주택 보유에 따른 세금공제 혜택 여전히 많아

올해도 어김없이 세금 보고 시즌이 찾아왔다. 해마다 이 시기만 되면 어떤 방식으로 세금 보고를 해야 할지 고민이다. 2018년부터 시행된 ‘감세와 일자리 법안’(Tax Cuts and Jobs Act)에 따라‘항목별 공제’(Itemized Deduction)보다‘ 표준 공제’(Standard Deduction)을 선택하는 납세자가 급증했다. 표준 공제 금액이 기존 세법에 비해 대폭 인상됐기 때문이다. 새로 시행된 감세 법안에 따라 주택 보유자에게 주어지던 세금 혜택도 일부 축소됐다. 하지만 일부 주택 보유자는 항목별 공제에 따른 혜택이 여전히 크기 때문에 세금 보고 전에 잘 따져봐야 한다. 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴이 주택 보유자가 누릴 수 있는 세금 혜택을 항목별로 정리했다.

 

 

 

■ 모기지 이자

감세안에 따라 모기지 이자액 공제 한도가 축소됐다. 2017년 12월 15일 이전에 발급된 모기지의 경우 종전 세법에 따라 100만 달러까지 이자액 공제 혜택을 받을 수 있다. 그러나 2017년 12월 15일 이후에 발급된 모기지는 신규 세법의 적용을 받아 공제 한도가 75만 달러로 축소 시행되고 있다. 이자액 공제 한도는 축소됐지만 모기지 금액 규모와 발급 시기에 따라 예상되는 이자액 공제액을 따져 본 뒤 어떤 방식의 세금 보고가 유리할지 결정하는 것이 중요하다. 

월 모기지 페이먼트 금액을 산출하는 방식에 따라 모기지 발급 시기가 최근일수록 페이먼트 중 이자액 비중이 높다. 따라서 최근에 주택 모기지를 발급받은 주택 보유자는 지난해 납부한 모기지 페이먼트 중 이자가 차지하는 금액을 계산한 뒤 신규 세법에 의해 인상된 표준 공제액 2만 4,400달러(부부 합산)보다 높은지 먼저 비교해야 한다. 

예를 들어 부부 납세자가 지난해 2만 달러에 달하는 모기지 이자를 납부했고 ‘주 및 지방세’(State and Local Tax)로 6,000달러를 납부했다면 표준 공제액보다 약 2,000달러가 높기 때문에 항목별 공제를 선택하는 것이 세금을 낮추는데 더 유리한 방법이다. 참고로 개정 표준 공제액은 개인 납세자의 경우 1만 2,200달러, ‘가장’(Heads of Household) 납세자는 1만 8,350달러로 인상됐다.

 

   ■ 재산세 

한도 적용 없이 공제가 가능했던 재산세 공제액 역시 신규 세법에 의해 1만 달러로 한도가 축소됐다. 따라서 부부 납세자의 경우 재산세, 소득세, 판매세를 합한 주 및 지방세 금액 중 1만 달러까지만 연방세 공제 혜택을 받을 수 있다. 재산세를 포함한 지방세 역시 항목별 공제 항목에 포함된다. 따라서 재산세액과 기타 항목별 공제액을 합산한 금액이 표준 공제액 보다 높을 경우에만 항목별 공제를 선택해야 유리하다. 

재산세는 보통 1년에 두 차례 나눠서 납부하는 것이 일반적이지만 재산세액이 높은 경우 ‘목돈’ 마련 부담을 덜기 위해 매달 모기지 페이먼트에 합산해서 분납하는 경우도 흔하다. 재산세를 분납하는 납세자는 모기지 페이먼트 중 재산세 금액을 따로 계산해서 1만 달러까지 재산세 공제 혜택에 포함시켜야 한다.  

 

■ 모기지 보험료 

모기지 보험료를 납부하는 납세자는 항목별 공제를 통해 보험료 공제 혜택을 받을 수 있다. 모기지 보험은 주택 구입 시 다운페이먼트 비율이 구입가 대비 20% 미만일 경우 의무적으로 가입해야 하는 보험이다. 모기지 보험료는 주택 모기지 대출액의 약 0.3%에서 높게는 약 1.15%까지 적용되기 때문에 주택 보유자에게는 적지 않은 부담이 된다. 

그러나 ‘모기지 보험 세금 공제 법안’(Mortgage Insurance Tax Deduction of 2019)에 의해 세금 보고 시 모기지 보험료에 대한 공제 혜택을 받을 수 있고 2018년 세금 보고에 소급 적용할 수도 있게 됐다. 따라서 2018년에 납부한 모기지 보험료가 많다고 판단되면 담당 세무 전문가에게 소급 적용 가능성을 문의하는 것도 좋다.

모기지 보험료도 항목별 공제 항목에 포함되기 때문에 기타 항목별 공제액과 합산한 뒤 표준 공제액과 비교하도록 한다. 20만 달러짜리 주택을 구입하면서 다운페이먼트로 5%를 납부한 납세자의 경우 연간 약 1,500달러의 모기지 보험료를 납부하는데 이 금액을 항목별 공제액에 합산할 수 있다.

 

■ 에너지 효율 개선 업그레이드 비용 

‘주택 에너지 효율 개선 세액 공제’(The Residential Energy Efficient Property Credit) 프로그램에 의해 몇몇 세액 공제 혜택이 유효하다. 대부분의 세액 공제 혜택이 2016년 12월 종료됐고 현재 두 가지 세액 공제 혜택이 시행 중이다. 올해 세금 보고 시 유효한 세액 공제 혜택은 ‘태양광 발전 시설’(Solar Electric)과 ‘태양광 온수 설비’(Solar Water Heating Equipments)와 관련된 업그레이드 비용으로 2021년 12월 31일까지 유효하다. 

이 프로그램은 항목별 공제 항목이 아니라 세액 공제 혜택으로 해당 비용을 납부 세액에서 직접 차감할 수 있기 때문에 해당 납세자는 적극 활용하는 것이 ‘세 테크’에 큰 도움이 된다. 세액 공제액은 설비 설치 시기를 기준으로 차등 적용된다. 

설치 시기가 2017년 1월~2019년~12월 31일인 경우 비용의 30%, 2020년 1월 1일~2020년 12월 31일은 비용의 26%, 2021년 1월 1일~2021년 12월 31일은 22%씩 세액 공제 대상에 해당된다. 

 

■ 홈 오피스 

자영업자 중 주택이 주 근무처인 경우 ‘홈 오피스’ 비용을 세금 공제 항목에 포함할 수 있다. 적용 대상 납세자는 평방피트 당 5달러씩 최고 300 평방피트에 달하는 홈 오피스 비용인 1,500달러까지 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 그러나 홈 오피스 비용 공제와 관련된 규정이 매우 까다롭기 때문에 공제 항목 포함 가능성을 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 중요하다. 

홈 오피스 공간은 반드시 업무와 관련된 목적으로만 사용되어야 하고 다른 목적으로 사용되면 안 된다. 신규 세법에 따라 홈 오피스 비용 공제는 자영업자 납세자에게만 국한되고 고용인은 제외된다. 또 홈 오피스 공간을 손님 접대용 등 다른 용도로 사용하면 안 되고 반드시 정기적으로 오피스 용도로 사용해야 한다. 

■ 노인용 시설 설치 비용

최근 노인 요양 시설로 가지 않고 현재 거주 중인 주택에서 노후를 보내려는 노인이 늘고 있다. 거주하는 보유 주택에 노인용 시설을 설치할 경우 설치비를 세금 공제 항목으로 활용할 수 있다. 공제 혜택은 관련 시설 설치비 중 ‘조정 후 총소득’의 7.75% 초과분에만 적용된다. 예를 들어 조정 후 총소득이 연간 6만 달러라면 7.75%에 해당하는 4,500달러가 넘는 설치비만 세금 공제 대상에 해당된다. 

휠체어 경사로나 욕실 등에 설치하는 미끄럼 방지용 손잡이 설치, 휠체어 통과를 위한 출입문 확장 공사, 휠체어 운반용 계단 승강기 설치, 캐비닛 높이를 낮추는 공사 등이 노인용 시설 설치에 해당된다. 노인용 시설 설치비를 세금 공제 항목에 포함하려면 담당 의사로부터 해당 시설이 필요하는 확인서를 발급받아 첨부해야 한다. 

 

■ 주택 담보 신용 대출 이자

‘주택 담보 신용 대출’에 적용되는 이자도 세금 공제 항목에 포함된다. 다만 대출을 받아 주택 증축, 리모델링 등의 용도로 활용한 경우에만 공제 혜택을 받을 수 있다. 대출을 자녀 학자금이나 자녀 결혼 비용 등 주택과 무관한 용도로 사용했을 경우에는 공제 대상에 포함할 수 없다. 공제 한도는 기존 주택 모기지 이자액과 합산해서 경우 75만 달러까지다.           

 

<최 객원기자>