을 수도 있고 수리비도 상당히 많이 소요되는 결함 형태다. 또 설치된 지 오래돼 여러 곳이 파손된 주방의 타일 카운터 톱의 경우 수리를 하려면 전면 교체밖에 방법이 없다.
바이어가 어차피 주택 구입 후 카운터 톱 교체 계획이 있는 경우 셀러가 굳이 바이어의 취향과 맞지 않는 자제로 교체할 필요가 없다. 이럴 경우 수리를 실시하지 않는 대신 예상되는 수리비를 리스팅 가격 산정시 반영할 수 있다. 예상 수리비를 반영해 리스팅 가격을 조금 낮추고 바이어 측에게 이 같은 사실을 통보하면 협상을 오히려 유리하게 끌고 갈 수 있다.
■ 주요 사전 홈 인스펙션 항목
◆ 터마이트 등 해충: 터마이트는 흰개미의 일종으로 건축 자재인 목조를 갉아먹는다. 건물 붕괴 등의 심각한 위험 원인이 될 수 있어 주택을 매매하기 전에 반드시 점검되야 하는 항목이다. 터마이트 전문 점검 업체를 통해서 인스펙션이 실시되고 주택 관련 기타 해충 관련 문제점도 점검 항목에 포함된다.
◆ 지붕: 지붕 기와를 교체한 지 오래됐거나 비로 인한 누수가 있었다면 지붕 상태를 미리 점검하면 좋다. 지붕에 결함이 발생되면 바이어들의 거래 취소율이 높아지기 때문에 미리 상태를 점검하고 적절히 수리를 실시해야 거래에 영향을 받지 않는다.
◆ 석면: 집안에서 석면이 포함된 자재가 발견되면 주택 거래가 취소될 확률이 더욱 높아진다. 단열재, 불연재로 사용되는 석면은 1975년 이전 건축 주택에 사용되는 경우가 많았다. 사전 홈 인스펙션에서 석면 자재가 발견되면 집을 내놓기 전에 반드시 제거 작업을 실시해야 한다.
◆ 곰팡이: 곰팡이가 발생시키는 질병은 셀 수 없이 많다. 곰팡이 피해와 관련된 거액의 여러 소송 사례는 이미 부동산 업계에 잘 알려져 있다. 따라서 누수, 침수 피해가 발생했거나 주택 내에 습한 지역이 있어 곰팡이 발생이 우려된다면 반드시 전문 업체를 통한 점검이 집을 파는 일보다 중요하다.
◆ 굴뚝: 관리가 잘 안된 굴뚝은 사용 시 많은 문제점을 일으킨다. 나무를 때는 방식의 벽난로 시설은 내부 연통과 벽돌 등이 안전한 상태인지 점검해야 한다. 연기가 굴뚝을 통해 잘 빠져 나가는지 확인해야 하고 굴뚝 덮개 부분도 점검해야 한다. 벽난로와 굴뚝의 경우 주로 굴뚝 전문 점검 업체를 통해 인스펙션이 실시된다.
<준 최 객원기자>
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