◇ HOA 79% 단지 공동 시설 폐쇄
전국 HOA 모임인 ‘단지 협회 위원회’(CAI)에 따르면 전국 약 79%에 해당하는 HOA가 편의 시설을 폐쇄했다. 단지 10군데 중 4군데 거주하는 주민이 평소 사용하던 편의 시설을 사용할 수 없게 된 셈이다. 단지 주민이 매달 납부하는 관리비는 적게는 약 200달러에서부터 많게는 1,000달러를 넘는 경우도 있다. 편의 시설을 두 달 넘게 사용할 수 없게 되자 관리비 납부에 회의적인 반응을 보이는 주민이 늘고 있다.
하지만 던 바우먼 CAI 부대표는 “팬데믹을 이유로 관리비를 유예해 주는 HOA는 매우 드물다”라며 “관리비는 규정에 따라 지속적으로 납부해야 할 의무가 있다”라고 강조했다. 일부 HOA가 연체료를 유예해 주는 경우는 있지만 관리비 전액 유예에 대한 기대는 포기하는 것이 좋다는 설명이다.
◇ 관리비 납부는 주민 의무
CAI에 따르면 미국 주민 중 약 25% 이상은 HOA가 운영되는 단지에 거주한다고 한다. 이들 주민은 편의 시설을 즐길 수 있는 장점이 있지만 단지 내 공동 지역과 공동 시설 사용에 대한 규정을 동시에 적용받는다.
바우먼 부대표는 “HOA에 속한 주택을 구입하면 HOA 규정이 소유권을 통해 딸려 온다”라며 “구입과 동시에 ‘관리비를 꼬박 납부하고 규정을 준수하겠다’라고 서약하는 것과 마찬가지인 셈”이라고 설명했다. 따라서 최근처럼 편의 시설 통제에 대한 항의로 관리비를 납부하지 않을 경우 법적 책임을 피할 방법이 거의 없다는 점 잘 이해하고 주의하는 것이 좋겠다.
◇ 대부분 HOA ‘제로베이스 예산제’ 운영
그렇다고 HOA가 주민들이 납부하는 관리비를 통해 영리를 취하는 영리 단체가 아닌 점도 알아둘 필요가 있다. HOA가 징수하는 관리비는 대부분 단지 관리를 위해 고용된 외부 업체에게 지불되는 경우가 많다. 외부 업체로는 전기 서비스 제공 업체, 상하수도 시설 관리 업체, 보험업체 등이 있고 수영장 관리 업체로 속한다. 바우먼 대표에 따르면 HOA는 대부분 ‘제로베이스 예산’(Zero Based Budget)으로 운영된다. 외부 업체에 지불하고 남는 예산은 미래 운영 비용 등을 위한 적립 예산으로 운영하는 경우가 많다.
◇ HOA 비용 이전보다 상승
최근처럼 코로나19 사태가 발생했다고 해서 주민들의 편의를 위해 관리비를 인하해 주기는 쉽지 않다. HOA 비용이 대부분이 고정 비용으로 지출되기 때문에 주민 사용 여부와 상관없이 비용은 발생하기 때문이다. 코로나19 사태로 편의 시설은 폐쇄됐지만 공동 시설 방역 및 관리 오히려 평소보다 관리 비용이 상승한 HOA가 늘었다. 또 외부 업체 계약을 맺고 단지 관리를 실시하는 HOA가 많기 때문에 편의 시설 폐쇄에도 비용을 정기적으로 지출해야 하는 이유다.
코로나19 사태와 같은 경기 침체가 발생하면 HOA는 관리비 인하 또는 유예를 실시할 수 있는 여력은 더욱 없다. 지난번 경기 대침체 때 경험했듯이 단지 내 관리비 대거 체납 사태로 재정 악화에 빠진 HOA가 전국적으로 급증한 바 있다. 이후 관리비 상승 움직임이 지금까지 나타나고 이어져오고 있다. CAI 설문 조사에 따르면 전국 HOA 중 약 50%는 올해 중 관리비 연체가 늘어날 것으로 우려하고 있는 것으로 나타났다.
◇ 관리비 더 오를 수도
만약 코로나19 사태로 인한 경기 침체가 장기화될 경우 관리비가 오히려 인상될 가능성도 배제할 수 없다. 재정난에 빠진 주택 소유주가 관리비를 내지 못할 경우 나머지 주택 소유주들을 대상으로 단지 운영에 필요한 재정을 징수해야 하기 때문이다. 코로나19 사태 발생 이후 실제로 많은 HOA의 관리비가 증가하고 있다.
마스크와 장갑, 손 소독제 및 방역 물품 등 전에는 필요 없었던 용품을 구입하기 위한 비용 지출이 추가로 발생, 관리비 인상을 계획 중인 HOA도 적지 않다. 단지 내 편의 시설 재개장에 필요한 비용도 만만치 않을 것이란 전망이다. 그동안 사용하지 않은 시설에 대한 점검 및 보수가 필요하고 코로나19 감염 예방을 위한 방역 작업도 실시되어야 하기 때문이다.
◇ HOA에 유예 문의 증가
만약 관리비를 납부할 수 없는 상황에 처했다면 HOA에게 우선 상황을 설명하는 것이 좋다. CAI의 조사에 따르면 5월 초 약 90%에 해당하는 거의 대부분의 주민이 관리비를 납부했다. 하지만 HOA 중 약 20%는 주민들로부터 관리비 일시 유예, 연체료 면제 등 관리비 유예 프로그램에 대한 문의가 늘고 있다고 답했다.
프레디 맥, 패니메이, ‘연방 주택국’(FHA) 등의 국영 모기지 보증 기관은 관리비 연체 비율이 10% 이상 단지의 경우 모기지 대출 보증에 나서지 않고 있다. 따라서 관리비 연체 문제가 발생할 경우 장기적인 단지 관리 차원에서 주민의 요청에 협조적인 반응을 보이는 HOA가 많다.
<준 최 객원기자>
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