최선호 보험전문인
미국에서는 집을 임대하는 사람이 해마다 늘고 있다. 높은 주택 가격과 모기지 이자율 때문에 집을 사기보다 렌트를 선택하는 사람이 많아졌고, 반대로 집주인 입장에서는 사용하지 않는 집이나 일부 공간을 임대해 추가 수입을 얻는 경우도 흔하다. 하지만 임대사업에는 월세 수입만 있는 것이 아니다. 예상치 못한 사고가 발생하면 법적 책임과 보험 문제가 함께 따라온다. 그중 가장 자주 질문받는 사례가 바로 세입자나 그 가족이 집 안에서 다쳤을 때 집주인이 책임을 져야 하는가 하는 문제다.
'주인장' 씨는 몇 년 전 새집으로 이사하면서 이전에 살던 집을 임대하기로 했다. 평소 알고 지내던 사람인 '전세한' 씨 가족이 입주했고, 서로 잘 아는 사이라 계약도 비교적 간단하게 마쳤다. 매달 꼬박꼬박 들어오는 임대료는 큰 도움이 되었고 특별한 문제없이 시간이 흘렀다.
그러던 어느 날 세입자로부터 다급한 전화가 걸려왔다. 아이가 집 안 계단에서 굴러 크게 다쳤으니 치료비를 보상해 달라는 것이었다. 세입자는 집주인의 보험으로 처리하면 되지 않느냐고 말했지만, 주인장 씨는 선뜻 이해되지 않았다. 아이를 돌보던 사람도 부모였고 사고가 난 곳도 세입자가 사용하던 공간인데 왜 집주인이 책임을 져야 하는지 의문이 들었던 것이다.
실제로 이런 질문을 보험사무실에서도 자주 받는다. 결론부터 말하면 세입자가 다쳤다고 해서 집주인이 자동으로 책임을 지는 것은 아니다. 핵심은 사고의 원인이 무엇이냐에 있다. 계단을 뛰어다니다 넘어졌거나, 아이가 장난을 치다가 다친 경우처럼 집 자체에 특별한 문제가 없다면 일반적으로 집주인이 책임질 가능성은 크지 않다. 이런 사고는 세입자 개인의 책임 범주로 보는 경우가 대부분이다.
그러나 상황은 달라질 수도 있다. 예를 들어 계단 난간이 오래전부터 흔들리고 있었는데 세입자가 여러 차례 수리를 요청했음에도 집주인이 방치했다면 이야기가 달라진다. 계단 조명이 오래전부터 고장 나 있었거나, 썩은 데크가 무너졌거나, 깨진 계단 타일을 방치해 사고가 발생했다면 집주인의 관리 소홀 여부가 중요한 쟁점이 된다. 즉 사고 자체보다 집주인이 안전하게 관리해야 할 의무를 다했는지가 가장 중요한 판단 기준이다.
이런 경우에는 집주인의 Rental Property 보험이나 적절한 주택보험의 개인 책임보상(Personal Liability)이 적용될 수도 있다. 다만 사고 원인과 관리 책임 여부를 보험회사와 조사기관이 종합적으로 검토한 뒤 보상 여부를 결정하게 된다.
반대로 세입자도 준비해야 할 것이 있다. 바로 Renters Insurance이다. 많은 세입자가 렌터스 보험은 가재도구만 보상해 주는 보험이라고 생각하지만, 실제로는 개인 책임보험(Personal Liability)도 함께 포함되는 경우가 많다. 세입자의 실수로 다른 사람이 다치거나 재산 피해가 발생하면 세입자의 렌터스 보험이 먼저 적용될 수 있다.
또 화재나 도난으로 세입자의 가구, 의류, 전자제품 등이 피해를 입었을 때도 집주인의 보험이 아니라 세입자의 렌터스 보험으로 보상받는 것이 원칙이다. 그래서 요즘은 많은 임대계약서에 렌터스 보험 가입을 의무화하는 조항이 들어 있다.
집주인 역시 임대를 시작하기 전에 반드시 보험회사에 임대 사실을 알려야 한다. 본인이 거주하는 일반 주택보험과 임대주택의 보험은 적용 방식이 다를 수 있기 때문이다. 임대 사실을 알리지 않은 상태에서 사고가 발생하면 예상하지 못한 문제가 생길 가능성도 있다.
또 하나 중요한 것은 입주 전 기록이다. 입주하기 전에 집 상태를 사진으로 남기고, 계단·난간·데크·욕실 등 안전시설을 함께 점검한 뒤 체크리스트에 서명해 두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 큰 도움이 된다. 수리 요청도 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 처리하는 것이 좋다.
세입자로부터 수리 요청을 받았다면 가능한 한 신속하게 대응하는 것도 중요하다. 작은 고장이 큰 사고로 이어질 수 있기 때문이다. 집을 임대하면 안정적인 월세 수입이라는 장점이 있지만 그만큼 관리 책임도 함께 따른다. 반대로 세입자도 집주인의 보험이 모든 것을 해결해 줄 것이라고 생각해서는 안 된다.
집주인은 적절한 보험과 철저한 시설 관리를, 세입자는 렌터스 보험과 안전한 생활 습관을 갖출 때 불필요한 분쟁을 크게 줄일 수 있다. 사고는 누구에게나 예고 없이 찾아온다. 하지만 평소의 작은 준비와 올바른 보험 가입은 예상치 못한 큰 손실을 막아 주는 가장 든든한 안전장치가 될 수 있다.
(최선호 보험 제공 770-234-4800)
