10년 이상 거주하면 투자손실 가능성‘0’

  페이먼트 내면서 에퀴티 쌓이고 퇴거 걱정 없어‘안심’

세금 공제 혜택에 본인이 원하면 리모델링도 자유롭게

집을 구입하는 것은 상당히 큰 재정적인 도전이지만 많은 사람에게 있어서 시간을 두고 재산을 축적할 수 있는 가장 좋은 방법일 것이다. 여기에 더해 세금 공제 혜택과 집에 쌓이는 에퀴티도 무시할 수 없는 장점이다. 만약 30년 만기 고정금리 모기지로 집을 산다면 매달 내는 페이먼트는 고정해서 안정적으로 갚아나갈 수 있을 것이다. 반대로 계속 세입자로 산다면 꾸준히 오르는 렌트비의 압박을 감내해야 하고 매달 내는 돈에 대해서도 어떤 추가적인 혜택을 받지 못하게 된다. 홈오너가 되어야 할 8가지 구체적인 이유를 소개한다.

■부동산 가치 상승

부동산이라고 무조건 가격이 오르기만 할 것이라고 보장할 순 없지만 통상적으로 주택 가격은 긴 시간을 놓고 봤을 때 꾸준히 올랐다. 이런 이유로 집을 갖는 것은 상당히 높은 수익을 올려주는 투자로 인식되는 것이다.

‘머니 톡스 뉴스’의 스테이시 존슨 설립자는 본인 스스로 40년 넘게 부동산 투자를 한 경우인데 부동산 투자 수익률이 장기적으로는 사실 주식의 수익률과 비슷하다고 밝혔다.

그는 “부동산과 주식 모두 물가상승률을 넘는 수익률을 평균적으로 기록한다”며 “두 가지 투자 모두 상승기와 하강기가 있지만 통상적으로 말하면 장기간에 걸쳐 살펴보면 수익률은 비슷한 수준”이라고 말했다.

간혹 주택에 투자를 했는데 손해를 봤다는 경우는 성급하게 수익을 올리려고 한 이들이다. 만약 최소한 10~15년 이상 거주할 계획이라면 단기간에 떨어지는 시세로 투자한 돈을 잃는 법은 거의 없다.

■돈 절약 가능

모기지는 의무적으로 월 페이먼트를 내야 하기 때문에 홈오너는 꾸준히 매달 페이먼트를 위해 저축을 해둬야 한다. LA의 공인 재정 플래너인 데이비드 레아는 “집을 사는 가장 큰 이유는 모기지를 갚기 위해 의무적으로 저축을 해야 한다는 점”이라며 “매달 갖가지 페이먼트를 하면서도 홈오너는 반드시 모기지 페이먼트를 비축해 둬야 하고 이것이 돈 절약 효과를 낸다”고 말했다.

■에퀴티 쌓기

모기지 월 페이먼트를 내면 집에 쌓이는 에퀴티가 늘게 된다. 기본적으로 페이먼트를 하면 그만큼씩 부채가 감소하게 되는데 동일한 규모로 집의 일정 부분으로 환원된다.

홈오너 입장에서는 매달 집이 본인의 것이 되는 부분이 늘어나는 것이고 이것이 바로 홈오너가 쌓게 되는 에퀴티이다. 얼마나 에퀴티가 쌓였는지 알아보는 계산법은 현재 주택의 시세에서 남은 모기지의 밸런스를 빼보면 알 수 있다. 

예를 들어 현재 집을 판다면 80만달러를 받을 수 있는데 남은 모기지 밸런스가 30만달러면 홈오너 몫인 에퀴티는 50만달러인 것이다. 집을 판다면 에퀴티는 부동산 에이전트 수수료와 세금 등을 제외하고 곧장 효과적으로 현금화할 수 있다.

■은퇴 후 부담 감소

연방노동부에 따르면 65세 이상의 가장이 있는 가정의 가장 큰 지출은 주거비 즉, 모기지로 연간 1만5,529달러로 집계됐다. 월 페이먼트로 따지면 1,294달러인 셈이다.

반대로 은퇴자들의 소셜 연금 수령액은 지난 9월 현재 1,417달러인 것으로 연방 소셜 시큐리티 사무국(SSA)에 의해 전해졌다. 따라서 홈오너가 돼 은퇴 전에 모기지를 전액 또는 일부 상환하면 다른 부채에 대한 부담 없이 다른 용도로 돈을 쓸 수 있게 되는 것이다.

■퇴거 걱정 없어

주택을 소유하면 모기지를 제때 잘 갚는 이상 타인에 의해 강제적으로 살고 있는 집에서 밀려날 일은 없다. 렌트 세입자로 살 때는 생길 수 있는 일이 벌어지지 않는 것이다.

렌트로 살면서는 만약 리스 계약서에 위배되는 행위를 하면 퇴거당할 수 있다. 본인의 과실이 없더라도 랜드로드가 해당 부동산을 콘도로 바꾸거나, 다른 사람에게 팔거나, 다른 개발을 위해 허무는 계획이 수립되면 살던 곳에서 쫓겨날 수밖에 없다.

■좀 더 많은 자유

이렇게 보면 랜드로드가 정해둔 규칙을 지키기는 살아가면서 불편할 수밖에 없다. 예를 들어서 랜드로드는 정기적으로 유닛들을 돌면서 인스펙션을 실시하는데 사생활 침해처럼 느껴질 수도 있다.

규칙은 당연히 제재를 동반한다. 아파트의 주차 규정 탓에 정해진 만큼만 세울 수밖에 없어 손님을 초대하기도 쉽지 않다. 애완동물 관련 규정도 마찬가지로 함께 할 수 있는 종류와 크기, 숫자 등에 제한이 있다. 그런데 내 집을 갖게 되면 더 많은 자유를 누릴 수 있다. 어떤 애완동물이라도 기를 수 있고, 방의 페인트 색깔을 마음대로 선택할 수 있으며, 카펫을 교체하거나 조명기구 등을 원하는 대로 고를 수 있다.

■리모델링 가능성

렌트로 세를 들어 살면 현재의 플로어 플랜에 맞춰서 살아야 한다. 그런데 싱글 패밀리 홈을 갖고 있다면 본인이 원하거나 또는 필요가 생길 때에 맞춰 리모델링할 수 있다.

살면서 연로하신 부모님을 위해 방이 더 필요하거나 재정적인 이유로 다시 집으로 돌아온 자녀를 위한 공간이 늘어날 수도 있다. 홈오너가 되면 이런 부분에서 자유를 누릴 수 있다. 최근 ‘퓨 리서치 센터’가 조사한 바에 따르면 2016년 기준으로 미국인 전체의 20%인 약 6,400만명이 한집에서 여러 세대의 가족이 살고 있는 것으로 조사된 바 있다.

■세금 공제 혜택

2017년 말 제정된 새로운 세법 하에서도 모기지 이자에 대한 세액 공제는 그 규모가 줄긴 했지만 여전히 유효해 홈오너 입장에서 이득을 누릴 수 있다.

2017년 12월15일 이후 모기지를 받은 납세자의 경우 모기지 이자를 공제받을 수 있는 조건은 결혼을 했고 공동으로 세금보고를 한다는 조건으로 모기지 대출액 75만달러까지 가능하다. 홈 에퀴티 론이나 ‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)의 이자도 세금공제가 가능한데 다만 대출받은 돈으로 집을 사거나, 짓거나, 고치는 경우에 쓴 경우만 해당된다. 이들 공제를 받기 위해서는 기본공제가 아닌 항목공제를 신청해야 한다.                             <구성훈 기자>

주택을 구입한 후 10~15년 이상 거주하면 투자손실을 볼 가능성은 없다고 전문가들은 강조한다.                                            <AP>