집값 급등지역만 피하면 올해 승산
매물 빨리 팔려 오퍼제출 상시 대비해야
플리핑 매물 구입시 오퍼가격 한도 정하라
“집값이 많이 올랐는데 올해 주택을 구입해야 할까?” 라는 고민이 많다.
“집값이 너무 올라 구입 뒤 혹시라도 떨어지면 어떡하지“라는 불안감이 크다. 미래에 어떤 일이 생길지는 아무도 모른다. 그러나 과거를 연구하면 미래가 어느 정도 보이기 시작한다. 주택 구입도 마찬가지다. 올해 주택 구입 계획이 있다면 향후 전망을 예측하는 것도 좋지만 과거를 돌아볼 필요도 있다. 적어도 지난해 주택 시장 추세를 살펴보면 앞으로의 흐름도 읽힌다. 온라인 부동산 업체 ‘트룰리아 닷컴’이 지난해 주택 시장 추세를 바탕으로 올해 주택 구입 전략을 세워봤다.
■집값 급등 지역 피하라
▶ 2017년: 트룰리아 닷컴의 집계에 따르면 주택 시장 침체 전 최고 가격을 회복한 주택 비율은 약 34.2%에 그친다.(지난해 5월 기준). 나머지 주택의 가격은 여전히 침체 여파에서 벗어나지 못하고 있다는 분석이다. 그럼에도 불구하고 마치 전국적으로 주택 가격이 침체 전 수준을 회복한 것처럼 여겨지는 이유는 주택 가격 회복세가 고르지 못했기 때문이다.
가격이 오른 지역은 천정부지로 치솟은 반면 주택 가격 상승 폭이 미미한 지역도 상당수다.
지역 경제 회복 속도가 빨랐던 덴버나 샌프란시스코와 같은 지역은 전체 주택 중 약 98% 이상이 침체 전 최고가를 돌파했다. 반면 소득 정체 현상이 뚜렷한 라스베가스나 투산 등의 지역은 침체 전 가격을 회복한 주택 비율은 약 3%도 채 안된다.
▶ 2018년: 지난해 추세를 통해 알 수 있듯 주택 가격 급등 지역만 피한다면 올해 주택 구입도 얼마든지 승산이 있다.
가격 상승 폭이 높지 않은 지역은 약 10년 전 주택 시장 침체 전과 비교할 때 주택 구입 여건이 좋기 때문이 이들 지역을 내 집 장만 지역으로 공략해볼 만하다. 전반적인 주택 시장 열기에 휩싸이지 말고 차분하게 재정을 점검하며 적절한 주택 구입 타이밍을 기다린다.
■ 매물 빨리 팔려 오퍼 제출 상시 대비해야
▶ 2017년: 주택 시장 회복 원년인 2012년을 기억한다면 당시 주택 구입 경쟁이 얼마나 치열했는지 알 수 있다. 턱없이 부족한 주택 매물이 갑자기 불어난 수요를 감당하지 못해 가주 등 인기 주택 구입지에서 사상 유례없는 치열한 구입 경쟁이 벌어져 매물이 나오기만 하면 팔리는 현상이 나타났다.
그런데 통계를 보면 극심한 주택 구입 경쟁이 있었던 5년 전보다 지난해 매물 판매 속도가 더욱 빨랐던 것으로 조사됐다. 2012년 시장에 나온 매물 중 약 43%가 나온 지 두 달 만에 팔렸지만 지난해의 경우 두 달 안에 팔린 매물은 약 53%로 판매 속도가 훨씬 빨라졌다.
샌 호제, 오클랜드, 시애틀, 샌프란시스코, 솔트레이크 시티 등 이른바 ‘핫’한 주택 시장의 경우 두 달안에 팔리는 매물의 비율이 훨씬 높다.
▶ 2018년: 집이 너무 빨리 팔린다고 위축 될 필요는 없다. 올해 ‘핫’한 주택 시장에서 내 집을 구입해야 한다면 부담을 갖기 전 매물 검색 절차와 오퍼 작성 요령에 익숙해질 필요가 있다.
적당한 매물이 나오면 지체 없이 오퍼를 제출할 수 있도록 항상 대비하는 자세가 올해 주택 구입 성공 열쇠라고 할 수 있다.
■ 플리핑 매물 구입시 오퍼가 한도 정해라
▶ 2017년: 한동안 잠잠하던 플리핑이 지난해부터 다시 늘어나는 추세를 보였다. 단기 매매 차익을 노리는 투자자들이 주로 플리핑 매물을 내놓는데 지난해 플리핑 매물 거래가 3년 만에 다시 증가했다.
2015년 전체 주택 거래 중 약 5.3%를 차지했던 플리핑 거래는 이후 줄곧 하락세를 보이다가 지난해 약 6.1%로 다시 증가했다.
지난해 전국에서 플리핑 거래 비율이 가장 높았던 지역은 라스베가스로 약 10.5%를 차지했고 플로리다 데이토나 비치 지역에서도 플리핑 거래가 약 9%로 높은 비율을 기록했다.
▶ 2018년: 플리핑 매물은 주택 가격 상승 요인으로 지적된다. 저가에 매매된 뒤 단기간에 다시 비싼 가격의 매물로 나오기 때문에 단기적인 가격 상승을 이끄는 매물이다.
플리핑 매물을 내놓는 셀러들은 시세보다 조금 낮은 가격을 책정, 구입자들의 경쟁을 유발하는 전략을 구사하기 때문에 구입 시 신중을 기해야 한다. 구입 가격 한도를 미리 정해 두고 구입자 간 경쟁 가격이 한도를 초과하면 냉정하게 구입을 포기해야 한다.
■ 여름철이 가격 깎기에 더 유리
▶ 2017년: 주택 거래가 한산한 겨울철에 주택을 구입하면 가격 인하를 많이 받을 것 같지만 실제로 그렇지 않다.
지난해의 경우 12월에 가격이 인하된 매물은 드물었던 반면 주택 거래가 가장 활발한 여름철 성수기에 가격 인하율이 더 높았다. 매물의 가격 인하가 주로 이뤄진 시기는 성수기가 시작되는 5 월부터 거래가 한산해지기 직전인 10월까지였다.
주택 거래가 가장 활발한 8월 가격 인하율이 가장 높았는데 전체 매물 중 약 14%가 가격을 내렸던 것으로 조사됐다. 도시별로는 피닉스 지역에서 가격을 인하한 매물이 가장 많았는데 매물 5채 중 1채꼴로 가격이 인하됐다.
▶ 2018년: 구입 경쟁이 치열할 것이란 걱정에 여름철 성수기를 피할 필요는 없다. 잘만 살피면 가격을 내리는 매물도 많고 겨울철에 비해 매물도 풍성해 오히려 주택 구입에 유리한 시기로 삼을 수 있다.
■ 에스크로 취소율 여전히 높다
▶ 2017년: 지난해 주택 거래가 활발했던 만큼 구입 계약 취소 건수도 크게 늘었다.
2014년 말 약 1.4%에 불과하던 에스크로 취소율이 지난 해초 약 4.3%로 크게 높아졌다. 에스크로 취소율이 가장 높은 가격대는 저가대 주택이었고 지역별로는 라스베이거스의 취소율이 약 7.6%로 가장 높았다.
▶ 2018년: 셀러가 오퍼를 승낙했다고 해서 구입이 완료된 것처럼 흥분해서는 안된다. 오퍼 승낙은 주택 구입 절차의 첫단추에 불과할 뿐 거쳐야 할 절차도 많고 계약이 취소될 위험도 많다.
정해진 기한 내에 매물 점검 및 서류 검토를 끝내는 한편 대출 승인 과정이 순조롭게 진행될 수 있도록 수시로 확인해야 한다. 취소율이 높은 만큼 취소를 대비해 피해를 최소화할 수 있는 방법도 미리 알고 있어야 한다.
<준 최 객원기자>
