최선호 보험전문인
사람들은 흔히 “새로 시작하는 것”이 어렵다고 말한다. 그러나 실제로는 이미 있는 것을 뜯어고치는 일이 더 어렵고 비용도 더 많이 드는 경우가 많다. 오래된 건물을 철거하고 다시 짓는 일이 빈 땅에 새 건물을 짓는 것보다 복잡한 이유도 바로 여기에 있다.
주택도 마찬가지다. 집을 새로 짓는 것과, 불에 타거나 무너진 집을 철거한 뒤 다시 짓는 것은 전혀 다른 문제다. 그래서 주택보험에서는 단순히 집값이나 시세를 기준으로 보험 가입 금액을 정하지 않는다. 보험회사가 중요하게 보는 것은 바로 ‘재건축 비용(Reconstruction Cost 또는 Replacement Cost of Dwelling)’이다.
많은 사람들이 이 부분에서 혼동한다. “내 집 시세가 60만 달러인데 왜 보험은 80만 달러로 가입하라고 하지?” 혹은 반대로 “내 집은 100만 달러짜리인데 왜 보험 가입 금액은 50만 달러밖에 안 되지?” 이런 의문은 매우 자연스럽다. 그러나 주택보험의 목적을 이해하면 그 이유를 쉽게 알 수 있다.
주택보험은 집을 팔 때 받을 수 있는 시장가격(Market Value)을 보상해 주는 보험이 아니다. 집이 화재나 폭풍 같은 사고로 파손되었을 때 “그 집을 다시 지을 수 있는 비용”을 기준으로 보상하는 보험이다. 예를 들어 같은 동네에 똑같이 생긴 집 두 채가 있다고 가정해 보자. 한 집은 학군이 좋고 상권이 좋아 100만 달러에 거래되고, 다른 집은 상대적으로 위치가 좋지 않아 70만 달러에 거래될 수 있다. 하지만 두 집의 건축 구조와 크기가 같다면 실제 재건축 비용은 비슷할 수 있다. 즉 집값에는 땅값(Location Value)이 포함되지만, 주택보험의 Dwelling Coverage는 집 건물 자체를 다시 짓는 비용을 기준으로 계산한다는 뜻이다.
특히 최근에는 이 차이가 더 커지고 있다. 미국에서는 건축 자재 가격과 인건비가 크게 상승했다. 목재 가격, 전기 자재, 배관 자재, 지붕 자재 등이 과거보다 훨씬 비싸졌고, 숙련된 건축 인력의 인건비도 크게 올랐다. 여기에 각 지방정부의 건축 규정(Building Code)까지 강화되면서 재건축 비용은 빠르게 증가하고 있다. 예전에는 40만 달러면 다시 지을 수 있었던 집이 지금은 70만~80만 달러 이상 드는 경우도 드물지 않다. 그래서 보험회사는 해마다 재건축 비용을 재평가하며 Dwelling Coverage를 조정하기도 한다.
여기서 중요한 개념이 있다. 재건축 비용은 단순한 “새 집 건축비”가 아니라는 점이다. 예를 들어 화재로 집이 완전히 전소되었다고 가정해 보자. 단순히 새 집만 지으면 끝나는 것이 아니다. 먼저 불에 탄 잔해를 철거해야 한다. 무너진 구조물을 치우고, 폐기물을 운반하고, 대지를 정리하는 비용이 들어간다. 특히 최근에는 환경 규정이 강화되면서 폐기물 처리 비용도 상당히 비싸졌다. 석면(Asbestos)이나 납 성분이 포함된 오래된 건축 자재가 발견되면 추가 처리 비용이 발생할 수도 있다. 그 다음에는 설계, 허가(Permit), 건축 검사 등의 절차가 필요하다. 도시나 카운티에 따라 새 규정을 맞추기 위해 추가 공사가 요구되기도 한다. 예를 들어 예전 집에는 없던 최신 전기 규정이나 단열 규정을 충족해야 하는 경우가 있다. 즉 “그대로 다시 짓는 것”조차 생각보다 훨씬 많은 비용이 드는 것이다.
또 하나, 사람들이 놓치기 쉬운 부분이 있다. 대규모 신규 주택단지와 개별 재건축은 비용 구조가 다르다는 점이다. 건설회사는 새 서브디비전을 개발할 때 수십 채를 한꺼번에 짓는다. 자재도 대량 구매하고 인력도 효율적으로 운영하기 때문에 단가를 낮출 수 있다. 그러나 화재 후 한 채만 다시 짓는 재건축은 훨씬 비효율적이다. 이미 형성된 동네 안에서 공사를 해야 하고, 이웃집을 보호해야 하며, 장비 접근도 쉽지 않다. 경우에 따라서는 HOA 규정이나 시정부 규정을 맞추느라 추가 비용이 발생하기도 한다. 그래서 보험회사가 계산하는 재건축 비용은 실제 시장가격보다 더 높게 나오는 경우가 적지 않다. 반대로 땅값이 비싼 지역은 집 시세는 높아도 건물 자체의 재건축 비용은 상대적으로 낮을 수 있다.
문제는 일부 가입자들이 보험료를 줄이기 위해 Dwelling Coverage를 의도적으로 낮추려 한다는 점이다. 예를 들어 실제 재건축 비용은 80만 달러인데 “나는 집값이 60만 달러니까 60만 달러만 가입하겠다”고 생각하는 것이다. 그러나 큰 화재가 발생했을 때 실제 재건축 비용이 보험 한도를 초과하면 부족한 금액은 결국 본인이 부담해야 한다. 특히 보험회사에 따라서는 “Coinsurance Penalty”가 적용될 수도 있다. 즉 충분한 금액으로 보험을 가입하지 않았다는 이유로 부분 손실에서도 보상이 줄어드는 경우가 생길 수 있다.
최근에는 “Extended Replacement Cost”나 “Guaranteed Replacement Cost” 같은 추가 옵션도 중요해지고 있다. 이는 재건축 비용이 예상보다 급등했을 때 일정 범위를 초과해서 추가 보상을 해주는 기능이다. 특히 인플레이션이 심하거나 대형 자연재해 이후 건축비가 급등하는 지역에서는 매우 중요한 옵션이 될 수 있다. 결국 주택보험에서 가장 중요한 것은 “집값”이 아니라 “다시 지을 수 있는가”이다. 보험은 부동산 투자 수익을 보장하는 상품이 아니다. 사고 이후 삶을 원래 상태로 회복시켜 주는 장치다. 그래서 Dwelling Coverage에 적혀 있는 숫자는 단순한 시세표가 아니라, 예상치 못한 재난 이후 다시 집을 세울 수 있는 안전망의 크기를 의미한다. 많은 사람들이 보험증서의 숫자를 대충 지나쳐 보지만, 실제 큰 사고가 발생하면 그 숫자가 인생 전체의 재정 상태를 좌우할 수도 있다.
(최선호 보험 제공 770-234-4800)
