케빈 김 법무사
이번엔 주택 구입자가 누릴 수 있는 세금 공제에 대해 알아본다. 주택을 사는 일은 단순히 집을 얻는 게 아니라, 세금을 줄이는 가장 현실적인 투자다. 매달 나가는 모기지 이자와 재산세가 사실상 세금공제의 핵심이다. 이걸 모르면 부담이고, 알면 환급이다. 세법은 매년 바뀌지만 원리는 단순하다. 정부는 집을 가진 사람에게 혜택을 주고, 세금을 낸 사람에게 일부를 돌려준다. 그래서 주택을 산다는 건 세금 구조 속으로 들어가는 일이다.
가장 큰 절세 항목은 모기지 이자 공제다. 은행에 내는 이자는 단순한 비용이 아니라 공제 자격이 된다. 부부 공동 신고 기준 75만 달러 이하의 대출은 이자 공제가 가능하다. 2017년 이전 대출은 100만 달러까지 된다. 단, 기본공제가 아니라 항목별 공제를 선택해야 한다. 이걸 활용하면 매년 수천 달러를 아낄 수 있다. 요즘처럼 금리가 높을수록 절세효과는 커진다. 이자가 부담이지만 세금에서 그만큼 돌려받는다.
다음은 재산세 공제다. 하지만 SALT 제한이 있다. 주와 지방세 합산해 연간 1만 달러까지만 공제된다. 조지아처럼 주 소득세와 카운티 재산세를 함께 내는 지역은 이미 그 한도에 도달한다. 고가 주택일수록 공제액이 줄어드는 셈이다. 그래도 납부한 세금 영수증은 반드시 제출해야 한다. 기본한도 안에서는 확실히 돌려받는다. 기록이 절세의 시작이다.
집을 팔 때도 혜택이 있다. 자본이득세 면제다. 5년 중 2년 이상 거주한 주택을 팔면 단독은 25만 달러, 부부는 50만 달러까지 비과세다. 40만 달러에 사서 80만 달러에 팔아도 절반의 이익은 세금 없이 내 돈이다. 단, 실제로 거주해야 하고 임대용은 제외다. 이 규칙을 이용해 ‘2년 실거주 후 매각’ 전략을 세우는 사람도 많다. 세금 없이 자산을 키우는 합법적인 방법이다.
요즘 주목받는 건 에너지 절약 설비 세액공제다. 태양광 패널, 단열창, 고효율 히트펌프 등 친환경 설비를 설치하면 설치비의 일정 부분을 세금에서 바로 차감받는다. 단순 공제가 아니라 세액공제이기 때문에 효과가 크다. 조지아 일부 카운티는 추가 인센티브도 준다. 친환경 투자가 세금 절약으로 이어지는 구조다.
한때 첫 주택 구입자 세액공제가 있었지만 지금은 폐지됐다. 2008년 금융위기 당시엔 8천 달러까지 환급받을 수 있었지만 현재는 없다. 다만 2024년에 다시 부활시키는 법안이 의회에 올라와 있다. 통과되면 첫 주택 구입자는 최대 1만5천 달러까지 세액공제를 받을 수 있다. 확정은 아니지만 방향은 뚜렷하다. 정부는 여전히 집을 사는 사람에게 혜택을 주려 한다.
조지아 거주자라면 반드시 Homestead Exemption을 알아야 한다. 실거주 주택이면 매년 과세금액 일부를 공제받는다. 기본은 2천 달러지만 카운티마다 다르다. 애틀랜타 지역은 1월 1일 기준 실거주자가 4월 1일 이전까지 신청해야 한다. 각 카운티 세무국(풀턴, 디캡 등)에 온라인·우편·방문 중 한 방법으로 신청하면 된다. 한 번 승인되면 자동 갱신되지만 주소나 소유가 바뀌면 다시 신청해야 한다. 신청 서류는 주민등록증, 차량등록증, 모기지 서류, 유틸리티 명세서 등 실거주 증빙이 필요하다. 카운티별로 서류와 절차가 다르므로 반드시 본인 지역 세무국 웹사이트에서 확인해야 한다. 신청 마감일과 온라인 제출 가능 여부도 지역마다 다르다. 특히 65세 이상·장애인·재향군인은 특별 면제 조항이 있다. 이 경우 추가 서류를 내면 세금 감면 폭이 커진다. 이 혜택은 신청하지 않으면 자동으로 주어지지 않는다. 매년 갱신일을 확인해야 한다.
조지아주에는 Georgia Dream Homeownership Program도 있다. 첫 주택 구입자에게 다운페이먼트와 클로징 비용을 최대 1만5천 달러까지 무이자로 지원한다. 세금공제는 아니지만 실제로 현금 부담을 줄여주는 실질 혜택이다. 이 프로그램은 연방 세제 혜택과 병행할 수 있다.
세금공제의 핵심은 전략이다. 기본공제를 쓸지 항목별 공제를 쓸지 계산해야 한다. 모기지 이자, 재산세, 기부금 세 가지를 합쳐 1만 달러를 넘기면 항목별 공제가 유리하다. 연봉 10만 달러 기준, 모기지 이자 2만 달러면 세율 24% 기준으로 약 4800달러 절세된다. 여기에 재산세와 기부금을 더하면 환급액은 더 커진다. 단순히 집값이 아니라 세금효과까지 계산해야 진짜 이익이 된다.
주택은 단순한 지출이 아니다. 매달 내는 이자와 세금 속에 돌려받을 길이 숨어 있다. 세법을 알면 그 길이 보인다. 세금은 내는 게 아니라 돌려받는 것이다. 이제는 숨겨진 비용을 찾아내고, 받을 수 있는 공제를 모두 챙겨야 한다. 집을 산 순간부터 절세는 시작된다. 알고 준비한 사람만이 돈을 지킨다. 당신의 첫 집이 단순한 주소가 아닌, 가장 현명한 절세 투자가 되길 바란다
