[전문가 칼럼] 세입자의 연체와 대응방법

렌트 홈 관리 회사는 처음 세입자를 선택할 때, 그 사람의 신용과 수입 및 렌트 기록에 대한 꼼꼼한 검증절차를 거쳐서 결정하게 되지만, 그럼에도 불구하고 불가피하게 세입자가 렌트를 살다가 중간에 해고를 당하거나 경제적으로 힘든 상황이 되어 렌트비를 제때 내지 못하는 경우가 생기기도 합니다.

세입자가 정해진 리스계약에 준하지 않고 한두번 연체를 하다보면 연체료(Late Fees)를 내게 되거나 렌트비를 낸 수표가 부도(Bounce)난 경우에 최종적으로 집주인은 강제퇴거조치(Eviction)를 결정하게 됩니다. 이러한 일련의 상황에서 가장 중요한 시기는 초기대응입니다.

일단 세입자가 부도수표로 렌트비를 냈을 경우에는 집주인은 세입자에게 개인수표의 렌트비 지불을 거부할 수 있으며 머니 오더(Money Order)나 캐쉬어스 첵(Cashier’s Check)등의 현금을 대신할 수 있는 지불방식을 요구할 수 있습니다. 연체가 반복되는 경우에도 마찬가지로 대응할 수 있습니다. 단, 이러한 요구를 함에 있어서 기본 렌트비와 연체료나 페널티(Penalty)를 함께 청구하되 항목별로 나누어진 정확한 금액과 7일정도 여유를 둔 납기일(Due Date)을 정해서 인보이스를 다시 발송합니다.

그러나 두차례 이상 반복된 사례가 있었다고 한다면 이번에는 강제퇴거조치(Eviction) 시행경고에 해당하는 공문서(Letter of Demand)를 보내게 됩니다. 이 편지를 보내면서 정해진 기일 내에 요구한 금액의 렌트 및 연체료를 완납 하지못한 경우에는 해당 카운티의 행정법원(Magistrate Court)에 강제퇴거조치(Eviction) 접수(Filing)를 하게 됩니다. 

이 단계에서 꼭 알아두어야 할 것은 일단 접수를 한 다음에는 아무리 작은 금액이라하더라도 세입자로부터 청구액의 일부를 받게 되는 경우에는 이 접수는 무효가 된다는 것입니다. 따라서 한번 강제퇴거조치에 대한 일을 시작했다면 받지 못한 렌트비에 관련된 것은 나중에 합의에 이르러 받게 되거나 아니면 청구한 금액을 모두 받아야만 그 의미가 있을 것입니다. 

접수가 끝나면 법원은 세입자에게 강제퇴거조치 접수사실을 알리고 이의제기에 대한 기한(Due Date)을 정해줍니다. 만일 세입자가 이의신청을 하지 않은 경우에는 자동적으로 세입자를 강제퇴거할 수 있는 권한을 집주인에게 주게 됩니다. 그러나, 세입자가 어떤 상황에 대한 변명을 하고자 하거나 집주인의 잘못에 대한 항변을 하고자 해서 이의신청을 한 경우에는 양측의 이견을 듣고자 판사(Judge) 심문(Sermon)날을 잡아서 출석을 통보하게 됩니다. 이렇게 쌍방이 만나 판사에 의해 중재되거나 어느 한쪽이 이기거나 지는 판결문을 받게 됩니다. 특별히 집주인의 잘못이 없고 세입자의 렌트 체납으로 인한 경우는 대부분 세입자의 잘못으로 판결이 되고, 그 판결일로부터 정확히 7일째 되는 날까지 세입자가 이사를 나가도록 판결문에 명시됩니다. 만일 세입자가 판결문에 따라 기간 내에 이사를 나가지 않은 경우에는 경찰의 입회 하에 강제퇴거 절차를 따르도록 되어 있습니다.

투자용 주택 소유주들이 관리 회사를 선정해서 맡기는 가장 큰 이유는 이렇게 복잡하고 전문적인 일의 대비와 처리를 위함이 아닐까 생각합니다.