매매절차 생략 원하는 셀러 조심하라

지역뉴스 | | 2019-02-11 11:11:36

셀러,경계대상매물

가격이 너무 높거나 낮은 매물도 주의 필요

큰 규모의 수리 했는데도 셀러가 공개 안하면 의심해야

자연재해 지역에 위치해 있으면 제값받기 힘들어

내집 장만에 대한 엄두조차 내기 힘들 정도로 집값이 너무 올랐다. 그래도 내 집에 대한 미련을 버리지 못한 바이어는 조금이라도 싸게 나온 매물을 찾으려고 혈안이다. 믿기 힘들 정도로 낮은 가격의 매물이 나오면 남이 채갈세라 오퍼 제출을 서두르기 쉽다. ‘싼 게 비지떡’이란 속담이 주택 구입 시에도 통한다. 빨리 팔아야 할 사정으로 시세보다 낮은 가격에 나오는 매물이 있다. 하지만 눈을 의심해야 할 정도로 터무니없이 낮은 가격이라면 서두르기 전 의심부터 해봐야 한다는 것이 전문가들의 충고다. 경제 매체 비즈니스 인사이더가 경계 대상 매물 유형 5가지를 정리했다.

■ 싸게 줄 테니 대충 합시다

일반적인 주택 매매 절차를 생략하려고 하는 셀러를 경계해야 한다. 대표적으로 홈 인스펙션 절차가 있다. 바이어가 홈 인스펙션 절차를 생략하면 인센티브를 제공하겠다고 제안하는 일부 셀러가 있다. 주택 가격이 크게 오르다 보니 이런 제안이 솔깃하게 들리지 않을 수 없다. 부동산 전문가들은 홈 인스펙션은 바이어 보호 조항으로 절대로 생략해서는 안 되는 절차라고 강조한다.

매물 상태를 점검한 뒤 결과에 따라 바이어가 구입 결정을 취소할 수 있는 권한이 있다. 홈 인스펙션을 생략했다가 수리비가 셀러 제공 인센티브보다 더 많이 나올 경우 바이어로서는 큰 손해다. ‘플리핑’ 목적의 구입 시 이런 일이 자주 일어난다.

경험이 많지 않은 플리핑 투자자가 예상 수리비 등을 고려하지 않고 싼 가격의 매물을 덥석 구입했다가 엄청난 수리비에 낭패를 보는 경우가 종종 있다.

가격이 터무니 없이 낮은 데는 그럴만한 이유가 있다. 개조가 많이 실시된 매물의 경우 반드시 적절한 공사 허가증이 있는지 확인해야 하고 타이틀 기록에 오류가 없는 지도 살펴야 한다. 타이틀 상에 오류가 발견되면 타이틀 보험에 가입할 수 없기 때문에 주택 구입이 무산될 수밖에 없다.

■ 가격이 너무 높거나 낮은 매물

주변 시세에 비해 가격이 터무니없이 낮게 나온 매물은 물론 높게 나온 매물도 주의해야 한다. 리스팅 가격이 매물의 가치를 반영한다는 점을 명심해야 한다.

시세보다 매우 낮은 가격의 매물은 높은 수리비가 요구되는 결함이 숨겨져 있을 수 있다. 지붕 교체, 지반 결함, 누수로 인한 곰팡이 문제 등 심각한 결함이 있을 수 있기 때문에 일단 피하는 것이 안전하다.

만약 구입을 진행하려면 홈 인스펙션을 통해 어떤 결함이 있는지 철저히 파악하고 예상 수리비까지 알아본 뒤 구입을 결정하는 것이 좋다. 일부의 경우 매물이 위치한 지역의 ‘용도’(Zoning)와 관련된 문제가 있을 수도 있고 재산세나 ‘주택 단지 관리비’(HOA Dues) 장기 연체로 인한 ‘선취특시세보다 높게 나온 매물도 경계 대상이다.

플리핑 매물의 경우 이른바 ‘오버프라이스’로 나오는 매물이 많다. 플리핑 매물은 차압 매물 등 싸게 나온 집을 구입한 투자자가 내부 수리를 실시한 뒤 다시 내놓는 매물이다. 수리가 잘 돼 깔끔한 데다 구입과 동시에 입주가 가능하다는 것이 플리핑 매물의 큰 장점이다.

그렇다고 터무니없이 높은 가격에 구입할 필요는 없다. 인터넷 부동산 정보 사이트나 관할 카운티 재산세 과세 대상 주택 가치 등과 비교해 해당 매물의 가격이 적정한지 알아봐야 한다.

재산세 과세 대상 주택 가치는 대개 주택 시장에서 매매되는 시세보다 약 10~20% 낮은 것이 일반적이다. 대대적인 내부 수리가 실시됐더라도 반드시 홈 인스펙션을 실시해 추가 결함이 없는지 확인해야 한다.

■ 뒤가 꺼림칙한 매물

뭔가 모르게 뒤가 캥기는 매물이 있다. 과거 큰 규모의 수리가 실시됐음에도 불구하고 셀러가 수리 사실을 공개하지 않는 경우가 포함된다. 뭔가 모르게 의심이 든다면 해당 매물의 과거 주택 보험 청구 기록을 발급받아 확인하는 방법이 있다. 셀러가 과거 수리 사실을 공개했더라도 수리가 올바르게 실시됐는 지도 점검 대상이다. 잘못 실시된 수리는 나중에 오히려 더 큰 피해를 불러올 수 있기 때문이다.

매물의 ‘뒤’를 캐 볼 필요도 있다. 과거 어떤 사람들이 거주했는지, 얼마나 자주 매매됐는지 등을 알아본다. 주인이 너무 자주 바뀌었다면 반드시 그럴만한 원인이 있다. 또 이전 거주자들에 의해 매물이 범죄 장소로 사용됐을수도 있기 때문에 이웃 주민들에게 물어보는 것도 좋다. 최근 주택에서 대마초를 불법으로 재배하다가 경찰에 적발되는 사례가 자주 발생하는 데 이 같은 경우에 해당된다. 가격이 아무리 낮아도 나온 지 오래된 매물도 팔리지 않는 원인을 파악해 볼 필요가 있는 매물이다.

■ 겉만 번지르르 한 매물

빨리 팔기 위한 목적으로 겉으로 보이는 부분만 수리된 매물도 많아 주의가 필요하다. 수도관 결함으로 인한 누수가 발생한 주택은 해당 부분에 반드시 흔적이 남기 마련이다.

주로 천장이나 벽면에 누수 자국이 발생하는데 페인트 덧칠을 해도 자세히 살펴보면 파악이 가능하다. 적절한 수리 없이 페인트 덧칠만 실시된 경우 인체에 유해한 곰팡이 문제가 발생할 수 있다.

한 부동산 에이전트는 마당의 낡은 목재 울타리를 리스팅 에이전트가 방수처리도 없이 스프레이 페인트 덧칠하는 것을 목격한 적도 있다고 한다. 이처럼 ‘눈 속임용’ 수리가 한 곳이라도 발견되면 다른 곳의 수리도 적절히 실시되지 않았을 것으로 충분히 의심할 수 있다.

샌프란시스코에 소재 약 145만달러짜리 주택을 구입한 바이어가 있었다. 바이어는 구입 뒤 낡은 외벽과 출입문을 교체하는 과정에서 심각한 지반 문제가 있다는 것을 발견했다고 한다. 지반 결함의 경우 엄청난 수리비가 예상되기 때문에 구입 전 반드시 주의해서 살펴야 할 부분이다.

집을 보러 갈 때나 홈 인스펙션을 실시할 때 ‘수준 측량자’(Leveler)와 줄자 등의 도구를 사용, 지반의 수평 정도와 갈라진 틈 길이 등을 측정한다. 갈라진 틈이 4분의1 인치 이상일 경우 반드시 전문 업체를 통해 정밀 진단을 받아야 한다.

■ 위치 조건 불리한 매물

상태도 깔끔하고 관리 상태도 양호한데 낮은 가격표를 달고 나온 매물이 있다. 이럴 때는 매물이 위치한 지역 조건을 살펴야 한다.

위치 조건은 건물 상태만큼 매물 시세에 큰 영향을 미친다. 최근 발생 빈도가 높아지고 있는 자연재해 지역에 위치한 매물은 제값을 받기 힘들다.

자연재해 발생으로 주택 보험료가 급등하는 것은 물론 나중에 집을 팔 때도 문제가 되기 쉽다. 아무리 낮은 가격에 구입해도 자연재해 다발 지역에 위치한 주택은 주택 보험료로 장기간 더 큰 비용이 발생한다. 범죄율과 실업률이 높은 지역, 인구 감소 지역, 차압 주택이 많은 지역의 경우도 향후 시세 전망이 좋지 않은 지역에 속한다.

<준 최 객원기자>