모기지 이자율이 떨어지면서 재융자 수요가 급증하고 있다. 재융자에 대한 관심이 그 어느 때보다 높지만 서두르는 행위는 절대 금물이다. 너무 성급하게 재융자에 나섰다가는 장기적으로 큰 재정적인 손해를 입기 쉽다. 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴이 최근 재융자 실시와 관련, 반드시 알아두어야 할 사항을 정리했다.
■ 기준 금리와 모기지 금리는 다르다
제로 금리 시대가 다시 찾아왔다. 침체 위기에 놓인 경제를 살리기 위해 연방 준비 제도가 기준 금리를 제로 금리(0%~0.25%)로 낮췄다. 그런데 경제에 대해서 잘 모르는 많은 일반인들은 기준 금리가 제로 금리로 인하된 것이 모기지 이자율에도 적용될 것으로 오해하기 쉽다. 연준이 인하한 기준 금리는 이른바 ‘프라임 금리’(Prime Rate)로 은행 간 자금을 빌릴 때 적용되는 이자율이며 대출 은행이 대출자에게 적용하는 이자율과는 다르다.
기준 금리 동향은 모기지 이자율에 직접적으로 영향을 미칠 때보다 간접적으로 영향을 미치는 경우가 더 많다. 시시각각으로 변동하는 모기지 이자율을 참고하려면 국영 모기지 기관 프레디 맥이 매주 발표되는 전국 평균 모기지 이자율 동향이 도움이 된다.(웹사이트http://www.freddiemac.com/pmms/). 하지만 프레디 맥이 발표하는 이자율도 모든 모기지 대출자에게 동일하게 적용되는 이자율은 아니다.
해당 주간에 전국 대출 은행이 발급한 평균 이자율을 집계한 수치로 크레딧 점수가 높고 부채 상환 비율이 낮은 이른바 프라임 대출자는 더 낮은 이자율을 적용받을 수 있다. 또 지역에 따라서도 형성되는 모기지 이자율 시세가 다르기 때문에 대출 기관을 통해 이자율을 문의하는 것이 좋다.
코로나19 여파와 관련, 최근 모기지 이자율이 하락세인 것만은 아니다. 등락을 거듭하면서 다소 불안한 모습을 보이고 있는데 전문가들은 경제 상황이 안정될 때까지 모기지 이자율도 당분간 불안정한 등락을 계속할 것으로 전망하고 있다.
따라서 재융자를 계획 중이라면 비현실적인 기대치를 버리고 이자율 동향을 주시하는 것이 현명한 자세다.
■ 이자율 ‘쇼핑’은 부지런히
너무 느긋하게 이자율 쇼핑을 해서도 안되겠다. 이자율이 불과 1~2주 사이에 갑작스럽게 올랐던 최근의 경우가 그렇다. 모기지 이자율이 빠르게 떨어진다는 소식에 재융자 신청이 몰려들자 모기지 대출 기관들이 발 빠르게 이자율을 올리기 시작한 것이다. 페어웨이 모기지 인디펜던트 모기지 코퍼레이션의 니콜 루스 대출 담당자는 “낮은 이자율로 갈아타려는 재융자 수요가 쇄도하는 바람에 이자율이 상승했다”라며 “이자율 상승에는 불확실한 미래를 대비하려는 대출 은행 측의 의도도 작용했다”라고 설명했다.
최근 재융자 신청자 중에는 낮은 이자율로 페이먼트를 낮추려는 목적이 많았고 불안한 경제 상황을 대비한 현금 마련 목적의 ‘캐시 아웃’ 재융자 수요도 상당수다. ‘모기지 은행업 협회’(MBA)에 따르면 3월 11일 기준 재융자 신청은 전주 대비 약 79%나 급증했고 전년 동기 대비로는 무려 약 479%나 폭증했다. 마이크 셩크 부동산 전문가는 “모기지 이자율은 수요와 공급에 의해서도 변동된다”라며 “신규 융자나 재융자 신청이 늘수록 이자율도 상승하는 경향이 있다”라고 설명했다.
■ 과도한 주택 담보 대출은 자제해야
최근 수년간 주택 가치가 급등하면서 캐시 아웃 재융자와 주택 담보 대출에 대한 관심도 높아졌다. 실제로 지난해 3분기 발급된 재융자 금액 약 7,000억 달러 중 캐시 아웃 재융자 비율이 상당히 높다는 조사도 나왔다. 주택 순자산인 에퀴티를 담보를 필요한 현금을 대출받는 주택 담보 대출은 크레딧 카드 대출을 상환하거나 주택 리모델링 비용으로 사용하기 위한 용도가 대부분이다. 그러나 지금처럼 코로나19 사태로 경제 상황을 한 치 앞도 내다보기 힘든 상황에서는 조심해야 할 필요가 있다.
과도한 금액을 발급받은 뒤 경기 침체나 실직 등으로 상환에 어려움을 겪게 되면 2008년 발생한 서브 프라임 사태와 같은 상황이 재현될 수 있기 때문이다. 따라서 아무리 낮은 이자율을 적용받았더라도 주택 담보 대출 뒤의 상환 능력을 철저히 고려해 대출 금액을 조절하는 것이 안전한다. WLM 파이낸셜의 오데스 라일리 쥬니어 융자 전문인은 “과도한 주택 담보 대출 뒤 상환 불능에 빠지는 사태를 우려해야 한다”라며 “코로나19 사태로 가계 재정 능력이 한순간에 악화될 수 있음에 대비해야 한다”라고 경고했다.
■ 이자율 ‘고정’(Lock-In) 적극 활용
현재의 낮은 이자율이 항상 지속될 것이라고 기대하면 안 된다. 최근의 경우처럼 예상치 못한 원인으로 이자율이 1주일 사이에 급등할 수 있다. 코로나19 사태가 잠잠해지고 경제가 호전되면 이자율도 언제 그랬냐는 듯이 하루아침에 급반등하게 된다. 하지만 현재 낮은 수준의 이자율을 일정 기간 동안 묶어 둘 수 있는 방법이 있다. 모기지 대출 기관에 ‘이자율 고정’(Rate Lock-In)을 신청하면 일정 기간 동안 모기지 신청 당시 이자율을 그대로 적용받을 수 있다.
그런데 최근 모기지 업계 상황과 관련, 이자율 고정을 서둘러 신청하는 것이 좋다. 재융자 폭증에 따른 업무 지연으로 대출 기관의 이자율 고정 업무 처리에도 지연이 발생하고 있기 때문이다. 이자율 고정을 신청한 뒤 지연되는 동안 이자율이 다시 오를 수도 있기 때문에 서둘러 신청하고 대출 기관과 긴밀한 연락을 통해 확인 작업을 진행해야 한다.
대개 이자율 고정 기간으로는 10, 15, 30, 45, 60일 등의 기간으로 고정되는 데 고정 기간이 길수록 높은 이자율이 적용된다. 업계에 따르면 15일 고정과 60일 고정 간의 이자율 차이는 최소 0.125%에서 최고 0.5%까지 벌어진다.
일단 이자율을 고정한 뒤 향후 이자율 추이에 따라 은행 측과 이자율 조정에 대한 재협상을 시도해볼 수 있다. 대개 은행 측이 협상 초기에 제시하는 이자율은 이자율 상승을 대비한 ‘쿠션’이 포함되는 것이 일반적이다.
실제 적용될 이자율보다 약간 높은 이자율이 제시되는 것으로 일반 대출자들에게는 잘 알려지지 않았다. 따라서 대출 신청 기간 동안 이자율 하락폭이 크다면 은행 측과의 재협상을 통해 이자율 조정에 나서볼 만하다.
<준 최 객원기자>
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