한국에서만 독특하게 거래되고 있다는 전세 (Jeonse)라는 거래를 보면 임차인이 집값의 일부(많게는 거의 집값에 가까운)를 집 주인에게 맡기고 대신에 별도의 월세(Rent)를 내지 않고 그 집에 살면서 전기세, 물세, 쓰레기 수거비, 관리비등 각종 유틸리티 비용은 임차인이 책임지게 된다. 물론 미국에서는 일반적으로 전세라는 거래 형태가 없으므로 미국 세무 당국에서는 전세 보증금을 자칫 소득이 발생한 것으로 보는 경우도 있다. 이런 경우 한국의 전세라는 문화와 거래 개념을 설명하고 이해를 시키는 데 상당한 시간이 필요하기도 하다. 참고로 전세라는 용어가 미국 세무 당국에는 없으므로 고유명사로서 발음 그대로 Jeonse (전세)라고 표현하기도 한다.
(Q) 미국 영주권자로서 강원도 강릉에 있는 본인 소유 아파트를 전세 놓고 있다. 임차인으로 부터 받은 전세 보증금을 수입으로 봐야 하나?
■전세 보증금은 글자 그대로 계약이 끝나는 시점에 집 주인이 임차인에게 돌려 주어야 할 일종의 부채(Liability 혹은 Loan)이다. 그러므로 전세 보증금을 수입(Income)으로 볼 수는 없다. 하지만 위에서 언급했듯이 전세라는 개념에 낯 설은 미국 세무 당국에서는 전세 보증금을 수입으로 오해하기가 쉽다. 이런 경우 전세 보증금이 수입이 아니라는 것을 입증해야 하는 데 그 예로 전세 계약서, 은행 출입금 증명 그리고 계약 만료시 보증금을 지불했다는 서류등을 잘 보관해 두는 것이 바람직하다.
(Q) 전세 보증금으로 받은 2억원을 한국에 있는 은행에 예금해 두고 있다. 어떤 점을 유의해야 하나?
■해외 금융 계좌 신고(Report of Foreign Bank and Financial Accounts)를 해야 한다. 일년 동안 해외에 있는 금융 계좌를 모두 합했을 때 단 한번이라도 만불($10,000)을 초과한 적이 있으면 다음 해 4월 15일 까지 모든 해외 계좌를 미국 재무부(Department of Treasury)로 Fincen 114라는 양식을 통해서 전자 신고해야 한다. 개인 소득세 신고서와는 별개의 신고인데 소득세등 세금은 부과되지 않는다.
■그리고 해외 금융 자산 신고(Statement of Specified Foreign Financial Assets)도 해야 한다. 위에서 말한 해외 금융 계좌 신고는 미 재무부로 신고하는 것이고 해외 금융 자산 신고는 IRS(미 국세청)으로 신고하는 것이므로 두개의 신고는 각각 다른 신고이다. 독신의 경우 일년 동안 해외에 있는 금융 자산을 모두 합했을 때 단 한번이라도 $75,000을 초과했으면 신고 대상이 된다. 혹은 연말 잔고가 $50,000을 초과했을 때도 신고 대상이 된다. 부부 공동의 경우에는 독신의 두배를 적용하면 된다. 즉 각각의 경우 $150,000 그리고 $100,000을 초과했을 때 신고 대상이 된다. 해외 금융 자산 신고는 다음 해 4월 15일 까지 개인 소득세 신고를 할 때 IRS FORM 8938을 포함해서 신고하게 되는 데 신고자체로는 소득세등 세금이 부과되지 않는 다.
■전세 보증금 2억을 은행에 예금했다고 했으므로 이에 대한 이자 소득이 발생했을 경우 다음 해 4월 15일까지 개인 소득세 신고에 포함해서 소득세 계산에 포함해야 한다. 한국에서 지불한 소득세(지방 소득세 및 주민세 제외)에 대해서 미국 연방 소득세 계산시 크레딧 혜택을 보게 되므로 세금 부담은 적다. 하지만 주 정부 소득세는 연방 소득세와는 다른 별개이다. 따라서 주 정부 소득세를 내야하는 경우는 외국에서 낸 소득세에 대한 크레딧이 없음을 유의하자.
(Q) 전세 놓은 아파트의 부동산 재산 내역도 위에서 언급한 해외 금융 계좌 신고 혹은 해외 금융 자산 신고에 포함되나?
■부동산을 개인 명의로 소유하고 있을 경우에는 해외 금융 계좌 혹은 금융 자산 신고에 포함되지 않는다. 그러나 나중에 그 아파트를 팔았을 때는 그 양도 소득에 대한 미국 소득세 신고를 해야 하는 데 이때 필요한 자료중 한국의 세무사가 세무소에 신고한 양도 소득세 신고서를 꼭 준비해두는 것이 좋다.
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