재산세·보험료·수리비 등
유지 부담 만만치 않아
공동상속 땐 갈등 요인
가주, 평가액 혜택 제한
부모가 남긴 집 한 채는 자녀들에게 든든한 재산이 될 수 있다. 하지만 주택을 상속받았다고 해서 곧바로 경제적 여유가 생기는 것은 아니다. 재산세와 주택보험료, 공과금은 물론 노후 주택의 수리비와 유지관리비까지 지속적으로 부담해야 하기 때문이다.
집을 비워두더라도 비용은 발생하며, 형제자매가 공동으로 상속받았다면 관리와 처분을 둘러싼 가족 간 갈등까지 생길 수 있다.
주택가격이 크게 오른 상황에서 상속 주택은 상당한 자산이지만, 이를 유지하고 관리하는 데 드는 비용도 그만큼 커졌다. 특히 고정적인 소득이 없는 은퇴자나 다른 주택에 거주하는 상속인에게는 집 한 채가 예상치 못한 재정 부담으로 돌아올 수 있다.
워싱턴포스트(WP)는 미국에서 대규모 세대 간 자산 이전이 진행되는 가운데 주택 상속이 반드시 경제적 축복만은 아니라고 보도했다.
부동산 분석업체 코탈리티에 따르면 2025년 8월까지 1년간 미국에서 상속된 주택은 약 34만 채로 사상 최고치를 기록했다. 상속 주택이 전체 부동산 소유권 이전에서 차지하는 비중도 약 7%로, 2021년의 4%에서 크게 높아졌다.
문제는 주택을 물려받은 이후부터 본격적으로 시작된다. 주택은 주식이나 예금처럼 보유만 하면 되는 자산이 아니다. 정기적인 점검과 관리, 수리가 필요하고 재산세와 보험료 등 각종 고정비용도 매년 지출해야 한다.
상속 주택에서 가장 먼저 고려해야 할 것은 지속적인 유지비용이다. 주택을 직접 사용하지 않고 비워두거나 매각을 기다리는 동안에도 재산세와 주택보험료, 전기·수도·가스 등 기본 공과금이 발생한다. 잔디와 조경 관리, 해충 방제, 보안 및 정기적인 주택 점검에도 비용이 든다.
상속 주택에 기존 주택담보대출(모기지)이 남아 있다면 대출 상환 여부도 확인해야 한다. 집을 물려받았다고 대출금까지 없어지는 것은 아니기 때문이다. 연체된 재산세와 각종 유치권(Lien), 미납 관리비 등이 있는지도 살펴봐야 한다.
결국 상속 주택의 가치는 현재 시세만으로 판단해서는 안 된다. 실제로 물려받는 자산은 주택의 시장가치에서 남은 대출과 세금, 각종 채무 및 앞으로 필요한 유지비용 등을 종합적으로 고려해야 한다.
자녀가 주택을 공동으로 상속받는 경우에는 경제적 문제에 가족 간 갈등까지 더해질 수 있다.
전문가들은 공동 상속이 예상된다면 부모 생전에 주택을 누가 관리할 것인지, 유지비는 어떤 비율로 부담할 것인지, 매각을 원할 경우 어떤 절차를 거칠 것인지 등을 미리 정해두는 것이 바람직하다고 조언한다.
가주에 거주하는 한인들은 주택 상속에 따른 재산세도 주의해야 한다. 가주는 2021년 시행된 주민발의안 19에 따라 부모와 자녀 간 주택 상속에 대한 재산세 평가액 이전 혜택을 크게 제한했다. 과거에는 부모가 오랫동안 보유해 재산세 평가액이 낮아진 주택을 자녀가 상속받더라도 기존 평가액을 상당 부분 유지할 수 있었다. 그러나 현재는 부모가 거주하던 주택을 자녀가 상속받은 뒤 1년 이내에 자신의 주거용 주택으로 사용하고, 주택소유자 면세(Homeowners‘ Exemption) 등을 신청해야 관련 혜택을 받을 수 있다.
따라서 부모가 살던 집을 물려받았다고 해서 부모가 내던 낮은 재산세가 그대로 유지될 것으로 생각해서는 안 된다. 상속 주택의 재산세 혜택은 상속인의 거주 여부와 주택가치, 신청 시기 등에 따라 달라지므로 카운티 재산세 산정기관(County Assessor)에 확인하는 것이 안전하다.
특히 주택가격이 높고 유지비용도 비싼 캘리포니아에서는 상속 주택이 실제로 얼마나 경제적 이익을 가져다줄지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 부모에게 물려받은 소중한 자산을 지키기 위해서는 주택의 시장가치뿐 아니라 앞으로 들어갈 비용과 책임까지 함께 물려받는다는 사실을 잊지 말아야 한다 . <조환동 기자>
