모기지보다 더 가파른 상승
지난해 유치권만 총 28만건
가주, 전국 최고 수준 부담
HOA, 부실 우려 강경 대응
주택을 소유하고도 매달 내야 하는 주택소유주협회(HOA) 관리비 부담으로 어려움을 겪는 가구가 늘어나면서 ‘HOA 차압’이라는 새로운 주택 문제가 부상하고 있다.
과거에는 주택 압류의 가장 큰 원인이 모기지(주택담보대출) 연체였다. 그러나 최근에는 모기지 페이먼트를 정상적으로 내고 있는 주택 소유주도 HOA 관리비 체납 때문에 주택에 유치권이 설정되고, 최악의 경우 차압 절차에 직면하는 사례가 증가하고 있다.
데이터 업체와 업계에 따르면 HOA가 체납 관리비를 이유로 설정한 유치권 건수는 급증하고 있다. 2025년 미 전역에서 HOA가 주택 소유주를 대상으로 설정한 유치권은 28만4,933건으로 집계됐다. 이는 전년 26만2,446건보다 8.6% 증가한 규모이며, 하루 평균 약 780건, 약 90초마다 1건씩 발생한 셈이다.
가장 큰 문제는 HOA가 부과하는 관리비가 최근 몇 년 사이 급격히 상승했다는 점이다.
특히 캘리포니아를 비롯한 서부 지역에서는 산불 위험 증가로 인해 HOA 보험료가 폭등했고, 오래된 콘도 단지들은 건물 안전 점검과 대규모 보수 비용까지 부담해야 하는 상황이다.
커뮤니티협회연구재단의 조사에서도 많은 HOA가 보험료 상승을 경험한 것으로 나타났으며, 일부 단지는 보험료가 두 배 이상 증가하면서 운영 예산에 심각한 압박을 받고 있다. 결국 HOA들은 부족한 운영비를 메우기 위해 관리비 체납자에 대한 징수 절차를 강화하고 있다.
많은 주택 소유주들은 “모기지만 잘 내면 집을 잃을 일은 없다”고 생각하지만 HOA가 있는 주택은 상황이 다르다.
주택 소유주가 월 관리비 또는 특별부과금(special assessment)을 내지 못하면 HOA는 연체료와 법률 비용을 추가한다. 체납이 장기화되면 HOA는 해당 주택에 법적 권리인 유치권을 설정한다. 유치권이 설정되면 주택 매매나 재융자(refinance)를 할 때 문제가 발생하며, 빚을 해결하지 않으면 법적 절차가 진행될 수 있다.
가주 등 일부 주에서는 HOA가 법원 절차를 거쳐 주택 압류를 진행할 수 있다. 즉, 주택 소유자가 모기지를 계속 납부하고 있어도 HOA 관리비 체납만으로 주택 소유권을 잃을 가능성이 존재한다.
부동산 전문가들은 HOA 유치권은 단순한 벌금이 아니라 부동산에 연결된 법적 채무라며 소비자들의 주의를 당부하고 있다.
인구조사국에 따르면 2024년 기준 미국 내 약 2,160만 가구가 HOA 또는 콘도 관리비를 납부하고 있다. 그러나 지역과 주택 형태에 따라 차이가 매우 크다.
약 300만 가구는 월 500달러 이상의 관리비를 부담하는 것으로 나타났다. 특히 콘도, 고급 커뮤니티, 리조트형 단지는 관리비가 월 500~1,000달러를 넘는 경우도 흔하다.
부동산 시장에서는 최근 HOA 관리비가 단순한 추가 비용이 아니라 사실상 ‘제2의 모기지 역할을 하고 있다는 지적도 나온다.
특히 캘리포니아는 전국에서도 HOA 관리비 부담이 높은 지역 중 하나다.
부동산 데이터 분석 자료에 따르면 캘리포니아 HOA 관리비 평균은 약 월 385달러 수준으로 추산된다. 일부 콘도와 고급 공동주택은 월 1,000달러에 육박하거나 그 이상을 부과하는 경우도 있다.
캘리포니아 주에서 HOA 관리비가 빠르게 증가하는 주요 원인은 ▲산불 등 자연재해로 인한 보험료 상승 ▲공공시설 운영에 필요한 전기·수도 비용 증가 ▲관리 직원, 청소, 조경, 보안 서비스 비용 및 인거비 증가 등을 꼽을 수 있다. 여기에 오래된 콘도 단지는 지붕, 배관, 발코니, 외벽 보수 비용이 크게 늘고 있다.
주택 가격과 모기지 금리 부담이 이미 높은 상황에서 HOA 관리비까지 빠르게 오르면서, 많은 주택 소유주들이 “집을 소유하고 있지만 매달 나가는 비용을 감당하기 어렵다”고 호소하고 있다.
<조환동 기자>
