[법률칼럼] 2023 주택시장

케빈 김 법무사

 

모기지 금리와 인플레이션, 경기침체 우려로 어려움을 겪고 있는 미국 주택시장, 2023년이 전반적인 경제 우려로 집값이 하락하고 주택 매매도 계속 둔화될 수 있다”고 진단했다. 매체는 주택 구매자들에게 가장 큰 장애물이 높은 모기지 금리라고 지적하고 연준(FRB)이 인플레이션을 늦추기 위해 금리를 인상함에 따라 30년 고정 모기지 금리가 올해 약 3%에서 약 7%로 상승했다고 전했다. 애틀랜타의 새해 주택시장 전망은 전국 어느 도시보다 밝다. 

애틀랜타를 2023년 전국에서 가장 유망한 주택 시장 중 하나가 될 것으로 예상했다. NAR는 주택 구매력, 중간 가격 주택을 구입할 수 있는 세입자, 고용증가, IT분야 고용성장, GDP에서 IT산업이 차지하는 비중, 인구 유입, 원격근무자 유입, 인구 성장률, 주택 재고 증가율 등을 기준으로 새해 유망한 주택 시장 10개 도시를 선정했다. 

그 결과 조지아 주도인 애틀랜타가 1위를 차지했으며 노스캐롤라이나 랄리가 2위, 텍사스 댈러스와 미주리주 페이엣빌, 사우스캐롤라이나 그린빌이 순서대로 3위에서 5위에 올랐다. 사우스캐롤라이나 찰스턴과 앨라배마 헌츠빌, 플로리다 잭슨빌, 텍사스 샌안토니오와 테네시 녹스빌이 그 뒤를 이어 순서대로 6위에서 10위에 포함됐다.  

2023년 전국적으로는 기존 주택들의 거래가 7% 가까이 하락하며 전국 집값 평균 상승폭은 0.3%에 그칠 것으로 전망했다. 내년 전국 중간 집값은 올해의 38만4500달러보다 0.3% 오른 38만5800달러가 될 것”이라고 전망했다. 그는 “내년 전국의 절반 지역에서는 집값이 소폭 상승하지만 나머지 절반에서는 집값이 소폭 하락할 것”이라고 말했다. 그러나 내년 평균 렌트비는 5% 오를 것으로 예상되며 차압율은 전체 모기지 포트폴리오의 1% 미만에 불과해 역대 최저 수준을 계속 유지할것으로 보인다”고 전망했다.  

금리 인상은 집값 하락에 기여했지만, 또한 사람들이 집을 사는 것을 더 어렵게 만들었다. 금리가 높아지면 집값이 하락하더라도 매달 내는 부담은 훨씬 커질 수 있다”고 말했다. 

30년 만기 주택담보대출 금리가 2023년 말까지 5.2% 수준으로 떨어질 것으로 전망하고 있다. 제롬 파월 연준 의장도 금리 인상폭을 축소할 것임을 시사해 시장 안착에 도움이 될 수 있다. 하지만 집을 사려는 많은 사람들에게 모기지 상환은 여전히 부담스러울 것이라고 매체는 전했다.지금 주택 가격이 하락 추세이고 앞으로도 하락하는 모습을 보게 되겠지만 경제성은 여전히 중요한 문제”라면서 “임금 인상이 주택 시장을 따라가지 못했고 지난 1년 동안 금리가 극적으로 상승해 많은 구매자들이 시장에서 물러났다고 진단했다.이미 집을 소유한 사람들이 새로운 집으로 이사하는 것도 더 어려워지고 있다. 

주택 가격이 둔화될 내년 주택판매 중간값이 약 4% 하락하고 거래량이 2022년보다 16% 감소해 2011년 이후 최저 수준이 될 것이라고 전망했다.

2023년 전망 보고서에서 “판매할 주택이 부족하지 않다면 가격이 더 떨어질 것 이라며 “다만 2023년 내내 신규 리스팅이 계속 감소해 총 재고가 최저치에 근접하고 가격급락을 막을 것 이라고 예상했다.

가격이 낮아졌다고 해서 구매자들이 몰려들 정도로 가격이 하락하는 것은 아니다. 대부분의 경제학자들은 미국이 전면적인 경기 침체에 빠져 있는지에 대해 결정을 내리지 않았지만, 전국주택건설업협회는 주택 시장이 이미 침체에 빠져 있다고 규정했다.

2021년 믿을 수 없을 정도로 뜨거운 주택 시장에서 2022년에는 정말 빠르게 냉각되고 있는 시장으로 전환했다”면서 “지난 7월 우리는 주택시장이 불경기에 있다고 선언했다”고 말했다.

좋은 소식은 특히 연준이 금리 인상 속도를 크게 완화한다면 2024년에는 상황이 호전될 수 있다는 것이다. 2023년 주택 공급에 있어 경제성이 가장 큰 요인이 될 것이지만 모기지 금리가 하락할 경우 낙관적인 여지가 있다”면서  모기지 비용이 더 낮아지면 거래가 늘어날 것 이라고 전했다.