크레딧 그대로 유지, 현찰오퍼보다 더 높은 가격 제시
여름이 끝나기 전에 새로운 학기를 시작하기 전에 집을 사려고 하는 학부모들의 마음은 다급하기만 하다. 비단 이런 고민을 하는 것은 학부모 뿐 아니라 새롭게 이사를 했거나, 갑작스러운 가족의 필요로 예정에 없이 빠르게 집을 사야하는 모든 이들에게 해당된다. 정상적인 시장에서도 분주하게 집을 사는 것은 걱정이 동반되는 힘겨운 작업인데 요즘처럼 매물이 부족한 상황에서는 그 스트레스가 더욱 극심하다. 경쟁이 치열한 시장에서 정해진 시간 안에 매물을 찾고, 최대한 빨리 거래를 클로징할 수 있는 6가지 전략을 공개한다.
■적극적인 에이전트 찾기
피츠버그 ‘켈러 윌리엄스 리얼터’의 릭 슈웨이커트 에이전트는 “좋은 사냥꾼에게 좋은 장비가 필요하듯 바이어에게는 경험과 열정을 갖춘 에이전트가 필요하다”고 말했다.
평판도 조사를 시작으로 얼마나 많은 경험을 갖췄는지, 바이어의 욕심에 부응할 수 있는 준비가 돼 있는지 봐야 한다. 그는 “바이어와 맞는 에이전트인지는 인터뷰 5분 만에 판명난다”며 “급한데 기다릴 수 있는 시간은 없다”고 말했다.
프랜차이즈 부동산이 조금 더 유리한데 보다 넓은 네트웍을 가졌기 때문이다. 에이전트에게 반드시 들어야 할 답변을 위한 질문들로는 경력이 얼마나 되는지, 집을 어떻게 찾아줄 것인지, 일주일에 몇 채씩 보여줄 수 있는지, 멀티 오퍼에 어떻게 대응할 것인지, 지역을 얼마나 잘 아는지, 다른 에이전트와 차별점은 무엇인지 등이다.
■기대치 수정하며 만들기
모든 바이어는 당장 들어가서 살 수 있는 집으로 멋지게 꾸며졌고, 주차 공간 널찍하며, 풍부한 스토리지를 갖춘 매물을 선호한다. 이런 집을 찾기 전에 할 일은 원하는 것과 필요한 것의 경계를 명확히 하는 것이다.
다만 급한 만큼 원하는 바를 줄인다면 에이전트는 더 많은 후보를 찾을 것이다. 예컨대 3베드룸이 필요한데 2베드룸까지 검색 범위를 넓히면 좋은 기회를 만날 수도 있다.
슈웨이커트 에이전트는 “만약 현관 옆에 기묘하고 거대한 옷장이 있는 집이라면 일단 산 뒤에 소액만 들여서 고쳐도 간단한 화장실로 만들 수 있다”며 “검색 범위를 넓히면 더 많은 셀러를 만날 수 있고 그만큼 시간을 줄여 목적을 달성할 수 있다”고 말했다.
■호가보다 더 지불할 준비
셀러보다 바이어가 많아지면서 멀티 오퍼는 일상이 됐다. 셀러스 마켓에서 바이어는 선택권이 제한된다. 게다가 시간까지 부족하다면 협상할 수 있는 여지는 크게 줄어든다.
애리조나주 투산의 ‘게런티트 레이트’의 로브 산체스 모기지 렌딩 매니저는 “완벽하게 마음에 드는 집이 예컨대 20만달러에 나왔는데 그걸 요즘 같은 분위기에 19만달러에 사겠다고 할 수는 없는 노릇”이라고 강조했다.
동시에 대출을 받아야 하는데 시세보다 더 주고 사기 싫다면 대출로 충당이 안되는 차액을 스스로 마련해야지 다른 방법이 없다. 렌더는 대부분 감정가보다 많은 금액을 대출해 주지 않기 때문이다.
■현금이 왕이지만 준비가 필요
셀러는 당연히 현금을 선호한다. 그러나 전국부동산협회(NAR)에 따르면 88%의 주택 거래에는 모기지가 개입했다. 만약 현금은 있지만 집과 연결되는 것이 싫다면 일단 현금으로 산 뒤 홈에퀴티론을 받아 빼는 방법도 가능하다.
또 다른 방법으로 현금으로 셀러에게 제안하고 렌더를 찾아 최대한 빨리 대출을 받는 것도 가능하다. 셀러에게 설명해 렌더로부터 사전 승인을 받았다고 말하고 설득하면 셀러 100명 중 99명은 이미 사전 승인된 건도 있어 현금인지 뭔지를 신경 쓰지도 않는다.
■크레딧 관련 지연 행위 금지
원하는 집과 모기지를 찾아 계약 완료가 코앞인데 직전에 머뭇거리는 경우가 흔히 있다. 모기지 사전 승인과 언더라이팅이 진행되는 과정에서 크레딧 관련 실수는 일을 그르치게 만들 수도 있다. 즉, 이때는 거액의 물품을 구입하지 말아야 하고 새로운 라인오브크레딧을 여는 것도 금해야 한다.
산체스 매니저는 “피코 점수가 800점이고 소득대비 대출비율이 낮으며 다운페이도 많이 할 수 있는 바이어에게 비싼 비행기 티켓을 사는 정도는 대단한 일이 아니다”라며 “그러나 주택 구매를 앞두고 여행을 다녀와 카드 등을 쓰면서 대출비율이 높아진 경우가 있었는데 모기지 승인이 안 났던 경우도 있었다”고 말했다.
특별히 할 일은 없다. 사전 승인과 언더라이팅 기간에는 크레딧에 변화가 생길 일을 만들지 않으면 된다. 웬만하면 직장도 옮기지 않는 것이 좋은데 사소한 변화라도 불리하게 작용할 수 있기 때문이다.
■가능하다면 현금으로 비싸게
최대 경쟁 상대는 단연 현금 바이어다. 이들은 셀러들이 가장 선호하는 현찰을 가진 사람들로 필승전략은 더 높은 가격을 제시하는 것뿐이다. 원하는 집이 있고 멀티 오퍼의 경쟁자가 현금 바이어라면 무시할 수 없는 가격을 제안하는 것이다.
호가보다 높은 가격을 제시하는 경우 최대 리스크는 감정 결과로 낮게 나오면 곤란해진다. 이때 가능한 바이어라면 론과 호가의 틈새를 메울 현찰로 충당하는 것이다.
그럼에도 불구하고 너무 비싸게 사지 않으려면 스스로 정해둔 일정 선 이상으로 비싸게 오퍼를 하지 않는 수밖에 없으니 철저한 분석과 대비와 자제심이 필요하겠다.
<구성훈 기자>
최대한 빨리 주택을 구입하는 것이 필요하다면 바이어의 요구에 부응하는 적극적인 부동산 에이전트를 만나야 한다.
