대졸자들 주택 구입해야 경제 활성화
연방 주정부 차원 다양한 프로그램
패니매, 총부채 범주에 학자금 제외도
학자금 부채가 미국 경제에 부담을 주고 있다. 부채로 인해 젊은이들의 주택 구입 능력이 떨어지기 때문이다. 젊은이들의 주택 구입은 경기 활성화에 중요한 역할을 한다. 지역 활성뿐만아니라 자금 유동성이 좋아져 경기가 원활하게 돌아가는 원동력이 되기 때문이다. 부채가 많으면 부채 대비 수입 비율이 높아져 모기지 대출이 어려울 수 있다. 모기지 부채에 대한 부담을 우려해 주택 구입을 아예 포기하거나 미루는 경우도 많다. 이런 문제 해결을 위해 정부 부처들이 대책 마련에 나서고 있다. 연방 정부 산하 모기지 자이언트 패니매와 일부 주정부가 새로운 프로그램을 도입해 학자금 부채를 가진 젊은이들의 주택 구입을 돕는다.
뉴욕 연방 준비은행의 최근 조사 결과, 학자금 부채를 가진 대학 졸업자들은 부채가 없는 대졸자보다 주택 구입 능력이 현저하게 떨어지는 것으로 나타났다. 특히 대학을 갓 졸업한 젊은이들은 부채를 갚느라 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 모으기에 어려움을 겪고 있다.
또 다운페이먼트를 모았다고 해도 모기지 융자를 받으려면 모기지 상환 능력이 입증돼야한다. 하지만 부채 대 수입 비율이 높아져 사실상 모기지 심사를 통과하기 어렵다.
이에따라 연방정부와 일부 주정부는 새로운 프로그램을 도입해 이들의 주택 구입을 독려하고 있다. 그러나 대학 스칼라십 검색 사이트 ‘Cappex.com’의 마크 캔트로위츠 대표는 이런 프로그램들이 모든 사람들에게 맞는 것은 아니라며 신중할 것은 주문했다. 단지 주택 구입을 돕는 것이지, 모기지를 갚아주는 것이 아니기 때문에 주의해야 한다는 말이다.
▲패미니 모기지 심사 완화
패니매는 지난 4월 학자금 대출자들의 부채 관리 및 모기지 대출 능력을 향상시키기 위한 새 정책을 발표했다. 패니매의 상품 개발 및 주택 구입능력부의 조나산 러레스는 “융자회사들에게 젊은이들의 모기지 심사때 가장 큰 걸림돌은 무엇인가를 질문하면 항상 학자금 부채라는 답을 듣는다”고 했다.
우선 이미 주택을 소유한 대출자들이 학자금 부채를 낮은 이자율의 모기지 부채로 바꿀 수 있도록 돕는다. 대출자들은 패니매가 인정하는 융자회사를 통해 모기지 재융자를 받아 학자금 부채를 갚는 방법이다. 물론 에퀴티가 있어야 한다. 일반적으로 대출자들이 재융자를 통해 현금을 인출하면 추가 비용을 내지만 이런 조항을 삭제해 결과적으로 대출자들이 더 낮은 이자율을 받을 수 있게 했다.
학자금 부채를 직접 가지고 있지 않아도 주택 재융자를 통해 누군가의 학자금 상환에 사용한다면 누구나 이 프로그램을 이용할 수 있다. 예를 들어, 부모나 조부모 또는 친척관계가 없는 사람들이라도 에퀴티를 뽑아 누군가의 학자금 부채를 갚아줄 수 있다는 말이다.
패니매는 또 학자금 부채를 크레딧 카드 부채나 자동차 대출금과 동일하게 취급하지 않는다. 대출자의 부채 대 수입 비율 계산에서 학자금 부채 페이먼트는 제외한다는 의미다.
융자회사들의 부채 대 수입 비율 계산도 완화시켰다.
이전에는 패니매의 지원을 받는 융자회사들은 모기지 신청자의 월 학자금 상환금을 전체 부채의 최소 1% 이상으로 요구했다. 하지만 새 프로그램에 따라 융자회사들은 대출자의 실제 월 페이먼트를 1% 미만으로도 인정할 수 있게 됐다. 요즘은 학자금 부채 상환 때 수입에 따른 월 페이먼트 조정 프로그램에 가입하는 대출자들이 많아졌기 때문이다. 예전에는 모든 대출자들이 매달 동일한 페이먼트로 학자금을 갚아 나갔다.
캔트로위츠 대표는 학자금 부채를 모기지 부채로 바꿀 생각을 가지고 있다면 우선 자세히 알아봐야 한다고 조언했다. 연방학비 융자를 받은 사람들은 수입에 따라 페이먼트를 조정할 수 있지만 모기지 재융자를 통해 부채를 갚아 버리면 이런 보증 프로그램의 혜택을 잃게 된다.
▲메릴랜드주 ‘스마트바이’
메릴랜드 주정부 주택 및 커뮤니티 개발국은 지난 가을 ‘스마트 바이’(Smart Buy) 프로그램을 시작했다.
이에 따르면 주정부가 2차 모기지를 주택 구입 가격의 15%까지 제공해준다. 학자금 대출을 상환 할 수 있도록 이자율은 ‘0’이며 월 페이먼트도 없다.
자격은 최소 1,000달러 이상의 학자금 부채를 가지고 있고 현재 학자금 상환 페이먼트를 내고 있어야 하며 주택 구입 당시 부채를 완전히 갚을 수 있어야 한다. 또 주택 가격의 5%를 다운페이먼트 할 수 있어야 하며 주택은 이 프로그램을 위해 준비해 둔 주 소유 부동산이어야 한다.
주정부는 특히 구입자가 해당주택에 계속 거주하는 동안 매년 2차 모기지 대출금의 20%를 탕감해 준다. 다시말해 구입 주택에 5년만 살아도 아무런 부담없이 학자금 부채를 모두 갚을 수 있다.
‘스마트 바이’의 특별 프로그램 행정담담 크레익 레너는 주 입장에서도 경제 개발 기회나 마찬가지라면서 “일정 동네의 재산 가치를 보호하고 육성하는 효과를 가지게 될 것이고 메릴랜드가 밀레니얼 세대에 살기 좋은 주로 각인돼 이곳으로 이주해 비즈니스를 시작할 수 있는 기회를 제공하게 될 것”이라고 말했다.
▲뉴욕 ‘졸업생 내집마련’
뉴욕은 지난달 자체 ‘졸업생 내집마련’(Graduate to Homeownership) 프로그램을 시작했다. 주전역의 다운타운 경기 활성화 프로그램의 하나로 주 북부 지정 도시들 중 한곳에 집을 구입하는 최근 대학 졸업생들에게 모기지를 보조해주고 최고 1만5,000달러까지 다운페이먼트를 도와주는 프로그램이다.
자격은 지난 48개월 이내에 2년제 대학 졸업 또는 학사, 석사, 박사과정을 졸업한 사람들로 크레딧이 좋아야 하고 고정 직업이 있어야 한다. 프로그램 혜택을 위한 수입과 주택 가격에 한계를 둔다.
뉴욕 주택 및 커미뉴티 재개발국의 러스앤 비스나스카스 커미션은 뉴욕주 모기지청이 관할하는 이 프로그램은 금년초 주 공립대학 일부 학생들에 대한 무료 등로금 프로그램과 같은 대학생 및 졸업생을 돕기 위한 또다른 주정부의 노력이라고 소개했다. 그는 젊은 사람들에게 주택 구입을 장려하는 지역의 커뮤니티와 비즈니스에도 활성화가 기대된다고 말했다.
▲오하이오 ‘졸업생 보조금’
오하이오는 오래전부터 좋은 프로그램을 제공해 오고있다. 오하이오 주택 재정청은 지난 2009년 ‘졸업생 보조금’(Grants for Grads)을 운영하면서 오하이오에 집을 구입하려는 최근 대학졸업생들에게 다운페이먼트를 도와주고 모기지 이자율도 낮춰준다. 자격은 첫 주택 구입자여야 하며 2년 이내에 2년제 대학 졸업 또는 학사, 석사, 박사, 기타 박사후 과정을 마쳤어야 하고 크레딧 점수가 최소 640점 이상이어야 한다.
또 지역에 따라 수입과 구입 주택 가격의 한계가 있다. 예를 들어, 콜럼버스가 있는 프랭클린 카운티는 1인 또는 2명 가족의 수입이 8만3,000달러 이하여야 하며 주택가격이 36만5,000달러를 넘지 않아야 한다.
재정청의 공보담당관 몰리 모세는 이런 “다운페이먼트 마련이나 페이먼트 감당으로 주택 구입을 상상 하지 못했던 젊은이들에게 희망을 주기 위한 프로그램”이라고 말했다.
<김정섭 기자>
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