민간 대출 대부분 밀린 돈 일시불 납부 요구
정부지원 모기지는 훨씬 다양한 선택권 제공
5월 중순 현재 460만 주택 소유주 유예 받아
플로리다 중부 지역의 소규모 마케팅 업체 소유주로서 에디스 듀랜은 그녀가 고객으로 여기는 지역 비즈니스들이 코로나바이러스 팬데믹의 타격을 받게 되면서 자신도 어려운 처지에 빠졌음을 실감하게 됐다. 그녀는 2월 달 월급을 제대로 가져가지 못했다. 3월에는 모기지 구제를 신청했다. 그 결과 4월 초부터 3개월 동안 페이먼트를 유예 받았다. 하지만 모기지를 취급하는 업체는 거의 불가능해 보이는 요구를 했다. 7월1일 밀린 페이먼트 4,450달러를 한꺼번에 내야한다는 것이었다.
듀랜은 “모든 것을 잘 정리해 삶을 다시 정상으로 되돌리려 애쓰고 있는 마당에 이 돈은 한 번에 내기엔 너무 많은 액수”이라고 말했다. 플로리다 드레온에 있는 듀랜의 4베드룸 주택의 모기지는 16만3,000달러이다.
실업률이 치솟으면서 수백만의 모기지 채무자들은 모기지 업체들에 대출상환 유예 버튼을 눌러달라는 요구를 하고 있다. 연방정부는 정부지급보증 모기지 채무자들에 대해서 최고 1년까지 즉각적 상환 없이 페이먼트를 유예하는 것이 가능토록 해줬다.
그러나 모기지가 있는 주택 소유주들의 30%는 듀랜과 같은 처지다. 이들의 대출은 은행이나 민간 투자가들 것으로 정부 모기지와 같은 규정의 적용을 받지 않는다.
전국 소비자법 센터의 다이앤 탐슨 변호사는 “현재 핵심적인 문제는 대규모 혼란”이라며 “채무자들은 유예처분을 받고 있지만 그들이 원하는 만큼은 아니다. 다시 상환을 해야 할 상황이 됐을 때 어떤 일이 있을지 확실치 않다”고 우려를 나타냈다.
지난 12일 현재 전체 모기지의 약 9%를 차지하고 있는 460만 이상의 채권자들이 페이먼트 유예 혹은 삭감 조치를 받았다. 모기지 소프트웨어 업체인 블랙 나이트에 따르면 이는 3월 초 15만 명에서 크게 늘어난 것이다. 일부 주들은 차압 중지 등 모기지 채무자 보호조치들을 취하고 있다. 많은 채무자들은 최소 3개월의 페이먼트 유예를 받았다. 그러나 이후에 뒤따르는 장기적 구제조치는 어떤 대출을 받았으며 그 대출의 소유주가 누구냐에 달려있다.
“채무자들은 지금 안전하지만 그것은 임시방편의 효과일 뿐”이라고 비영리 소비자 보호단체를 운영하는 캐서린 피플스는 말했다.
피플스는 “마치 폭풍 전의 고요함 같다”고 현재의 상황을 묘사했다. 거의 70%의 주택소유주들이 일정 부분 연방정부 지원을 받는 대출을 안고 있다.
국책 모기지 업체인 패니 매와 프레디 맥은 대출기관들로부터 모기지를 구입한 후 이것을 정부 채권과 유사한 패키지로 만든다. 이런 대출에는 정부가 개입돼 있기 때문에 관계자들은 페이먼트를 연기해야 하는 채무자들에게 넓은 선택권을 줄 수 있다.
대개의 경우 채무자들은 주택을 팔거나 재융자를 받을 때까지 이를 미룰 수도 있다.
하지만 퀸스의 칼라 나이트 같은 채무자들에게는 상황이 더 어둡다. 나이트는 민간업체에서 대출을 받았다. 금년 50세인 나이트는 최근까지 정신지체 아동들이 스쿨버스를 타고 가는 동안 이들을 돌보는 일을 했다. 현재 버스는 멈춰 선 상태다. 그녀는 감봉을 거쳐 결국 5월4일 감원됐다.
감봉된 후 그녀는 모기지 회사에 전화를 걸었다. 19만8,000달러 모기지에 대해 3개월 페이먼트 유예를 해줄 테니 페이먼트가 재개될 때 일시불로 갚으라는 얘기를 들었다. 감원을 당한 후 다시 전화를 걸었더니 기간을 6개월로 늘려주었다.
그러나 일시불 요구는 마찬가지였다. 거의 1만3,500달러에 달하는 돈이다. 만약 더 연기하지 못할 경우 그녀가 할 수 있는 방법은 대출 조정뿐이다.
가령 상환기간 연장 같은 것이다. 그러나 이것은 훨씬 더 절차가 복잡하고 신청서를 내야 한다.
나이트의 상황과 관련해 모기지 회사는 고객이 요청할 경우 1년까지 기간을 연장해 줄 수 있다고 밝혔다. 그러면서 정부 지원 모기지들이 제공하는 것과 유사한 대안들도 제시하고 있다고 덧붙였다. 그러나 궁극적으로 어떤 옵션들을 제시할지는 유예기간이 끝난 후 융자회사들이 결정한다고 강조했다.
이에 비해 정부 지원 모기지들은 보다 일관된 조건들을 제시한다. 페이먼트를 재개할 수 있게 된 사람들에게는 밀린 페이먼트를 낼 수 있는 여러 방식이 있다. 정기적인 페이먼트를 하면서 밀린 페이먼트를 6개월 혹은 9개월 등으로 나눠 낼 수 있는 것이다. 혹은 대출기간이 끝날 때 청산할 수도 있다.
그렇다 해도 혼란은 있어왔다. 지난 4월 말 한 주택관련 기관이 유예기간 종료 후 채무자가 일시불로 돈을 내지 않아도 된다는 것을 명확히 해야 한다는 성명서를 발표했지만 정부 지원 모기지를 갖고 있는 주택 소유주인데도 페이먼트를 재개할 때 일시불로 밀린 돈을 갚아야 한다고 통보를 받는 사람들이 있다는 것이다.
반면 민간 모기지 대툴을 하는 웰스파고는 일리노이 휠링의 앨런 버틀러에게 정부지원 모기지 채권자들과 비슷한 조건을 제시했다. 밀린 페이먼트를 모기지 종료 때까지 미룰 수 있도록 해 준 것이다.
4베드룸 타운하우스에서 부인 그리고 두 아들과 사는 버틀러는 “은행은 준비가 돼 있었다”고 말했다.
웰스 파고는 먼저 버틀러에게 “오는 7월까지 3개월 동안 어떤 페널티나 신용기관 보고 없이 페이먼트를 하지 않아도 된다”는 내용의 편지를 보내왔다는 것이다.
웰스파고는 유예 기간을 1년까지로 연장시켜줄 수 있으며 체납 페이먼트를 모기지 기간 종료 시에 내도된다고 밝혔다.
모기지가 정부지원을 받는 것이든 아니든 유예기간 종료 후 페이먼트를 하기 힘든 사람들에게 상황은 더 복잡하다. 그럴 경우 대출을 필요한 것은 대출 조정이다.
페이먼트를 낮추기 위한 기간 연장도 그 가운데 하나이다. 하지만 민간 모기지를 갖고 있을 경우 대출 조정은 그 대출업체의 조건에 달려있다.
