온라인 재정 정보 업체 뱅크레잇닷컴에 따르면 현재 약 340만 명이 모기지 유예 적용을 받고 있다. 전체 모기지 중 약 6.4%에 해당하는 수치로 약 7,540억 달러 규모의 모기지가 이로 인한 연체 상태다. 이중 국영 모기지 보증 기관 패니메이와 프레디 맥이 보증한 모기지는 약 5.6%,‘연방 주택국’(FHA)과‘연방 재향 군인회’(VA) 보증 모기지는 약 8.9%다. 코로나19 사태가 장기화될 경우 모기지 유예 규모는 더욱 늘어날 전망이다. 하지만 혹시 있을지 모를 불이익을 우려해 재정난에도 불구하고 모기지 유예 신청을 꺼리는 주택 소유주도 많다. 뱅크레잇닷컴이 모기지 유예 프로그램에 대해서 자세히 알아봤다.
◇ 모기지 유예 프로그램이란?
모기지 대출자가 단기적인 재정난에 처했을 때 페이먼트 납부를 일시 중단하도록 허용하는 규정이 모기지 유예 프로그램이다. 현재 코로나19 사태와 관련된 유예 프로그램의 경우 대부분의 렌더가 구두 설명 또는 간단한 서면 확인을 통해 재정난을 입증해도 페이먼트 유예를 허용하고 있다. 국영 모기지 보증 기관이 보증한 모기지 또는 무보증 모기지 여부에 따라 유예 옵션이 다르기 때문에 렌더 측에 보증 여부를 먼저 알아보도록 한다.
◇ ‘CARES Act’의 내용은?
‘코로나 바이러스 지원, 구제 및 경제 안전법’(The CARES Act)은 코로나19 사태가 가져올 경기 침체를 대비하기 위한 연방 정부의 긴급 방안이다. 약 2조 달러의 자금이 투입, 국영 모기지 보증 대출을 보유한 주택 소유주들을 지원하는 내용도 포함되어 있다.
페니메이, 프레디 맥, FHA, VA, ‘연방 농무부’(USDA) 등 연방 기관의 보증을 받은 대출자는 전체 4명 중 3명으로 부양법 적용 대상에 해당하면 최장 1년까지 모기지 유예 혜택을 받을 수 있다. 부양법에 따라 유예 기간 동안에는 주택 압류 역시 유예된다. 유예 기간 종료 뒤 페이먼트 재상환 옵션은 해당 렌더를 통해 확인해야 한다.
◇ ‘CARES Act’적용 대상이 아닐 경우는?
정부 보증 모기지가 아닌 경우는 경기 부양법에 의한 혜택 대상에서 제외된다. 하지만 많은 렌더들이 자발적으로 모기지 유예 또는 모기지 재조정 등의 프로그램을 시행 중이다. ‘주택 정책 위원회’(HPC)의 에드 드마르코 대표는 “경기 부양법 적용 대상이 아니더라도 자발적으로 모기지 유예 프로그램을 시행 중인 렌더의 비율이 높은 편”이라고 설명했다.
따라서 모기지 페이먼트 납부에 어려움이 예상되면 보증 여부와 상관없이 해당 렌더에게 유예 프로그램에 대해서 문의하는 것이 좋다.
◇ 유예 기간 동안 추가 이자 발생하나?
모기지 유예 기간 동안 추가 이자는 발생하지 않는다. 이자액과 이자율은 기존 모기지 대출 증서와 동일하게 부과된다. 경기 부양법에 의해서도 모기지 대출자가 대출 계약 조건대로 정해진 기한 내에 페이먼트를 완납하면 추가 이자를 납부할 필요는 없다.
하지만 상환 기간 연장 등 모기지 재조정 방식의 유예 프로그램의 경우 이자율 변동이 발생할 수 있다. 또 유예 금액 상환 방식에 따라서도 이자율이 변동할 수 있기 때문에 해당 렌더가 제시하는 유예 조건에 대한 철저한 이해가 필요하다.
◇ 정부 보증 모기지로 변경할 수 있나?
현재 경기 부양법에 의한 모기지 유예 프로그램 적용 대상은 정부 보증 모기지 대출로 제한되고 있다. 정부 보증 모기지로 변경할 수 있는 유일한 방법은 재융자를 실시밖에 없다. 무보증 모기지 대출 중 일부는 페니메이와 프레디 맥의 보증 조건에 해당되기 때문에 해당 조건을 확인하도록 한다.
이미 렌더를 통해 모기지 유예 프로그램을 적용받고 있는 경우 재융자 실시가 어렵기 때문에 정부 보증 모기지 변경도 쉽지 않다. 유예 프로그램 적용 모기지에 대한 증권화가 불가능한 것이 재융자가 힘든 이유다.
◇ ‘투자용 2차 주택’도 유예 대상에 포함되나?
모기지 보증 기관에 따라 차이가 있다. 페이메이와 프레디 맥이 보증한 모기지 대출의 경우 2차 주택, 투자용 임대 주택에 상관없이 모기지 유예 적용 대상에 포함된다. 반면 FHA, USDA, VA 보증 대출은 유예 프로그램에서 제외된다.
◇ 주택 담보 대출을 받은 경우는?
웰스파고 은행 등 일부 렌더는 주택 담보 대출이 포함된 모기지 대출에 대해서도 모기지 유예 프로그램을 실시하고 있다. 톰 고이다 웰스파고 은행 수석 부대표에 따르면 웰스파고 은행의 경우 3개월간의 초기 유예 기간이 끝나면 대출자의 재정 상황에 따라 투자자들이 유예 금액 상환 방식을 결정하게 된다. 유예 기간 연장을 연장하거나 유예 금액을 대출 만기에 추가하는 방식 또는 아예 상환 기간을 재조정하는 옵션 등이 고려된다.
◇ 기타 사항
모기지 유예 기간 중에도 집을 팔 수 있다. 다만 유예 받은 금액은 주택 매매 시 렌더 측에 모두 상환되어야 한다. 모기지 유예 사항은 크레딧 리포트 기록으로 기재되지 않는다.
<준 최 객원기자>
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