올해 1분기 기준 48.3%
1990년 이후 최고 수준
인플레보다 더 많이 올라
순자산 증가 효과 이어져
전국 집값이 지속적인 상승세를 보이면서 주택 소유주들의 에퀴티(home equity) 상승에 따른 자산 증가 효과가 크게 개선된 것으로 나타났다.
특히 일부 도심(메트로) 지역에서는 집값 상승률이 물가상승률을 크게 웃돌면서 주택 보유자들이 상당한 실질 자산 증가 효과를 누린 것으로 분석됐다.
부동산 매체 리얼터닷컴이 최근 발표한 분석 자료에 따르면 전국 주택 소유자들의 평균 에퀴티 비중은 올해 1분기 기준 48.3%로, 1990년 이후 36년 만에 최고 수준을 기록했다. 이는 주택 가치 가운데 절반 가까이가 순자산 형태로 축적돼 있다는 것을 의미한다.
이번 분석은 1990년 이후 각 도심 지역의 주택가격 상승률과 인플레이션을 비교해 실제 자산 증가 효과를 측정한 것이다.
가장 대표적인 사례로 유타주 솔트레이크시티가 꼽혔다. 리얼터닷컴에 따르면 1990년에 10만달러에 구입한 주택은 물가상승률만 반영할 경우 2025년 기준 약 24만6,000달러 가치가 돼야 한다. 그러나 실제 솔트레이크시티의 주택가격지수 상승률을 적용하면 해당 주택 가치는 약 68만9,000달러로 평가됐다. 즉 인플레이션을 제외한 실질 자산 증가분만 약 44만3,000달러에 달한 셈이다.
리얼터닷컴은 “솔트레이크시티는 주요 메트로 가운데 집값 상승이 인플레이션을 가장 크게 웃돈 지역”이라고 설명했다.
플로리다주 마이애미 역시 높은 실질 상승폭을 기록했다. 1990년 10만달러였던 주택은 현재 약 61만2,000달러 가치로 상승한 것으로 분석됐다. 인플레이션 반영 기준 가치와 비교한 실질 증가분은 약 36만6,000달러 수준이다.
남가주에서 LA도 강세 지역으로 분류됐다. 1990년 10만달러 주택의 현재 가치는 약 60만달러 이상으로 분석됐으며, 상당 부분이 실질 자산 증가 효과로 나타났다.
지난 5월 전국 기존주택 중위가격은 42만9,300달러로 전년 동기 대비 1.3% 오르며 전년 대비 기준 35개월 연속 상승세를 이어가고 있다.
반면 일부 중서부 지역은 집값 상승률이 상대적으로 완만했지만 안정적인 자산 증가 흐름을 유지했다. 오하이오주 클리블랜드와 뉴욕주 버펄로 등은 급등세는 아니었지만 장기적으로 인플레이션을 웃도는 가격 상승 흐름을 기록했다.
최근 몇 년간의 급격한 집값 상승은 가계 자산 확대에 결정적 역할을 했다. 특히 코로나19 팬데믹 기간 기록적인 저금리와 공급 부족 현상이 가격 급등을 이끌었다는 분석이다.
리얼터닷컴은 “부동산은 지난 35년간 미국에서 가장 강력한 인플레이션 방어 수단 중 하나였다”고 평가했다. 전문가들은 미국에서 주택 소유의 가장 큰 장점인 가격 상승과 이에 따른 에퀴티 증대 효과가 이번에도 여실히 나타났다고 지적했다.
다만 최근 시장 분위기는 다소 변하고 있다. 플로리다와 텍사스 일부 지역에서는 매물 증가와 가격 조정 흐름이 나타나고 있으며, 높은 모기지 금리가 거래를 둔화시키고 있다는 설명이다.
현재 전국 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.53%로 높은 수준에 있다. 이에 따라 첫 주택 구매자들의 시장 진입 부담은 여전히 큰 상황이다.
리얼터닷컴은 높은 에퀴티가 기존 주택 소유자들에게는 재정적 안정성을 제공하지만, 동시에 신규 구매자들에게는 높은 진입 장벽으로 작용하고 있다고 분석했다.
<조환동 기자>
