서브 프라임 사태 반복할 수 없다 대출자 소득증명 최근 2개월치로 단축

국영 모기지 기관들이 코로나19 사태와 관련, 발 빠른 대처 방안을 내놓고 있다. 모기지 대출 절차 지연을 막기 위해 일부 규정은 완화하면서도 서브 프라임 사태와 같은 문제를 예방하기 위해서 현 실정을 반영한 임시 가이드라인 내놓았다.

 

프레디 맥과 패니메이는 지난 1일 모기지 대출자의 소득 및 자산 증명과 관련, 수정된 임시 가이드라인을 발표했다. 모기지 대출 기관은 대출자의 상환 능력 점검을 위해 최근 4개월(120일) 치 소득과 자산 증명 서류를 요구하고 있다. 

그런데 새 가이드라인에 따라 이 기간이 2개월(60일)로 단축된다. 패니메이는 성명을 통해 “최근 급변 상황에 따라 대출자의 현실적인 상환 능력 검증을 위해 가장 최근 자료가 필요하게 됐다”라고 기간 단축 이유를 설명했다.

자영업자의 소득 증명 절차는 더욱 엄격해졌다. 현재 가이드라인에 따르면 대출 기관이 자영업 대출자의 비즈니스 운영 여부를 확인하는 기간은 모기지 증서일로부터 최근 120일이지만 이 기간은 10일로 대폭 단축됐다. 임시 가이드라인을 따르는 대출 기관이 늘어날 경우 코로나19여파로 가장 큰 타격을 입은 자영업자들의 모기지 대출이 당분간 쉽지 않게 될 전망이다. 프레디 맥은 “주택 매매 시 셀러도 자영업 바이어의 최근 비즈니스 운영 여부를 확인하는 등 추가 확인 노력이 필요하다”라고 설명했다.

주식 시장이 연일 롤러코스터 장세를 보이며 불안한 가운데 주식, 스톡옵션 뮤추얼 펀드와 같은 투자 자산과 관련된 가이드라인도 수정됐다. 투자 자산을 다운페이먼트나 클로징 비용으로 사용하는 경우 매각 및 처분 서류를 통해 현금화를 증명해야 한다. 투자 자산을 적립금으로 활용하는 경우에는 가치의 70%만 인정받을 수 있게 됐다. 

프레디 맥과 패니메이의 임시 모기지 대출 가이드라인 수정안은 4월 14일 이후 발급되는 모기지 대출에 적용되며 약 한 달 뒤인 5월 17일까지 유효하다. 그러나 두 기관은 5월 17일 이후에도 코로나19 상황에 따라 수정안 시행을 지속적으로 고려할 것을 권고한다고 밝혔다.

이에 앞서 ‘연방 주택국’(FHA)과 ‘연방 재향 군인회’(VA)는 완화된 주택 감정 절차 가이드라인을 발표한 바 있다. 두 기관은 코로나19 감염 우려로 기존 방식의 주택 감정 작업이 어려워진 것과 관련, ‘드라이브 바이’(Drive-By) 감정과 ‘데스크톱’(Desk Top) 감정 등을 임시 허용한다고 발표했다. 

드라이브 바이 감정은 감정사가 주택 내부에 출입하지 않고 외부만 확인하는 방법으로 감정가를 산출하는 방식이다. 테스크톱 감정의 경우 주택을 방문할 필요 없이 공공 거래가 자료, MLS 자료, 외부 업체 자료 등만 검토해서 감정가를 판단하는 방식으로 더욱 간단하다.

<준 최 객원기자>