“렌트, 혹은 작은 집 구입?”은퇴자 다운사이징 고민

미국뉴스 | 부동산 | 2020-04-01 09:09:07

2015년 남편이 사망한 후 메릴리 하디스티는 메릴랜드주 베데스다의 4베드룸 집의 공간과 골치 아픈 관리가 더 이상 필요치 않다고 결정했다. 다운사이즈를 하는 다른 노년층들처럼 하디스티는 다른 결정을 해야 하는 상황에 직면했다. 새로운 곳을 구입하느냐 아니면 렌트를 할 것인가였다. 하디스티는 2년 후 멀지 않은 곳의 콘도미니엄 커뮤니티로 이사했다. 하지만 유닛을 사는 대신 그녀는 3베드룸을 렌트했다. 리스가 끝난 후 이번에는 2베드룸에 덴이 있는 다른 아파트와 3년 리스 계약을 했다. 지난 12월 이곳으로 이사해 월 2,950달러에 전기료를 내고 있다. 이 지역 비슷한 콘도의 가격은 55만 달러에 육박하고 여기에 월 관리비 1,300달러와 재산세 500달러를 낸다. 하디스티는 집을 팔아 얻은 약 50만 달러 정도의 돈을 투자하길 원했다고 말했다. 그녀의 렌트비는 투자수익과 공무원이었던 남편의 유족 연금, 그리고 소셜시큐리티와 남편 소유의 개발되지 않은 부지 매매에서 얻은 돈으로 커버가 된다. 집을 팔아 생긴 여유 돈으로 그녀는 은퇴 후 꿈을 실현할 수 있게 됐다. 해외여행을 하고 자녀, 손주들과 디즈니 크루즈를 타는 것이다. 하디스티는 미망인 친구들 대부분 역시 렌트를 하고 있다고 말했다.

장기거주는 구입, 단기는 렌트가 바람직

현금유동성 확보에는 렌트하는 게 유리

노인이 주거주자인 렌트 전국적으로 증가

주거지 결정 전 주변 의료시설 등 살펴봐야

■당신의 목표는 무엇인가?

대부분 나이든 사람은 정주생활을 원하지만 교외지역에 집을 소유한 사람은 집관리와 빈 방들, 잔디관리 등으로 골치를 앓는다.

일단 다운사이즈를 결정했다면 렌트와 다음 주택 구매에 따르는 정서적 그리고 재정적인 요소들을 잘 따져봐야 한다. 은퇴 후 주택 구입에 따르는 모든 비용들로 볼 때 더 작은 것이라도 새 집을 사는 것은 가장 현명한 재정적 결정이 아닐 수 있다고 일부 전문가들은 말한다. 자산관리 회사인 카슨 웰스의 은퇴연구 책임자인 제이미 홉킨스는 “대부분 사람은 정서와 라이프스타일이라는 측면에 의거해 결정을 내린다”고 말했다.

구입 쪽으로 기운 다운사이저들은 주택소유에 자부심을 느끼며 자신들이 원하는 방식으로 집을 꾸미고 싶어 한다. 정원을 가꾸고 뒷마당 바비큐를 즐기고 싶어 하는 것이다. 그리고 “렌트에는 부정적 낙인이 찍혀있다”고 투자리서치 회사인 모닝스타의 데이빗 블랜쳇은 말했다. 그는 “수치로는 합리적이 아닐 수 있을지 몰라도 사람들은 세입자로 비춰지는 게 싫어 집을 구입한다”고 덧붙였다.

하디스티 같은 다른 은퇴자들은 렌트의 이점들을 선호한다. 관리 때문에 골치 아플 일이 적고 새로운 동네에서 살아볼 수 있는 자유가 그것이다. 또 렌탈 커뮤니티들이 제공하는 부대시설들을 높게 평가하는 사람들도 있다.

65세 이상 가운데 거의 80%가 집을 갖고 있다. 그러나 아파트 서치 웹사이트인 렌트카페의 센서스 자료 분석에 따르면 노인들 사이에 렌트는 점차 증가하는 추세다. 렌트카페는 주거주자가 60세 이상인 렌트 가구가 2007년부터 2017년 사이에 43% 늘어난 것을 발견했다. 미국의 인구가 가장 많은 30개 도시들 가운데 선벨트의 은퇴자 선호지역이 이런 가구 수에서 가장 큰 폭의 증가를 보였다. 텍사스 어스틴은 무려 113%였으며 피닉스 112%, 포트워스 95%, 그리고 플로리다 잭슨빌은 83%가 늘었다. 뉴욕의 경우 20% 증가했지만 전체 가구 중 노인이 주거주자인 비율은 27%로 30개 도시 가운데 가장 높았다. 이와 비교해 증가폭이 가장 컸던 어스틴의 노인 주거주자 가구 비율은 아직 12%에 불과했다.

■당신의 시간 프레임은?

만약 재정이 중요요소라면 은퇴자들은 새로운 곳에서 얼마동안 살 것인지를 고려해야 한다. 나이든 주택 구매자들은 건강 혹은 다른 이슈들이 발생해 집을 팔아야 할 경우 거래비용을 감당하기 힘들 수 있다. “3년에서 5년 사이에 움직일 계획이라면 주택 구입은 좋은 투자가 아닐 수 있다”고 매사추세츠의 자산관리회사인 이노베이티브 어드바이저리 그룹의 대표인 커크 치솜은 말했다.

그는 “돈을 버는 유일한 길은 시장의 가격평가인데 일부 지역은 팔기 원할 때 가격이 떨어져 있을 수 있다”며 다른 곳에서 더 나은 수익을 얻을 수 있다고 덧붙였다.

집에 돈을 쏟아 붓기 전 새로운 곳으로 이주하는 사람들은 의료시설들과 문화적 환경 등 여러 요소를 고려해야 한다. 불랜쳇은 “그곳이 맘에 드는지 몇 년 렌트해 보는 것도 괜찮다”며 “하지만 주택가격과 렌트 비용에 대해 합리적으로 분석해 본 후 손실을 감당할 수 있다고 판단한다면 물론 구입하라”고 덧붙였다.

■자산 유동성을 원하는가?

또 다른 재정적 이슈는 나이든 사람들의 캐시 플로우에 대한 필요이다. 집을 팔아 좀 더 싼 집을 사고 남은 에퀴티를 투자하는 은퇴자는 새로운 수입을 만들어낼 수 있다. 많은 경우 렌트를 하면 더 많은 에퀴티가 생긴다.

특히 은퇴저축이 거의 없는 사람들에게는 특히 더 귀중하다고 홉킨스는 말한다. 그는 “정신적으로 사람들은 집 소유를 투자로 생각한다. 비용이 반복해 발생하는데도 그렇다”며 “하지만 은퇴자들은 렌트를 라이프스타일에 대한 투자로 봐야 한다. 렌트를 하는 것은 집을 소유하는 것보다 싸며, 은퇴자들은 에퀴티를 자신의 삶을 향상시키는 데 쓸 수 있다”고 강조했다.

설명을 위해 홉킨스는 50만달러짜리 집을 소유하고 한 달에 세금과 관리비로 1,000달러를 지출하는 노인 커플을 상정했다. 이들은 집을 팔고 월 2,000달러 아파트를 렌트했다. 모기지가 남아있지 않다고 할 경우 거래마감 비용과 이사비용을 빼면 48만달러가 남는다. 이들은 이것을 주식과 채권으로 반분한 포트폴리오에 투자한다.

연 수익을 4%로 상정할 경우 이 투자로 인해 얻는 인플레 조정 연 수익은 1만9,200달러이다. 매년 렌트에 더 많은 돈을 지출한다고 해도 이들의 연간 캐시 플로우는 7,200달러로 늘어난다.

만약 이 커플이 모기지가 남은 경우면 렌트로 인한 캐시 플로우는 더 좋아진다고 홈킨스는 말했다. 모기지 페이먼트와 소유 비용이 없어지고 에퀴티는 투자를 할 수 있다.

은톼자들은 달라진 세법도 고려해야 한다. 과거 같으면 모기지 이자 공제를 했을 많은 구입자들이 이제는 표준공제를 하는 게 더 유리하게 됐다. 올해 공동보고를 하는 커플들은 연 2만4,800달러 표준공제에다 65세가 넘으면 한 명당 1,300달러씩 더할 수 있다. 연방의회는 주와 지방세에 대한 연방 공제에 대해서는 무제한이 아닌 연 1만 달러 상한선을 만들었다.

■숫자가 말하는 것은?

결정에 도움을 받고 싶다면 뉴욕타임스 ‘구입 대 렌트’(buy vs. rent) 계산기를 사용하면 도움을 받을 수 있다. 계산기 작동법은 이렇다. 은퇴자가 노스캐롤라이나의 샬롯으로 이사한다고 가정하자.

최근 광고가 나온 2베드룸 아파트 렌트와 같은 건물의 비슷한 콘도 구입이라는 선택이 있다. 콘도가는 34만9,000달러이고 렌트는 1,650달러. 투자 수익과 관리비용, 집값 상승, 그리고 다른 요소들을 집어넣어 계산해보면 5년 이하로 렌트를 하는 게 재정적으로 이득이라는 결론이 나올 것이다. 만약 더 오래 살 생각이라면 구입이 더 나은 선택이 될 것이다.