상업용 부동산 위기 고조… 압류건수 전년비 2배↑

1월 전국 635건으로 치솟아

가주에만 181건 가장 많아

미국 내 상업용 부동산 시장의 침체가 압류 건수 증가로 나타나고 있다.

22일 부동산 시장조사 업체 애톰(ATTOM) 보고서에 따르면 1월 전국 상업용 부동산 압류 건수는 635건으로 한 달 전보다 17% 증가했다.

전년 대비 상승률은 97%에 달해 1년 전 대비 압류 건수가 2배로 뛰어올랐다. 역대 최저수준이었던 지난 2020년 5월(141건)과 비교할 경우 증가폭은 무려 350%에 달한다.

전문가들은 압류 건수의 증가는 이제 시작으로 개선되기 보다는 더 악화될 가능성이 높다고 우려하고 있다.

지역별로 보면 캘리포니아주의 타격이 가장 큰 것으로 나타났다. 캘리포니아주의 1월 상업용 부동산 압류 건수는 181건으로 전월 대비 72% 급증했다.

보고서는 “2020년 5월 141건에 불과했던 상업용 부동산 압류 건수가 최근까지 꾸준한 증가세를 나타냈다”라고 설명했다.

코로나19 팬데믹 초기에는 금융지원 조치로 감소했던 압류 건수가 이후 꾸준히 증가해 팬데믹 이전 수준 위로 올라선 상황이다.

팬데믹 이후에도 재택근무가 일반화되면서 사무실 수요가 이전보다 급감한 데다가 고금리 장기화로 이자 부담이 많이 늘어난 게 주된 요인으로 작용했다. 과거 낮은 수준의 고정금리로 돈을 빌린 건물주들 역시 대출 만기가 다가오면서 훨씬 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하고 있는 상황이다.

또한 대형은행들의 상업용 부동산 관련 대출 연체가 늘어나면서 부실채권이 대손충당금을 넘어섰다.

연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 JP모건체이스, 뱅크오브아메리카(BoA), 웰스파고, 씨티그룹, 골드만삭스, 모건스탠리 등 6대 은행의 평균 대손충당금은 30일 이상 연체된 상업용 부동산 대출 1달러당 1.60달러에서 0.90달러(90센트)로 떨어졌다고 파이낸셜타임스(FT)가 전했다.

이 같은 자산건전성 악화는 지난해 6대 은행의 상업용 부동산 대출이 전년의 3배에 달하는 93억달러로 늘어난 뒤 대출이 부실화한 결과다.

미 은행권 전체의 상업용 부동산 관련 대출 연체액은 2022년 112억달러에서 2023년 243억달러로 배 이상 불어났다.

규제 당국은 상업용 부동산 시장의 위험을 강조하고 있지만 은행들은 대손충당금을 오히려 줄였다.

은행권은 현재 상업용 부동산 대출 1달러당 1.40달러의 대손충당금을 보유하고 있는데, 이는 1년 전 2.20달러보다 크게 감소한 수준이다. 충당금 적립률이 가장 낮은 은행들은 상업용 부동산 대출 손실이 발생할 경우 이를 흡수하는 데 7년 이상이 걸리는 것으로 나타났다.

애톰의 롭 바버 최고경영자(CEO)는 “압류 건수 증가는 부동산 시장 상황이 단순히 팬데믹 이전 수준으로 돌아간 게 아님을 시사한다”며 “상업용 부동산 시장이 사업관행 및 소비자 행태의 진화에 따른 변화를 헤쳐가며 조정이 진행되고 있음을 보여주고 있다”라고 말했다.

상업용 부동산 부실과 관련한 뉴욕커뮤니티은행(NYCB)의 주가 폭락 사태 이후 오피스를 중심으로 한 상업용 부동산 부실화는 미국 경제의 위기를 촉발할 수 있는 뇌관으로 지목되고 있다.

연방정부 정책 당국자들도 상업용 부동산 문제를 유심히 살펴보고 있다.

앞서 재닛 옐런 연방 재무부 장관은 지난 6일 하원에 출석해 상업용 부동산 문제에 대해 “우려하고 있다”면서도 “이 문제로 매우 스트레스를 받는 금융기관들이 일부 있을 수 있지만, 관리 가능하다고 믿는다”라고 말했다. 중앙은행 연방준비제도(FRB·연준)의 마이클 바 금융감독 부문 부의장도 “팬데믹이 일부 중심업무지구의 상업용 오피스 부동산에 미치는 지속적인 영향 등 지켜봐야 할 몇 가지 위험 요인이 남아 있다”라고 언급했다.