미국에서 생애 첫 주택을 구입하는 사람들 사이에서 현금으로 집을 사는 사례가 크게 늘고 있다. 주택가격과 모기지 이자율이 높은 수준을 유지하면서 월 페이먼트 부담이 커지자, 부모나 조부모로부터 물려받은 재산을 활용해 주택을 구입하는 젊은층이 늘고 있기 때문이다. 과거 첫 주택 구입은 직장생활을 시작한 뒤 저축을 모으고 모기지를 받아 내 집을 마련하는 과정으로 여겨졌다. 그러나 최근에는 부모 세대의 부동산과 금융자산을 물려받거나 가족의 경제적 지원을 받을 수 있는지가 주택 구입 능력을 좌우하는 새로운 변수로 떠오르고 있다.
상속 자산 적극 활용
주택 시장 판도 바꿔
가격·모기지 등 부담
부모 자산 의존 커져
■첫 주택 구입자 10% 현금 구매
5일 전국부동산중개인협회(NAR)의 연례 주택 구매자·판매자 조사에 따르면, 2025년 7월부터 2026년 6월까지 생애 첫 주택을 구입한 사람 가운데 10%가 모기지 대출 없이 전액 현금으로 주택을 구매했다. 관련 조사가 시작된 이후 가장 높은 비율이다.
특히 상속 재산이 현금 구매에 큰 영향을 미친 것으로 나타났다. 현금으로 집을 구입한 첫 주택 구매자 가운데 28%가 상속 재산을 활용했다. 모기지 대출을 이용한 첫 주택 구매자 중 상속 재산을 활용한 비율은 9%에 그쳤다. 현금 구매자가 대출 구매자보다 상속 재산을 활용한 비율이 3배 이상 높은 셈이다.
첫 주택 구매자 전체를 놓고 봐도 상속 재산을 주택 구입에 사용한 비율은 10%로 사상 최고치를 기록했다. 이 비율은 4년 연속 상승했다.
NAR의 제시카 라우츠 수석 이코노미스트는 부유한 부모 세대의 자산이 자녀 세대로 이전되는 현상이 주택시장에 나타나기 시작했다고 분석했다. 다만 부모 세대의 기대수명이 길어지면서 자녀들이 상속 재산을 물려받는 시기도 늦어지고 있다고 설명했다.
실제로 2026년 첫 주택 구매자의 중간 연령은 40세로 사상 최고 수준을 유지했다. 특히 현금으로 집을 산 첫 구매자의 중간 연령은 54세에 달했다. 반면 모기지 대출을 이용한 구매자의 중간 연령은 38세였다.
이는 현금 구매가 주로 젊은 사회초년생보다는 중년층의 상속 재산이나 장기간 축적한 금융자산에 의해 이뤄지고 있음을 보여준다.
■부모의 경제적 지원, 내 집 마련의 열쇠
상속 외에도 부모나 조부모의 경제적 지원이 첫 주택 구매에 중요한 역할을 하고 있다.
NAR에 따르면 첫 주택 구매자들이 다운페이먼트 자금을 마련한 주요 경로는 개인 저축이 62%로 가장 많았다. 401(k) 은퇴계좌와 주식, 가상화폐 등 금융자산을 활용한 경우도 30%였다. 부모와 친척, 친구로부터 증여나 대출 형태로 자금을 지원받은 경우는 25%였다.
특히 부모가 자녀의 다운페이먼트를 지원하거나 주택담보대출에 공동 서명하는 방식뿐 아니라 투자용 부동산을 처분해 자녀의 주택 구입 자금을 마련해주는 사례도 나타나고 있다.
특히 복수의 구매자가 같은 주택에 입찰하는 상황에서 현금 구매 제안은 판매자에게 유리하게 작용한다. 은행의 대출 승인 절차가 필요 없고 감정평가액이 낮게 나와 거래가 무산될 위험도 줄어들기 때문이다.
■첫 주택 구매자 전체 비중은 낮아
상속과 가족의 경제적 지원이 주택 구입에 미치는 영향이 커지고 있지만, 미국에서 생애 첫 주택을 마련하는 일은 여전히 쉽지 않다.
2026년 전체 주택 거래에서 첫 주택 구매자가 차지하는 비중은 22%였다. 지난해 역대 최저치인 21%에서 소폭 상승했지만, 2008년 이전의 장기 평균인 약 40%와 비교하면 절반 수준에 불과하다.
반면 기존 주택을 보유한 뒤 새 주택으로 옮기는 재구매자들은 주택시장 거래의 상당 부분을 차지하고 있다.
2026년 주택 구매자 가운데 재구매자가 차지하는 비율은 78%였다. 이들의 가구소득 중간값은 12만7,000달러로 첫 주택 구매자들의 10만달러보다 높았다.
재구매자들은 기존 주택을 팔아 확보한 자산을 새 주택의 다운페이먼트로 활용할 수 있다는 장점도 있다. 실제로 재구매자의 57%는 기존 주택 판매대금을 활용했으며, 30%는 새 주택을 현금으로 구입했다.
첫 주택 구매자의 중간 다운페이먼트 비율은 9%로 지난해 10%보다 낮아졌다. 전체 주택 구매자의 중간 다운페이먼트 비율인 18%와 비교하면 절반 수준이다.
■LA 등 고가 지역 이점 작용
가족으로부터 물려받은 재산은 단순히 주택 구입 여부뿐 아니라 어떤 지역에 집을 살 수 있는지도 결정하는 요인이 되고 있다.
특히 LA처럼 주택가격이 높은 지역에서는 현금이나 가족의 경제적 지원을 확보한 구매자와 그렇지 못한 구매자 사이의 차이가 더욱 크게 나타날 수 있다.
현금 구매자는 높은 모기지 이자율을 부담하지 않아도 되기 때문에 매달 절약한 자금을 자녀 양육비와 교육비, 저축 및 투자에 활용할 수 있다. 대출 상환 부담이 없으면 주택 구입 후에도 재정적 여유를 유지할 수 있다는 장점이 있다.
반면 상속이나 가족의 지원을 기대하기 어려운 첫 주택 구매자들은 높은 주택가격과 모기지 이자율을 동시에 감당해야 한다. 결국 개인의 소득과 저축만으로는 주택시장에 진입하기 어려워지는 구조가 형성되고 있는 것이다.
■소비자들이 알아둬야 할 가족 간 주택 구입 자금 지원
부모나 친척으로부터 자금을 지원받아 주택을 구입하려는 소비자들은 자금의 성격을 명확하게 구분하고 관련 서류를 준비해야 한다.
첫째, 증여인지 대출인지 명확히 해야 한다.
가족이 주택 구입 자금을 지원할 때는 갚지 않아도 되는 증여인지, 나중에 상환해야 하는 대출인지 구분해야 한다. 모기지 대출을 신청하는 경우 은행이 증여금 출처와 증여 사실을 확인할 수 있으므로 증여 확인서(Gift Letter)와 자금 출처를 입증할 자료를 준비하는 것이 좋다.
둘째, 증여세 관련 규정을 확인해야 한다.
미국에서는 가족 간 현금 증여에도 연방 증여세 규정이 적용된다. 증여자별 연간 면제 한도와 신고 의무를 확인해야 한다. 연간 면제 한도를 초과했다고 해서 수증자가 곧바로 세금을 내는 것은 아니며, 증여자의 평생 증여·상속세 면제 한도와도 관련이 있다. 구체적인 금액과 신고 여부는 증여 시점의 IRS 규정을 확인해야 한다.
셋째, 현금 구매라고 해서 주택 점검을 생략해서는 안 된다.
모기지가 없는 현금 거래는 은행 감정평가나 대출 승인 절차가 간소화될 수 있지만, 주택 자체에 문제가 없는지를 확인하는 절차는 여전히 중요하다. 건물 상태와 지붕, 배관, 전기시설, 해충 및 구조적 결함 등을 확인하는 주택 인스펙션을 받는 것이 바람직하다.
넷째, 보유 현금을 모두 주택 구입에 사용하지 않는 것이 좋다.
현금으로 집을 구입하면 모기지 페이먼트 부담은 사라지지만 재산세와 주택보험료, 수리비, 유지관리비 등은 계속 발생한다. 특히 캘리포니아에서는 주택보험료와 재산세 부담도 적지 않은 만큼 주택 구입 후에도 비상자금을 확보할 필요가 있다.
결국 이번 조사에서 나타난 가장 중요한 변화는 첫 주택 구매 시장에서 개인의 저축과 소득만큼이나 부모 세대의 자산이 중요한 변수가 되고 있다는 점이다. 내 집 마련이 개인의 경제적 노력만으로 가능한 목표에서 가족 전체의 자산 규모와 지원 능력에 따라 좌우되는 구조로 바뀌고 있다는 분석이다.
<조환동 기자>
