현금거래, 이주자 많고 매물 적어
전문직 수요↑, ARM 이용자도↑
모기지 이자율이 올라도 메트로 애틀랜타의 주택시장 수요는 여전할 것이란 전망이 나왔다.
12월 말 이후 평균 30년 고정 모기지 이자율이 거의 두 배 가까이 5% 이상으로 치솟으면서 입찰전쟁과 폭등하는 주택가격이 종식될 것이란 예측이 있었다. 이는 30만달러 모기지 월 지불액이 390달러 또는 32% 인상되는 효과를 가져온다.
연준은 인플레이션을 억제하기 위해 지난 4일 기준금리를 0.5% 인상했다. 모기지 이자율과 직접적인 연관은 없지만 연준은 앞으로도 몇 차례 금리를 올리겠다는 신호를 보내고 있어 주택대출에 대한 차입비용은 계속 증가할 것이다.
금리인상과 모기지 이자율 상승에도 애틀랜타 주택시장은 여전하다. 일부 구매자는 늘어나는 비용을 감당못해 다시 렌트를 고수하고 있지만 주택시장의 현금거래는 늘어나고 있다. 어떤 이들은 초기에 낮은 이자율을 내는 변동금리 모기지로 전환하고 있다.
3월의 메트로 애틀랜타 중심부 12개 카운티 중간가격은 37만7,000달러로 지난해 같은 달보다 20% 이상 상승했다. 하지만 수요가 줄 것이란 예상과 달리 애틀랜타의 주택수요는 좀처럼 수그러지지 않고 있다.
왜 수요가 줄지 않을까. 애틀랜타의 일자리 창출 엔진이 강력해 이주자가 많다는 점, 그리고 신규 이주자들 가운데 전문직 종사자들은 상대적으로 보수가 높아 모기지 이자율에도 주택수요가 줄지 않는다고 한 전문가는 분석했다. 리맥스의 한 에이전트는 최근 자신의 리스팅 2개 중 하나는 38개, 다른 하나는 17개의 오퍼를 받았다고 전했다.
변동금리 모기지(ARM) 전환자도 늘고 있다. 5년 만기 ARM은 5년간 할인된 이자율을 내다가 그 이후 더 높은 이자율로 조정된다. 구매자는 그 전에 집을 팔거나 금리가 하락할 것이라 생각하는 경우 차후 재융자를 해 고정금리로 전환할 수 있다. 이런 이유로 주택시장의 수요는 여전히 건재하다.
조지아 멀티플 리스팅 서비스에 따르면 3월 주에서 판매된 주택의 27%가 현금으로 거래돼 지난해의 20%와 비교된다. 현금 구매자는 투자자인 경우가 많다. 현금 입찰에 비용을 지불하는 녹(Knock) 회사를 이용하는 경우도 있다.
모기지 이율이 높다고 하지만 2010년 이래 높다는 것이지 그 이전에는 이율이 35년 이상 5% 이상이었고, 20년 이상 7% 이상을 유지한 적도 있다. 1970년대와 1980년대에는 이자율이 두 자리수였던 적도 있다. 지난 3개월 동안 이자율이 급격하게 오른 것은 사실이지만 최저 수준에서 오른 것이고, 역사적으로 보면 아직도 이자율은 매우 좋은 것이라고 대출 전문가들은 말한다.
균형잡힌 주택시장은 6개월치 판매물량을 확보할 때 가능하지만 메트로 애틀랜타 주택시장은 오랜 기간 두 달 미만이었다. 주택수요도 높지만 2007-09년 경기침체 이후 부진한 주택건설, 그리고 주택소유자의 판매기피 등도 가격상승에 한몫하고 있다.
현재 조지아 모기지 소유자의 47%가 4% 미만의 이자율을 적용받고 있다. 집을 팔고 다른 집을 사면 높은 모기지 이자율을 내야하기 때문에 매물로 내놓는 물량은 더 적어질 수밖에 없다.
현재 메트로 애틀랜타 주택시장을 요약하면 높은 모기지 이자율이 영향을 미쳤지만 주택을 구입하기 원하는 사람들을 억누르지는 못했고, 수요의 변화는 보이지 않고 있다는 것이다. 박요셉 기자
