렌더들 “갚아라” 압박
상업용 부동산 ‘한계’
타운 대형빌딩도 여파
미 전역의 상업용 부동산, 특히 오피스 빌딩 시장이 구조적 침체 국면에 접어들며 디폴트 위험이 빠르게 확산되고 있다. 금리 급등과 재택·하이브리드 근무 정착으로 수요 기반이 약화되면서 소유주들이 대출 상환에 실패하는 사례가 늘고, 렌더들도 더 이상 유예 전략을 지속하지 않겠다는 입장으로 선회하고 있다.
월스트릿저널(WSJ) 보도에 따르면 상업용 모기지 담보증권(CMBS) 시장에서 오피스 빌딩 대출 연체율은 지난 1월 12.34%로 치솟아 관련 집계가 시작된 2000년 이후 최고치를 기록했다. 한동안 만기 연장으로 버텨온 ‘익스텐드 & 프리텐드’ 전략이 한계에 도달했다는 평가다.
이번 연체 급증은 단순 경기 순환이 아닌 구조 변화의 신호로 해석된다. 금융권은 팬데믹 이후 자리 잡은 하이브리드 근무가 오피스 수요를 영구적으로 낮췄다고 판단하고 있으며, 초저금리 환경이 단기간 내 복귀할 가능성도 낮게 보고 있다. 이에 따라 부동산 가치 하락과 현금흐름 악화가 장기화될 것이라는 우려가 커지고 있다.
실제로 올해 만기가 도래하는 약 1,000억 달러 규모의 상업용 부동산 대출 중 절반 이상이 만기 상환에 실패할 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 일부는 조건 변경을 통해 연명하겠지만, 상당수는 압류나 청산 절차로 향할 전망이다. 이미 만기를 넘기고도 상환 연장 정리가 되지 않은 CMBS 대출 규모만 약 250억 달러에 달한다.
현장에서는 오피스 빌딩의 구조적 수요 감소가 가장 큰 원인으로 지목된다.
전문가들은 상업용 부동산 부실이 은행권으로 확산될 가능성에도 주목하고 있다. 전체 상업용 부동산 부채 규모는 약 5조달러에 달하며, 이 중 상당 부분을 지역 은행들이 보유하고 있기 때문이다. 현재까지 대형 은행의 충격은 제한적이지만, 상업용 부동산 대출 비중이 높은 중소 금융기관의 부담은 커지고 있다는 진단이다.
<노세희 기자>
