[독자기고] 집값 오를까 내릴까?

요즘 주택 가격이 상승세를 타면서 많은 사람들이 관심 있어 하고 자주 듣는 질문이다.  한 개인을 평가함에 있어서 착한 사람도 단점만 부각시키면 나쁜 사람으로 보일 수 있고 사기꾼 같은 나쁜 사람도 장점만 골라서 이야기한다면 선한 사람으로 보일 수 있는 것처럼 주택시장에 대한 전망도 어떤 관점에서 어떻게 바라보는가에 따라서 전망은 다 다를 수 있다. 부동산 회사, 융자회사, 투자 전문은행 혹은 경제학자 등 모두들 자신에게 유리한 전망을 하려 할 것이기 때문이다. 예를 들어 결혼 생활에 심각한 문제가 있는 부부가 성직자를 찾아가서 상담을 하면 결혼 생활을 유지하라고 조언할 것이며 변호사를 찾아가면 이혼을 권유할 것이다. 

 

주택 시장이 되었든 주식시장이 되었든 바닥과 꼭지를 안다는 것은 불가능하며 만약 그것을 예측할 수 있는 사람이라면 그는 이미 억만장자가 되어있을 것이며 이런 사실들은 시간이 지난 후에나 알게 된다는 것이다. 투자의 귀재라고 불리는 워렌 버펫도 2007년에 시작된 경제 위기 때 다우 존스가 9,000포인트까지 내려오자 기업 가치에 비해 주식이 너무 저 평가되어있다며 지금은 주식을 살 때라고 주장했는데 그 이후 2009년 3월에 다우 존스가 7,000포인트 아래까지 내려오자 사람들은 워렌 버펫도 별수 없다며 그를 비난했다. 그런데 지금은 20,000포인트 부근에서 거래되고 있으니 사람들은 역시 탁월한 투자자라고 그를 칭송한다.

 

지난 경제 위기 때는 주택시장 자체의 문제보다는 신용도가 일정 기준 이하인 저 소득층을 상대로 높은 이자율로 대출해 주고 그들이 모기지를 갚지 못하면서 시작되었고 당시 미국 2위의 서브 프라임 모기지 회사인 "New Centry Financial Corp" 가 파산을 함으로써 위기를 촉발 시켰다. 하지만 현재 시장은 실수요자 중심이고 융자 요건도 많이 강화되어 있는 상태고 아직도 모기지이자가 역사적으로 낮은 수준이며 수요가 많기 때문에 시장은 쉽게 위축되지 않을 것으로 생각된다. 80년대는 모기지 이자가 10%를 훌쩍 넘었을 때도 거래는 활발하였다. 이자율이 상승한다는 것은 그만큼 경기가 좋아지는 것을 반영하므로 현재 이자율은 정상을 찾아가는 과정이라고 볼 수 있다. 한동안 비정상적으로 싼 이자에 익숙해있어서 금방 적응이 되지 않을 수도 있지만 시간이 지날수록 정상적인 것으로 받아들여질 것이다. 그동안 집 가격이 어느 정도 상승한 것은 사실이지만 매우 안정적인 시장이라고 생각한다. 이런 면에서 보면 이곳 주택시장의 급격한 변화는 없을 것이며 안정적일 것으로 추측해 볼 수 있다. 특히 둘루스나 스와니 같은 지역은 한국 사람을 비롯해 중국, 월남, 그리고 인도 사람들의 수요가 많기 때문에 인기가 쉽게 사그라들지는 않을 것이다. 이곳의 집값은 뉴욕, 뉴 저지, 캘리포니아, 버지니아, 등의 집값에 비해 현저하게 싸기 때문에 지금도 타주에서 이사 오려는 사람들로부터 문의가 종종 오는 편이다. 한국 사람뿐 아니라 타 인종의 이주도 늘어나고 있는 추세이다. 주택은 주식처럼 쉽게 사고팔 수 없기 때문에 신중해야 하는 것은 사실이지만 너무 비관적으로 생각하고 최악의 경우만 생각하면 제대로 투자하지 못한다. 그리고 실 수요자라면 집값에 민감하게 반응할 필요가 없다는 생각이 든다. 어떤 이들은 집값이 작년에 얼마였는데 하며 쌌던 가격만을 기억하며 현재 매우 좋은 가격임에도 불구하고 너무 비싸다며 혀를 끌끌 찬다. 그러나 가격이 계속 오르면 초조한 나머지 그보다 가치가 덜 나가는 집을 더 비싸게 사는 실수를 저지르기도 한다.

 

집값이 가장 비싼 지역 중 하나인 샌프란시스코 베이 지역의 지난 25년간의 주택 판매 가격은 매우 가파른 상승률을 보이고 있다. 물론 경제 상황에 따라서 오르고 내림을 반복했지만 90년대 초반에 평균적으로 팔린 집값이 20만 후반대의 가격이었고, 부동산 웹사이트인 질로우에 의하면 이곳의  현재 평균 가격은 113만 2천 불이다. 그 기간 동안 4배가량 상승한 것을 보면  상식적으로 이해가 되지 않을 수도 있지만 엄연한 사실이다. 애틀랜타 한인 타운의 집값도 지리적 우수성, 생활 시설 등의 편리함,  그리고 자연재해 없는 온화한 날씨 등 그 가치를 제대로 인정받는다면 단기적으로 약간의 등락은 있을 수 있어도 중 장기적으로 상승할 가능성은 매우 높은 것이다.

"집을 소유하는 것이 부유함의 초석이다. 재정상의 만족감과 심리적인 안정감도 동시에 갖게 된다" 재정 자문 권위자인  수지 오만(Suze Orman)의 말이 생각난다.

 

 

감사합니다!