전체 주택 거래 3건 중 1건은 신규 분양 주택이다. 재판매 주택 매물 부족으로 신규 주택 시장으로 수요가 몰리기 때문이다. 최근에는 신규 주택 분양 업체들이 이 같은 수요를 겨냥해 낮은 가격대의 주택 공급을 늘리는 추세다. 신규 주택 구입은 재판매 주택 구입과 다른 점이 많다. 구매 계약 방식에서부터 구입에 걸리는 시간까지 다른 점이 많기 때문에 만족스러운 구입을 위해 다른 접근 방식이 필요하다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴이 신규 주택 구입 성공 전략과 알아두면 좋은 사항을 정리했다.
‘인센티브·업그레이드·워런티’제공돼
분양 절차 길어 구입 타이밍 신중해야
◇ 인센티브 문의
신규 주택 구입의 가장 큰 장점은 다양한 인센티브다. 최근 전반적인 주택 거래가 주춤해지자, 인센티브 혜택을 확대하는 신규 주택 분양 업체가 늘고 있어 구입 전 알아보면 좋다. 흔한 인센티브로는 클로징 비용 일부 대납, 무료 업그레이드, 모기지 이자율 ‘바이 다운’(Buy-Down) 등이다. 모기지 이자율 바이 다운은 일정 기간 이자율을 낮추는 옵션으로 이 비용을 대신 지불하는 분양 업체도 많다.
인센티브는 업체 측 대출 은행을 통해 모기지 대출을 받는 조건으로 제공되는 경우가 대부분이다. 업체 측 은행이 제시하는 이자율과 수수료를 외부 은행과 비교했을 때 큰 차이가 없고 업체가 제공하는 인센티브 내용이 괜찮다면 업체 측 은행을 통해 대출을 받아도 큰 문제는 없다. 업체가 공개적으로 홍보하는 인센티브가 없더라도 적극적으로 문의해 인센티브를 받아내는 바이어도 많다.
◇ 분양 초기에 구입
신규 주택을 유리한 조건으로 구입하려면 구입 타이밍이 중요하다. 구입 타이밍에 따라 제공받을 수 있는 인센티브 규모가 다르고 때로는 가격 흥정도 가능하다. 따라서 구입이 타이밍에 구애받지 않는 바이어는 인센티브가 많이 제공되는 시기를 노려볼만하다. 인센티브는 분양 초기 또는 말기에 제공될 때가 많다. 또 주택 시장이 침체기로 접어드는 요즘과 같은 시기에도 인센티브를 제공하는 업체가 늘어난다. 주택 시장 성수기가 끝난 늦가을에서 연말 사이에도 인센티브 제공 업체가 반짝 증가한다. 기업 회계 연도가 끝나는 가을이나 연말에 인센티브를 제공하는 업체를 쉽게 찾을 수 있다.
신규 주택은 가급적이면 분양 초기에 구입하는 것이 좋다. 분양 초기에 인센티브를 제공하는 업체가 많고 분양 초기에 주택을 구입하면 시간이 지날수록 분양가가 올라 주택 자산이 쌓이는 효과도 누릴 수 있다. 주택 경기가 아주 안 좋은 시기를 제외하고는 이미 지어진 주택을 일시에 판매하는 건설업체는 드물다. 개발 계획에 따라 단계별로 일정 숫자만큼의 주택만 지어 분양하는 판매 방식이 대부분이다. 그런데 단계별로 분양가를 조금씩 인상하기 때문에 초기에 구입한 주택은 분양이 다 끝난 시기에 이미 가격이 상당 폭 오르게 된다.
◇ 업그레이드 문의
‘커스텀 하우스’는 건축주가 건설 업체를 고용해 원하는 디자인과 조건으로 지어진 집이다. 신규 분양 주택은 커스텀 하우스와 달리 업체가 사전에 지정한 디자인과 자재를 사용해 여러 채가 동시에 건축된다.
그렇다고 단지 내 모든 주택이 같은 모양으로 지어지는 것이 아니고 바이어가 일부 디자인과 자재를 선택할 수 있는 옵션을 제공한다. 일부 옵션은 구입 가격에 포함되어 있지만 일부는 비용을 더 지불해야 하는 옵션 사항으로 구분한다. 따라서 구매 계약을 체결하기 전, 기본 사양과 업그레이드가 가능한 사양을 확인하고 업그레이드에 따르는 비용 등도 확인해야 한다.
◇ 필요한 업그레이드만 선택
업체가 제공하는 업그레이드를 추가하게 되면 구입 가격도 그만큼 높아진다. 업그레이드 항목을 무작정 추가하다 보면 최종 구입 가격이 분양가보다 수만 달러씩 오르는 경우도 흔하다. 기본 사양과 옵션으로 제시하는 업그레이드 항목을 잘 검토해 필요한 업그레이드만 추가해야 구입 비용이 눈덩이처럼 불어나는 것을 피할 수 있다.
업그레이드 항목을 신중하게 결정하는 것도 중요하다. 신규 주택 구입 뒤 별도로 공사를 실시할 때 비용이 더 드는 항목이 있기 때문이다. 예를 들어 침실이나 욕실을 추가하는 공사는 건설 업체가 주택을 건설하는 과정에서 실시해야 공사 절차도 수월하고 비용도 덜 드는 항목이다. 또 건설 업체는 주택 건설을 위해 자재를 대량 구매해 놓기 때문에 외부 업체보다 공사비가 저렴할 때도 있다.
◇ 구입 타이밍 신중히 결정
신규 분양 주택 구입이 재판매 주택과 다른 점은 구입에 걸리는 시간이다. 재판매 주택은 대개 30일~45일이면 구입 절차가 끝나지만 신규 주택은 구매 계약을 체결한 뒤 일반적으로 수개월을 기다려야 내 집이 된다. 신규 주택 구입에 시간이 더 걸리는 이유는 대부분 업체가 미분양 위험을 피하기 위해 ‘선 계약, 후 분양’ 판매 정책을 사용하기 때문이다.
따라서 신규 주택 완공까지 걸리는 시간과 입주 시기를 잘 고려해 구입 타이밍을 결정해야 불필요한 피해가 발생하지 않는다. 예를 들어 지금 주택을 임대 중이라면 임대 계약 만료 시기에 맞춰 신규 주택 구입 시기를 결정해야 한다. 현재 거주 중인 집을 팔아야 하는 경우에도 신규 주택 구입이 완료되는 시점을 고려해 집을 내놓아야 이사 일정에 차질이 생기지 않는다.
◇ 워런티 내용 확인
신규 주택 구입 시 건설 업체가 주택의 ‘품질’ 보증하는 홈 빌더 워런티를 제공한다. 홈 빌더 워런티는 건축에 사용된 자재나 건축 과정에서 발생한 문제 또는 기계적 문제에 발생한 문제에 한해 무상으로 수리해 주는 프로그램으로 신규주택 구입 후 대개 1년간 유효하다. 구조적 결함이 발생한 경우에는 7~10년간 워런티 프로그램을 제공하는 건설 업체가 많다. 신규 주택 구입 과정에서 워런티 내용을 반드시 확인하고 보상 범위가 부족하다고 판단되면 추가를 요청할 수 있다.
<준 최 객원기자>
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