불황기에도 처분하기 쉽지만 부동산에 자산 묶여
현금 유동성 낮아지고 다른 투자처 놓칠 수 있어
현금이 대우받는 시절이 다시 찾아왔다. 주택 구입 경쟁이 불붙기 시작하면서 현금 구매자들이‘왕’ 대접을 받고 있다. 현금 구매자들은 모기지 대출을 받아야 하는 위험이 낮기 때문에 셀러들이 가장 선호하는 구매자 형태다. 때로는 가격을 조금 낮춰서라도 현금 구매자와 거래하려는 셀러들도 많다. 그러나 구입 경쟁에서 앞서기 위해 현금 구매를 결정하기 전 현금 구매의 장단점을 먼저 따져봐야 한다. 현금 구매에 따른 단점도 있고 모기지 대출을 통한 구입에 따른 장점도 있기 때문이다. US 월드뉴스&리포트가 현금 구매가 불리한 이유를 알아봤다.
■ 현금 유동성 위기
뭐니뭐니 해도 ‘머니’ 만큼 중요한 것이 없다. 아무리 잘 나가는 기업도 항상 현금 자산을 별도로 준비해 두는 것처럼 일반 가정도 현금 자산을 일정 비율로 보유하고 있어야 한다. 현금 지출이 필요한 상황이 갑자기 발생할 때를 대비해서다. 만약 주택 구입에 보유 현금을 모두 사용하면 재정 위기를 겪기 쉽다.
갑자기 현금이 필요한 상황은 다양하지만 언제 발생할 지는 누구도 모른다. 갑작스런 사고나 발병으로 인한 의료비 지출, 실직이나 이혼으로 인한 소득 감소, 주택 결함에 따른 수리비 발생 등이 현금 지출이 필요한 상황이다. 긴급 상황을 대비해 적어도 수개월치 생활비를 현금으로 보유하고 있어야 하는 것은 가계 재정의 기본 철칙이다.
주택 구입에 현금을 모두 써 버려 비상 현금이 없게 되면 대출의 유혹을 피할 수 없다. 긴급 상황을 해결하가 위해 고리가 붙는 대출에 손을 대면 이자가 눈덩이처럼 늘어나고 결국 어렵게 구입한 주택을 관리하는데도 어려움을 겪게 된다.
■ 유리한 대출 조건
주택시장 침체 직후 현금 구매 비율이 치솟은 이유는 대출 기준이 갑작스럽게 강화됐기 때문이다. 서브프라임의 원인으로 지목된 주택 융자 시장에 대한 연방 정부의 감독이 시작되면서 모기지 대출 기준이 당시 상당히 까다로워 졌다.
대출을 통한 주택 구입이 힘들어지면서 막대한 현금 동원력을 앞세운 부동산 투자자들이 당시 가격이 급락한 매물을 현금 구매로 거의 싹쓸이 하다시피 했다. 그러나 이제 상황이 많이 달라졌다. 주택 시장 회복세와 함께 모기지 대출 기준이 최근 몇년새 다시 완화되는 추세다. 모기지 이자율도 과거와 비교할 때 여전히 사상 최저 수준이라 할 수 있을 만큼 낮아 대출을 통한 주택 구입의 장점도 무시할 수 없다. 만약 현금 구매가 가능할 정도의 현금 보유력을 갖고 있다면 대출 은행으로부터 좋은 조건의 모기지 대출을 제시받을 가능성도 높다.
■ 대출 문턱 더 낮아진다
모기지 대출 업계가 바라보는 대출 시장 전망이 매우 긍정적이다. 따라서 현금 구매를 결정하기 전에 대출 은행으로부터 대출 조건을 한번쯤 알아보는 것도 좋다. 모기지 렌더 약 200 곳을 대상으로 실시한 조사에서 올해 모기지 대출 발급을 늘릴 계획이라고 답변한 렌더는 약 94%로 지난해(약 62%)보다 큰 폭으로 증가했다.
올해 모기지 대출 신청이 가장 많을 것으로 전망되는 세대는 밀레니엄 세대와 X세대다. 온라인 부동산 업체 ‘질로우 닷컴’의 조사에서 지난해 X세대의 현금 구매 비율은 약 18%, 밀레니엄 세대의 경우 약 22%로 기타 세대에 비해 낮았다. 대출 은행들은 올해 이 두세대를 겨냥해 모기지 대출을 공격적으로 발급할 계획인 것으로 알려졌다. 모기지 렌더 중 약 85%가 두 세대의 모기지 대출 발급이 증가할 것으로 기대하고 있다고 응답했다.
■ 다른 투자 기회 놓칠 수 있다
최근 잘 나가는 경제를 대변하는 곳이 바로 주식 시장이다. 주식 시장은 1년 전만 해도 위기설이 돌았지만 대통령 선거이후 위기설은 사라지고 장기 활황을 이어가고 있다. 부동산 투자와 비교할 때 주식 투자의 위험성이 높은 것은 사실이지만 요즘처럼 경제가 호황을 이룰 때 안전주 위주로만 투자해도 단기간에 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.
주식 투자뿐만 아니라 현금 자산으로 투자할 수 있는 곳은 다양하다. 뮤추얼 펀드, 채권 상품 등 잘만 찾아보면 보유 현금을 통해 높은 수익률을 올릴 수 있는 투자처가 많다. 보유 현금을 몽땅 투자해 주택을 구입하면 기타 투자를 통한 수익 창출 기회를 놓치게 된다.
■ 절세 혜택도 못 누려
얼마 전 세금 보고 기간이 끝났다. 해마다 세금 보고 기간이 되면 대출을 통해 주택을 구입한 납세자들은 대출을 통한 주택 구입이 얼마나 잘 한 일인지 새삼 느끼게 된다.
주택 모기지 대출 이자가 세금보고시 소득 공제 항목으로 활용되는데 기타 공제 항목 중 이자액이 차지하는 부분이 꽤 높다. 특히 소득 공제 항목의 필요성이 절실한 자영업자의 경우 세금보고시 모기지 대출 이자가 효자 노릇을 톡톡히 해준다. 모기지 대출 이자는 물론 주택 개량 공사 목적으로 받은 주택 담보 대출에 대한 이자액도 세금 공제 대상이다. 주택 개량 목적의 대출 이자 공제 한도는 10만달러까지이다.
예를 들어 ‘주택담보 신용대출’(HELOC)을 통해 5만달러의 대출을 7%의 이자율을 적용받아 발급받은 뒤 전액을 주방 리모델링 비용으로 지출했다면 이자액에 해당되는 3,157달러가 세금 공제 대상 금액이다.
■ 현금 구매 장점도 있다
현금 구매에 따른 장점도 많다. 현금을 주택을 구매한 경우에는 주택 시장 상황과 관계없이 처분이 용이하다는 점이다. 2008년도 사태에서 경험했듯 지금처럼 잘 나가는 주택 시장이 언제 주저앉게 될 지 아무도 예측할 수 없다.
만약 10년 전과 같은 폭락 사태가 다시 발생하면 모기지 대출로 주택을 구입한 소유주들은 주택 처분에 제약을 받게 된다. 이미 경험했듯 시세가 대출액보다 낮아지면 숏세일이나 차압만이 유일한 주택 처분 수단이다.
현금 구매 비율은 요즘처럼 주택 구입 경쟁이 심할 때 오르는 경향이 있다. 모기지 대출, 주택 감정가 등과 관련된 위험도가 낮아 주택 거래가 깨지지 않고 성사될 확률이 높기 때문이다. 그러나 이자율 등 모기지 대출 조건이 많이 완화돼 대출을 통한 구입의 장점도 무시할 수 없는 상황이다. 그래서 전문가들은 우선 경쟁력을 높이기 위한 방법으로 현금 구매를 실시한 뒤 주택 구입 뒤 주택담보 신용대출 등을 통해 여유 자금을 확보하는 부동산 테크 방법을 권한다. <준 최 객원기자>
보유 현금을 몽땅 주택 구입에 사용하면 주식 투자 등을 통한 수익 창출 기회를 놓치게 된다.
