높다고 판단되면‘감정가 조정 신청’도 가능
내집을 장만하면‘홈 오너’로서의 뿌듯함과 함께 여러 의무도 함께 딸려 온다. 주택 소유주로서 가장 큰 의무 중 하나는 재산세 납부 의무다. USA 투데이가 실시한 조사를 인용한 바에 따르면 주택 소유주들은 매년 연평균 약 2,149달러의 재산세를 꼬박 납부한다고 한다. 그러나 재산세는 주택 가치와 지역에 따라 수천달러, 수만달러를 훌쩍 넘는 경우가 대부분이다. 재산세 부담이 너무 높으면 여가 생활을 즐기지 못하는 ‘하우스 푸어’ 신세로 전락하기 쉽다. USA투데이가 재산세를 낮출 수 있는 옵션을 자세히 소개했다.
■ 재산세 산정 과정
재산세 산정 과정을 이해하면 재산세를 낮추는데 도움이 된다. 재산세 산정 방식은 관할 정부 마다 약간씩 다르지만 거의 대부분 비슷한 산정 절차를 적용한다. 재산세는 일반적으로 주택의 가치에 관할 정부가 자체적으로 정한 재산세율을 곱하는 방식으로 산정되는데 재산세액을 정하는 재산세율은 관할 정부 기관이 필요로 하는 세수에 따라 결정된다.
예를 들어 카운티 정부나 지역 교육구에서 한해 필요로 하는 세수를 해당 납세 지역의 주택 가치 총액으로 나누면 재산세율이 결정된다. 각 주택에 부과될 재산세를 결정하는 재산세율 산정 과정에서 알 수 있듯 재산세율은 주택 소유주가 통제할 수 있는 사항이 아니다.
일부 지역 정부에서는 주민들의 투표를 통해 교육구 예산을 결정하기도 하지만 극히 드문 경우다. 대부분 정부 기관이 자체적으로 예산을 편성하기 때문에 이에 따라 주택 소유주에게 적용될 재산세율도 결정된다. 이처럼 주택 소유주들이 재산세율을 조정할 수 없지만 대신 재산세 산정 대상이 되는 주택의 감정가를 조정해 재산세를 낮출 수 있다.
카운티 별로 재산세를 부과하기 위한 감정가 산정 방식에 조금씩 차이가 있기 때문에 감정가 산정 방식부터 이해할 필요가 있다. 기존 주택을 허물고 새로 지었을 때 소요될 것으로 예상되는 재건축비를 감정가 산출에 적용하는 카운티가 있고 현재 주택 시장에서 매매되는 시세를 활용하는 카운티도 있다. 또 주택을 임대했을 때 발생할 것으로 예상되는 임대 수익을 기본으로 감정가를 산정하기도 하는데 세 가지 방식을 모두 사용하는 카운티도 있다.
■ 감정가 조정 신청
‘전국납세자 조합재단’(National Taxpayers Union Foundation)에 따르면 전국 주택 중 약 30~60%의 주택 감정가가 과대평가된 것으로 추산된다. 재산세 산정 대상 감정가가 과대평가된 주택은 실제 가치보다 많은 재산세를 납부하게 된다. 그럼에도 불구하고 감정가를 조정을 신청하는 비율은 약 5%내외로 낮아 나머지는 재산세를 과다 납부하고 있는 실정이다.
높다고 판단되는 재산세를 낮추는 방법 중 하나가 관할 카운티를 대상으로 감정가 조정을 신청하는 것이다. 감정가 조정 신청 절차는 카운티별로 조금씩 다르지만 실제 주택 가치가 카운티 산정 감정가보다 낮다는 것을 증명하는 것이 주목적이다.
우선 카운티 재산세 담당부서가 보관하고 있는 주택 기록을 신청한다. 카운티측 주택 기록에 오류가 있는 지 잘 검토한다. 만약 건물 면적, 침실 갯수 등의 기록이 실제와 다른 경우 공식적인 감정가 조정 신청 절차 없이도 감정가를 낮출 수 있다. 만약 카운티 기록이 실제와 큰 차이가 없지만 감정가가 여전히 실제 가치보다 높다고 판단되면 공식적인 조정 절차를 신청해야 한다.
간단한 신청 서류와 신청 수수료를 제출하고 공청회 등에 참석하는 것이 일반적인 감정가 조정 절차다. 조정을 받아내려면 주택의 실제 가치가 카운티 감정가보다 낮다는 것을 증명하는 것이 관건이다. 가장 일반적인 증명 절차로는 최근에 매매된 주택 자료를 제출하는 것이다. 매매된 주택이 카운티 감정가보다 낮다는 것을 입증해야 하는 절차다. 매매된 주택이 많고 자신의 주택과 거리가 인접해야 하고 비슷한 주택일수록 카운티 정부가 감정가 조정에 나설 확률이 높아진다. 매매 자료를 구하기 힘든 경우 외부 감정 업체를 통한 감정가 의견서를 제출할 수도 있다.
■ 재산세 감면 신청
거의 대부분 카운티 정부는 재산세 감면 혜택 규정을 운영하고 있다. 카운티별 혜택 규정을 잘 살펴보고 본인에게 적용되는 사항이 있다면 반드시 신청해 재산세 감면 혜택을 받아야 한다. 재산세 감면 혜택은 거주용 주택을 대상으로 적용되는데 재산세 산정 대상 감정가 일부를 공제해주는 혜택이다.
필라델피아의 경우 재산세 감면액이 약 3만달러로 감정가가 약 20만달러인 주택은 17만달러에 해당하는 재산세만 납부하면 된다. 이밖에도 참전 용사나 관계 가족, 저소득 노인층, 장애인, 과부, 맹인, 노인 등 카운티 정부별로 다양한 재산세 감면 혜택을 운영중이기 때문에 적용 여부를 확인해야 한다.
■ 리모델링 재산세 인상 영향
리모델링 실시는 재산세 인상에 영향을 줄 수도 있다. 리모델링 실시로 주택 가치가 올라간 것으로 판단되기 때문이다. 일부 카운티의 경우 재산세 사정부서와 건물 허가 부서간의 시스템이 연계돼 주택 소유주의 리모델링 실시 여부가 재산세 사정 부서에 자동적 통보되기도 한다.
주택 소유주가 리모델링을 위한 건축 허가증을 발부받으면 이같은 사실이 재산세 사정 부서에 통보돼 재산세 산정에 영향을 미친다는 것이다. 따라서 리모델링을 계획 중이라면 개량 항목에 따라 주택 가치가 상승하는 부분과 예상되는 재산세 인상 가능성도 미리 알아둬야 갑작스런 재산세 인상에 대비할 수 있다.
■ 주택 결함을 통보한다.
반대로 주택 결함이 발생한 경우에는 재산세 인하에 활용할 수 있다. 비가 올 때 새는 지붕, 이웃 주민의 잦은 소음 등 주택 가치 하락에 영향을 줄만한 결함은 재산세 이의 신청시 유용한 ‘협상 도구’로 사용될 수 있으니 반드시 카운티 재산세 사정부서에 알린다. 실제로 플로리다에서는 이웃의 소음으로 재산세 인하에 성공한 사례도 있다.
<준 최 객원기자>
재산세가 높다고 판단되면 관할 카운티를 상대로 감정가 조정을 신청해 재산세를 낮출 수 있다. <AP>
