상업용 부동산 시장‘풍전등화’

상업용 부동산 시장에서 코로나19 여파로 상업용 모기지 연체 우려가 커지고 있다. CNBC는 최근 대규모 쇼핑몰 투자 업체들과의 인터뷰를 통해 입주 소매업체로부터 임대료가 제때 납부되지 않을 경우 자칫 2008년과 침체 우려가 발생할 수 있다고 보도했다. 

최근 자택 거주 명령과 사회적 거리 두기 확대 실시로 대부분의 소매업체들이 어려움을 겪고 있는 가운데 소매업체의 임대료 연체가 상업용 부동산 투자자들의 모기지 연체로 이어지는 도미노 연체가 일어날 수 있다는 우려다. 

대형 쇼핑몰 몰 ‘오브 아메리카’(Mall of America)와 ‘아메리칸 드림’(American Dream)을 보유한 상업용 부동산 투자 업체 ‘트리플 파이브 그룹’(Triple Five Group)은 최근 이미 일부 세입자들이 임대료를 내지 못하고 있으며 이로 인해 모기지 상환에 영향을 받을 수 있다고 공개적으로 밝힌 바 있다. 

이 같은 우려는 대형 쇼핑몰에 입점한 유명 식당 프랜차이즈들이 코로나 바이러스19 여파로 인한 갑작스러운 매출 감소로 임대료 연체 계획을 공개적으로 밝히면서 나온 것이다. 

유명 식당 프랜차이즈 치크 케이크 팩토리는 4월 임대료를 내지 못한다는 입장을 입점해 있는 각 건물주 측에게 공식적으로 통보했다. 일부 소규모 업체도 건물주 측에 임대료 삭감이나 납부 기한 연장 등을 나름대로의 방안을 모색 중이다. 

상업용 건물 보유 업체들도 모기지와 건물 관리 비용 등을 납부해야 하는 사정을 알리며 세입자들의 임대료 납부를 독려하는 상황이다. 쇼핑몰 보유 업체 ‘터브만’(Taubman)은 지난달 25일 입주 세입자들에게 서한을 보내 “모기지 페이먼트와 유틸리티 비용 등을 납부해야 할 의무가 있다”라며 “임대료가 건물 관리 비용을 지불하는데 매우 중요한 요소”라고 임대료를 납부해 줄 것을 부탁했다. 

돈 저메지안 트리플스타 그룹 공동 설립자는 “임대료가 제때 납부되지 않으면 건물주는 대출 은행의 협조를 구하는 방법밖에 없다”라며 “연방 정부의 지원이 없을 경우 쇼핑몰 건물주들의 연쇄 모기지 연체로 이어질 수 있다”라고 CNBC와의 인터뷰에서 경고했다. 

억만장자 투자자 칼 아이칸은  최근 CNBC와의 인터뷰를 통해 미국 상업용 부동산 시장이 2008년도 주택 시장 침체와 비슷한 과정을 겪게 될 것이라고 경고한 바 있다. 아이칸은 경기 대침체 이후 발급된 상업용 부동산 모기지 부문에서 연체가 발생할 것이란 예측을 앞세워 현재 상업용 부동산 모기지 담보부 증권 공매도 투자 전략을 구사하고 있다. 

공매도란 주가 하락이 예상될 경우 보유하고 있지 않은 주식을 빌려 매도 주문을 내는 투자 전략이다. 주가가 예상대로 떨어지면 하락한 가격에 매입해서 상환하는 방식으로 시세 차익이 발생한다. 아이칸은 대형 부동산 투자 기관이나 쇼핑몰 보유 기관을 상대로 발급된 모기지를 담보로 한 증권 상품에 투자한 파생 상품 ‘크레딧 디폴트 스왑’(Credit Default Swaps)을 대상으로 공매도 투자 전략을 집중하고 있는 것으로 알려졌다.

<준 최 객원기자>