세입자 크레딧과 백그라운드도 점검 필요
시계처럼 정확하게 입금되는 현찰을 상상해보자. 그런데 정작 본인은 별다른 노력을 하지 않아도 된다면? 마법 같지만 이것이 바로 렌트용 부동산이 가진 매력이다. 원칙대로라면 투자용 부동산은 별도의 노동을 투입할 필요 없이 매달 정해진 때에 돈을 벌어다 주는 현금 생성 기기다. 그러나 현실로 돌아오면 무조건 황금알을 낳는 거위는 아니다. 가끔은 고통을 주고, 심할 경우에는 적지 않은 손해를 끼치기도 한다. 만약 진지하게 투자용 부동산을 갖길 바란다면 투자 입문서부터 시작해 적지 않은 공부를 해야만 할 것이다. 그리고 하다못해 현재 갖고 있는 주택을 단기임대라도 하려고 한다면 지금 이 기사를 면밀하게 읽어야 할 것이다.
■투자용 부동산 구매 전 고려할 5가지 핵심
모든 건물이, 아파트가, 주택이, 토지가 돈을 벌어다 주는 것은 아니다. 간혹 어떤 주택들은 부도 수표로 전락하기도 한다. 그러니 투자하기 전에 반드시 다음 핵심 사항들을 되짚어 봐야 할 것이다.
▲잠재적인 세입자는 누구인가
인근 동네에 거주하는 세입자들은 어떤 사람들인가. 그저 작은 방만 있어도 행복할 대학생이나 사회 초년생 위주인가, 아니면 아이를 둔 가정이 많아 집의 크기를 키워나가야 할 사람들이 많은가. 그리고 더욱 중요한 것은 본인이 찾는 투자용 부동산이 이들의 니즈와 일맥상통하는가에 대해 심각하게 고려해 봐야 한다.
▲이웃은 어떠한가
보통보다 못한 동네지만 주택 자체가 양호하고 괜찮다고 하는 점은 이번 핵심에서는 중요하지 않다. 일단 주거 환경이 훌륭하지 못한 동네라면 어떤 주택이든 최상의 렌트를 받기는 힘들다. 여기에 범죄율이 높은 지역이라면 주택 보험료 부담을 키울 수 있는 요건이 되고, 잦은 기물파손 행위 등을 당하다 보면 주택을 유지하고 보수하는데 상당한 노력과 비용이 소요될 것이다.
▲가격은 적당한가
가격과 관련해서는 본인이 지불해야 할 주택의 값만 따질 것이 아니라 본인이 세입자들로부터 받을 가격에 대해서도 깊게 생각해 볼 필요가 있다. 가격대 즉, 시세가 합리적인 수준이어야 공실률은 낮추면서 최고의 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 특히 세입자들로부터 받을 렌트로 주택을 구입할 때 받은 모기지나 기타 융자들을 갚아나갈 수 있을지도 진지하고, 보수적으로 계산해 봐야 한다.
▲세금과 보험료는?
매물에 오른 주택의 리스트 가격은 본인이 생각하는 가격 분석의 일부에 지나지 않는다. 숨은 비용이 있다는 의미로 주택을 구입했을 때 내는 세금이나 연간 내야 하는 주택 보험료까지 폭넓게 고려해야 한다.
간혹 세율이 다른 지역별 특성과 안전도 등에서 생기는 보험료율의 격차 등으로 지역에 따라서는 집값은 감당할 수 있지만 기타 세금과 보험료 부담이 과중해 투자를 포기해야 하는 상황에 처하기도 하니 우습게 볼 문제가 아니다.
▲객관적인 주택의 상태
세입자들이 렌트만 염두에 두고 결정하는 건 아니다. 집의 전반적인 상태도 당연히 따진다. 해당 주택의 시장성을 충분히 높게 받을 수 있을 정도로 개보수에 드는 시간과 비용도 염두에 둬야 한다는 의미다. 그리고 당연히 객관적이고 냉철한 인스펙션도 받아야 한다.
■좋은 세입자를 받기 위한 5가지 비법
만약 부동산 관리 회사를 고용해서 간접적으로 세입자를 관리하고 있다면 좋은 세입자만을 받는 것은 그리 어렵지 않을 것이다. 그러나 비전문가인 본인이 직접 세입자를 골라야 한다면 최소한 다음의 5가지 사안을 염두에 두고 임하는 것이 도움이 될 것이다.
▲평판도, 백그라운드, 크레딧 체크
간단히 서류 몇 장으로 끝낼 일은 아니다. 예비 세입자에 대해 상세히 이야기해줄 수 있는 제3자를 찾는 것이 좋다. 여기에 약간의 비용은 들겠지만 범죄 경력이나 크레딧도 조회하는 편이 긴 안목에서 안전하다.
▲대면 인터뷰
예비 세입자가 집을 살펴보러 올 때를 활용해야 한다. 정식 인터뷰라는 부담감이 서로 없는 상태에서 세입자의 면면을 살필 기회다. 또 다른 방법은 세입자가 현재 살고 있는 다른 집에서 그들과 만나면 집을 어떻게 청소하고, 꾸미고 사는지 잠시나마 살펴볼 수도 있다. 다만 이때는 법을 위반하지 말아야 한다. 차별 금지법에 따라 소유주는 세입자의 인종, 종교, 자녀 유무 여부에 따라 렌트를 주지 않을 수 없다.
▲시큐리티 디파짓
디파짓은 주택을 보호하고, 세입자가 렌트를 내지 못할 경우에 대비한 안전판 역할을 한다. 주마다 법이 다르지만 통상 시큐리티 디파짓과 함께 첫 달 렌트를 미리 받는 것이 일반적이다. 여기에 애완동물을 기르는 세입자에게도 별도의 디파짓을 받을 수 있다.
▲리스 계약서
세입자와 악수만 한다고 본인의 재산인 주택이 지켜지는 것은 아니다. 제대로 된 리스 계약서가 있어야만 한다. 계약서에는 갖가지 상황과 그에 따른 책임 소재 등이 기재된다. 변호사를 사서 계약서를 만들기에 앞서 지역 내에 렌트 주택 연합 같은 것이 있는지 확인부터 해야 한다. 이들은 회원으로 가입하면 계약서를 비롯한 각종 서식을 지원하고 세입자의 백그라운드 체크도 해줄 것이다.
▲렌트 체크 리스트
세입자가 이사해서 들어오기 전 본인이 직접 세입자와 주택 곳곳을 살펴봐야 한다. 이때는 렌트 직전 체크 리스트를 가지고 실제로 비교하며 점검하게 된다. 양측이 사인하고 상호 보관하며 이후 문제가 생기면 리스트와 비교해서 계약서에 따라 처리하면 된다.
<구성훈 기자>
돈이 있다고 아무나 렌트용 부동산을 구입할 수 있는 것은 아니다. 주민 성향, 학군 등 여러 가지를 꼼꼼하게 따져야 한다.
